永小作権と農地の売買

質問

役場に実際に赴いて、種々の調査を依頼し台帳なるものを実際に確認してきました。
今後の進め方について、下記と考えております。
助言頂きたく。
1)農地の台帳には貸主として私の祖父の名前が記載されている
祖父は１９５７年死去している。
2)農業委員会事務局はこれは「永小作権」であると説明した。
3)設定時期と期間の確認を求めたたが、台帳には、時期と期間の明記はない・・その他の農地も同様・・現認
保管している契約書の写しの冊子を１９７０年まで遡って調べさせたが当該農地に関する契約書は見当たらない。
4)１９５２年農地法の制定時期まで遡って調べるよう役場に依頼した。

役場からの返信待ちの状態ですが、
a)契約書がみつかり、設定時期及び期間の設定がされている場合はそれに従い現状を判断する。
b)期間の設定が無い場合、祖父逝去後３０年以上経過している。
現在の耕作状態は闇小作である。
c)１９５２年以降の冊子に契約書（写し）が見あたらない場合、
期間の設定があったとしても５０年以上経過しており、現在の耕作状態は闇小作である。

として、現小作者と農地の売買交渉を行う。
永小作権がまだ有効であるならば、底対上を５：５程度として交渉する。微調整はする。
永小作権がない場合、闇ではあっても実際に小作し、小作料を役場(農業委員会)の定める標準小作料（上）程度は受領している時、土地の上地権はどの程度と評価しなければならないか？
現在の小作者は生計を別の業種でたてており、当該農地は下請け耕作させている・・永小作権（物権）ならこれは可能だが闇小作の場合の判断は？
当該農地は私の曽祖父時代からの小作であり、祖父が貸主として登記されているが、相続による貸主である可能性はある。
又、台帳には、当該農地の内1,000m2と記載されており、昭和30年台のメートル法が実施されて以降、台帳に記載されたものであろうとは考えられる。

回答No.3

harun1

No.2です
小作地又は小作採草放牧地につきその小作農及びその世帯員は、当事者が農業委員会の許可を得て所有権の移転ができます。（農地法３条）

また、農地の売却に関しては、相手が必ずしも農業経営（専従）者である必要はあありません。
売却、所有権移転に際しては
１、農家要件による場合
農家要件が面積については各地で異なるので、農業委員会で確認してください。
農業従事日数の１日についての時間に決まりはなく、１日一回、水田の水を見て回っても１日としてカウントできるので、
作付けを行っている限り小作農家としての従事日数はクリアできるのではないかと思います。

２、特例（農地法７条）による場合（小作人が農家要件を満たさない時）
小作地に関しては、小作人が農家要件を満たさなくても、所有者が農業を行わなくなったなどの場合も、農業委員会の許可を得て所有権の移転が可能です。
以前はこれによって所有権の移転が珍しくなかったのですが、最近はほとんど事例がないので、この規程を農業委員会がしっかり把握していない場合があります。
とりあえず、細かい事は農業委員会に相談してください。

＞設定時期、設定期間については（中略）、満了時期は誰がいつ判断を下すことになっているのでしょうか
昭和27年７月15日以前からの小作地の場合は同日から、それ以降の小作地の場合は契約日、または引渡しを受けて耕作がはじまった日を基準日として計算をします。
したがって、古くからの小作地の場合は、自動的に契約が更新されています。

補足

助かります。

1)永小作権は物権であり、賃借は利用権とされています。
農地法18条は、引渡しをもって以降の物権に対抗できるとの表現なので、賃借権のもつ対抗力のことを記載されていると思います。
物権は登記により対抗力を持つとのことなのですが？

2)19条も賃借権についての表現で物権にも拡大適用されるものなのかどうか？

3)当該町の農業委員会事務局の話では、農業従事日数についてのルールがある、とのことです。
所有権の移動及び利用権の設定する場合150日以上/年の農業従事日数が必要とのことです。
但し、利用権の設定に関してルールはさておき実運用は60日の従事日数で認めているそうです。
要は市部に居住していて、他に定職がある人でも、土日に耕作に来られる人には利用権を認める、のが主旨だ、とのこと。農業従事者減少対策です。
ただ、売買は150日は守っている。農業に従事する人の所有を認めるからには従事日数の条件は下ろせない、とのこと。
面積については4ha以上ないと、補助金が給付されない（運用は2ha）ことになるので、利用権設定者が離農する例が増えているとの話しもありました。

回答No.2

harun1

文面によると永小作地として登記がなされているように思えますが、
登記には契約の他に、農地法施行以前からの小作地に関しては、行政官庁（農業委員会）の認定によってもなされています。

また、永小作権は農地法18条1項により、引渡をもって対抗要件とすることになっているので、登記がなくても実際に土地の引渡しを受けて耕作を行っていれば対抗力があります。

＞期間の設定があったとしても５０年以上経過しており、現在の耕作状態は闇小作である。
農地法も借地借家法と同様、一度権利が成立すると期限が来ても、特別な事がない限り自動的に再契約となります。
農地法第19条（抄）により
期間の満了の１年前から６月前までに、相手方に対して更新をしない旨の通知をしないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものとみなす。
農地法第20条（抄）により
都道府県知事（農業委員会）の許可を受けなければ、賃貸借の解除をし、解約の申入れをし、合意による解約をし、又は賃貸借の更新をしない旨の通知をしてはならない。
となっており、５０年以上経過していても有効な権利です。

売買交渉を行うなら「底対上を５：５程度として交渉する」が、一般的に行われています。
農業委員会と（許可等が必要なので）相談してみてください。

お礼

硬軟とりまぜたご意見があり、判断に迷いましたので、弁護士に相談を始めました。
永小作権は、農地法１８，２０条の保護・適用を受けない、ということのようですので、自動延長は無い（賃借権とは別）。農地法３条による更新が必要だ、とのことです。

補足

このご指摘は痛いところです。
矢張りそうか、との感がありますが、ただ、永小作権は物権であり、期間の設定は再設定による、との説明を受けた記憶があります。
利用権とはその点が異なるとの説明だったような・・？
父親がボンクラなもので、まるで手をうっておりません。
役場も調べるとは言っていますが、多分設定時期、設定期間については明らかにならないだろう、的な物言いです。
そういうときは、満了時期は誰がいつ判断を下すことになっているのでしょうか。
農業委員会事務局としては、小作人に対する農地の売却はＯＫと言っており、小作人にも購入意思があります。
問題は1)小作人が農業経営者ではない・・別に生計をたてている。
農業委員会には、小作人及び購買者は150日の農業従事日数要があることが必要要件のようです。・・但し小作は60日運用されている。
2)底対上の権利比
です。

回答No.1

oska

どうも小作権を理解していない気がします。

先ず、現状の小作権は合法的に有効です。闇小作ではありません。
農地を利用している人が、専業農家か否かはも意味がありません。
小作権は、そのまま相続されますし、契約書なるものの存在は意味を持ちません。
曾祖父の時代からだと、契約書がないのが無くても不思議ではありません。

何故「闇小作」に拘るのか分かりませんが、裁判でも不可能でしよう。
どうしても農地を取り戻したい場合は、契約解除を通知し、解除金を渡すなり、農地所有を折半する事ですね。
小作権所有者の立場としては、時効で所有権移転の申立が可能です。

農地は、昔の風習が戦後の法律よりも優先します。
地方では（未だに）下地・上地と区分しています。
つまり、下地は農地所有権、上地は農地耕作権との認識です。
曰く「あの農地は、ウエとシタが異なる」
我が家は、戦後の農地改革で小作人に農地を安く売却したようです。

お礼

皆さんのご意見が少しづつずれているので、判断ができませんでした。
今、弁護士と相談中ですが、

原状闇小作
上地権は主張できない。
ただし、今農地は売れないので、現使用者に買い取って貰うことが一番良いだろう。
現利用者も孫小作に出していること、永い間ペンペン草は生やさず守って来た、とことを総合的に勘案して、永小作権の場合上地５とするとその半分程度、即・・１：３で考えたらどうだ

との助言がありました。

補足

どこがまずいのか教えてくださいという質問です。

利用権、と永小作権は異なる。
永小作権は上限があり、50年が上限。その更新は自動ではなく再設定が必要までは、間違いはないはず。
農業委員会の調査結果如何ですが、戦前からの小作権だとすると、とうの昔に権利切れです。
これは闇小作ではないのか・・というのは率直な疑問です。
戦後の法律より優先するという、判例がありますか？上記事項は強制であって、戦前の慣例が優先するとは思えない。
下地上地は地方に限らず通用する言葉です。
単なる利用権であっても道路に供用される等、これから期待される収入減を来たす事項については上地権を主張できることは当然です。
戦後の農地改革では「1町歩」を超える「不在地主」が土地を失いました。我が家はせいぜい5反の不在地主だったので、土地を手許に残りました。今は高く売りたいだけです。