登記について

質問

教えて下さい。
姉夫婦が家を建てることになり、古屋が２軒ある土地を購入し、一軒は残して、後の一軒は壊してその土地に家を建てることにしました。
銀行のローンもくみ、建築業者も決まって、後は引渡しと登記を済ませば建てる事が出来るところまできています。
建築業者の方から「壊す家の登記をしないと前に進めない」と言われました。登記をしてから、抹消登記をするのだそうです。なんだか無駄なお金を払う気がしています。
なんか良い方法はないでしょうか？
銀行も古屋を壊して家を建てることは納得してローンを組んだのですが、こういうことは良くあるのでしょうか？

回答No.6

dr_suguru · ベストアンサー

＞建築業者の方から「壊す家の登記をしないと前に進めない」と言われました。登記をしてから、抹消登記をするのだそうです。なんだか無駄なお金を払う気がしています。

この業者は一敷地＝一住宅の事を言っている訳ではありません。

単に、壊す家の所有権の移転をしてからでないと壊せない、建築できない、まともな話です。
抹消登記は、今度の建物を新築（表題登記）したときにあわせてやっても問題ありません。
これが、社会一般的です。

＞なんか良い方法はないでしょうか？

建物付の売買ですので契約上のこともありますので、不動産屋と相談ですね。
あなたが、解体費用を今の所有者に支払って解体してもらえば問題ないかと思われます。

回答No.5

loranx

その業者の言ってる事は理論上は正論だと思われます。
質問者さんは「建物付き土地」を購入したのであって、「更地を購入」した訳ではありません。
契約で底地だけ買って建物は売主所有のまま留保というのなら話はわかりますが、
上下セットで買っている以上は建物の移転登記もする必要があります。
そうでなければ建物付き土地で売買する意味がありません。
そして所有権の移転時である契約時（厳密には意思の合致時ですが）
の契約内容に従ってそれを登記に反映させなければなりません。
（上下同時売買であれば、建物もその時に所有権が移転する）

先例とかあれば別ですが、そうでなければ公正証書原本不実記載の教唆なるような回答も避けるべきだと思いますので。

回答No.4

noname#20895

No.３です。書き忘れた事があります。
私が書いたようなややこしい事は考えずに、No.２の方がお書きのように、売主側で古家を壊して抹消登記をしてから買うべきです。解体費用分を売買代金に上乗せしてでもそうするべきです。その解体費用はそのまま買えばどうせ必要な金額なのですから。あるいは、売主が解体するのを拒むのならば、解体費用分程度を売買代金から値引きを要求する。という考え方もあります。いずれも交渉次第ですが・・・

補足

teracanさん、ありがとうございます。
引渡しを16日月曜日を控えて建築業者から電話があり、分からないことばかりで困りました。
売主の方は手続きを急がれていますので相談には乗って貰えそうにありません。
明日詳細を聞きに行ってきます。

回答No.3

noname#20895

壊して抹消登記をするのが決まっているのに、その家を買う所有権移転登記をしなければならない。たしかに無駄な事です。
建売業者などプロが古家を買ってから壊す場合は、家の所有権移転登記はせずに、売主の名義で建物の抹消登記ができるような書類に売主に印鑑をもらっておいて、壊してから売主の名義のまま抹消登記をする。というような方法を取ることも多いです。しかしこのやり方だと、売買代金を支払って土地の所有権移転はしたものの、建物を壊す前に建物の所有権を第三者に移転されてしまう。というリスクもあるわけです。（よほど売主が悪意の場合ですが）ですからおすすめはできません。そういうやり方もあるが、リスクもある。ということだけ知ってもらえたらと思います。

回答No.2

noname#45946

登記と言うのは、所有者を姉夫婦に変える登記だと思います。
自分の所有物でないと壊せませんから、必要です。
しかし、現在の登記簿上の所有者が建物の抹消登記をした後に、所有権移転登記をすれば、
土地ともう１件の建物の所有権移転登記だけでよい事になります。抹消登記の費用の負担はすべきでしょうが、
崩す建物の所有権移転登記はしなくて済みます。
本当にできると言う自信は有りませんが、理屈的には可能だと思います、
手続き上、費用面を含め、実際はどうなのか、家屋調査士に相談してみませんか。

補足

gi_mon10さん、ありがとうございます。
相談してみます。

回答No.1

zorro

同じ土地に２重に家を建てることはできません。抹消登記が必要になります。建築業者が正解です。

補足

zorroさん、ありがとうございます。
姉夫婦は２区画購入で、１区画にある家は残し、もう一区画にある家は購入後すぐ壊し、そこに家を建てる予定です。
壊す前に土地を購入する際、壊す予定の家にも登記は必要なのでしょうか・・・？