小作権について教えてください。

質問

亡くなった父（4年前に没）が生前に近所の方に柿畑を耕作してもらうよう依頼して（口頭で）、現在に至っております。賃料は一切いただいておりません。畑はきれいに耕作してくれているようで嬉しく思っていましたが、最近知人から　年数がたつと小作権が発生し、土地を返してくれなくなるし、土地を売るときに小作権を主張されて代金の40～50％を小作人に支払わなければならなくなるから、きちんとした契約書を交わしておいたほうがよいのでは・・といわれました。私もその通りだと思いましたので契約書を交わしたいのですが、近所の方なので　いまさらこんな事を言って気を悪くしないだろうかと少し心配なのですが、どのように話をもっていけばよいでしょうか、又、大げさにして気を悪くされるといやなので、農業委員会などを通さずに当事者だけで契約書を交わしたいのですが、立会人は必要でしょうか？土地賃借契約書のフォームがあれば教えてください、又、作成時の注意点などもご教示ください。宜しくお願いいたします。

回答No.4

kumahigecoffee · ベストアンサー

●農地は貸したら返ってこないか？

知人の方がおっしゃることは半分当たっています。

農地の「賃貸借」（貸主が地代を受け取る契約）には、
農地法17条が適用され、法定更新されます。
つまり、賃料未払いが著しいとか、
周辺農法と異なった方法をしているため、迷惑が著しいなどの
やむをえない事由がないかぎり、賃借権が継続されます。

ただし、賃借権を設定するときは、そもそも農地法3条に
基づいて、（原則的に）農業委員会の許可を得る必要があります。
得れば、農業委員会が持っている農地台帳に
所有者と賃借人の名前が書かれることになります。

いまの状態は許可を得ない、いわゆる「ヤミ」です。
そして、「使用貸借」（相談者様のように、地代を受け取らない契約）も
農地法3条許可を受ける必要があります。
農業委員会は基本的にヤミの耕作に保護を与えないはずです
（運用上の問題なので、地域差があるかもしれません）。
しかし、ヤミ状態が長期化すると、
貸借権・使用借権が時効取得される可能性もある
（この場合3条許可不要）、農地法施行前の貸借権と区別がつかなくなるなど、
「ヤミだから安泰」と言いにくい状況にもなりえます。
知人もそのようなことを考えて言われたのだと思います。

●返ってくる貸し借りにするには？

役所の手続きなどを避けたいようですが、
法的に正しい答えは、役所の関与が不可欠です。

（１）使用貸借として、農地法3条許可を受けること
　→　使用貸借ならば、先述農地法17条の法定更新の適用はなく、
　　期間満了により返ってきます
（２）農業経営基盤強化法による利用権設定
　→　農地の流動化を図るため、
　　市町村の認定を受けた上記の法律に基づく利用権設定は
　　農地法17条の法定更新の適用はありません。

おそらく、（２）の方法が、実際には簡単であり、お勧めしますが、
（２）は市町村の決定によるため、市の方針によっては、
まれに、個別的な貸借相談を受け付けないこともあります。

ただ、（１）（２）とも、借り手がある程度の規模の農家でないと許可されません。
国（ひいては我々国民）の言い分はこうです。
「農地を持ちながら耕作しない人は、食料自給率向上のため
早く売るなり、貸すなりしてください。
売り先、貸し先はアメリカ・中国に競争できるようにするため、
大規模農家でないと困りますよ」　ということです。

（１）（２）以外に方法が無いの？
ということが、相談者さんの恐らく最も関心の高いことと思いますが、
ヤミ貸しは違法行為であり（農地法には罰則もあります）、
公開の掲示板ではアドバイスを期待されないほうがよいと思います（私も、できません）。
ただ、ご相談の文章を見て思ったのですが、
土地「賃借」契約書など、法定更新される賃借権と
誤解されるものを書面化するのは、決してしてはイカンということです。

お礼

とても詳しくご説明いただいて嬉しく思います、近々役場に行って手続きをするようにします。ご親切に感謝いたします。

回答No.3

kumahigecoffee

取り急ぎ回答。
「賃貸借」の契約を「農業委員会を通さず」、「書面化」することは最悪です。
やらずに、現状のままの方が何倍もマシです。

時間が無いので、理由は後で追加記入します。

回答No.2

poolisher

「「後々の事を考えて、貸借の書類を作らせて欲しい」と、頼めばいいと
思います。人を間に立てると却って警戒するということもありますから
直接、穏やかにお願いすればいいと思います。何かあればその時考えれ
ばいいと思いますが、たぶん「案ずるより産むが安し」だと思います。

契約書のひな型は「（土地）使用貸借契約書」で検索すれば見つかると
思います。

お礼

ありがとうございました、ご親切に感謝します。

回答No.1

COCO-C

こんにちは。

「現代農業」農文協、という月刊誌があります。

その中に、農家の法律相談、というコーナーがあり、投稿された質問に弁護士さんが回答して下さるコーナーがあります。

たぶん、無料だと思うので問い合わせてみてはいかがでしょうか。

農文協　東京都港区赤坂７－６－１　　０３－３５８５－１１４１

お礼

有難うございました、ご親切に感謝します。