小作権の抹消

質問

農地（稲作・水田）の小作権について

私は６０才、父９１才
父が高齢で、起居が不自由になりかつ判断力も覚束無くなってきたので、私が、父の郷里に所有する農地を処分することとし、郷里に帰り小作人と話し合いを持ったが、煙に巻かれて帰らざるを得なかった。いずれ弁護士に相談しなくてはならなさそうだが、助言・知恵を拝借したい。

当該農地（小作としている部分は約１０ａ）は私の祖父の時代からの小作となっており、小作人も現当主は３代目となる・・８０年以上の小作歴。
文書での小作契約はない・・今も昔も。
当該農地が父の名義になったのは約１５年前祖母が死去して後の相続による。
農業委員会に確認したところ、利用権の届出はされてない。
法務局で確認したところ、永小作権の設定はされてない。
小作料として、毎年秋頃、父名義の預金に小作料相当額が振り込まれている。
額は、農業委員会の設定する標準小作料に近いがやや少ない。

小作人の言い分
戦前からの小作であり、これは旧契約である。
新契約は小作期間を限定した契約となるが、旧契約は期間の設定をしないでよい・・意味不明
小作料は米１俵相当の額である。

父名義の宅地・農地（小作以外の畑・田を含む）はすべて売却したく、農地に対する権利・義務を確定・公知しておくことが必要と考えるものですが、この小作地に対しては、農業委員会の要求している利用権設定の届出をしたい。
が上記理由で拒否されている。

1)小作人の言う新・旧契約とは何
2)旧契約とは永小作権のことか？
永小作権としたとき、設定登記がされてないので、３０年で失効となるのか？
3)永小作権期間（３０年等）の始期はいつか、文書での契約がないので、小作人の言う（戦前・・）昭和２０年を起点とすればよいのか
4)農業委員会の要求する利用権設定の届出を拒否することは、小作権を放棄したとして、強硬手段・・闇小作を認めた上で、農業委員会への契約解除申し入れ・・は取れるか
5)農地は売却する積りなので、当該小作人が買い取ってくれれば、それでも問題は解決する。
小作人への売却価格はどの程度が妥当か？・・知人は時価の半額というが？
6)時価とは何か、固定資産税の評価額か？

回答No.1

usokoku · ベストアンサー

作付け内容は？？。

契約解除の方向で検討するとして
農地法やその他行政法(例、休耕田、土地改良)の届け出が出されていれば、届け出ない様によっては無期限の契約(民法での地上権)が存在します。昭和45年頃に農地法が改正になりました。これ以前の契約として農業委員会に届けられていれば無期限の契約になります。

しかし、農地法の届出がだされていないと、
樹木栽培をしているとして民法の地上権(あるいは立ち木)の時効取得がせいりつするかどうか。地上権はたしか、明治の頃の契約ですと、特に定めがないときには推定されますが、明治の(年忘却)で徳に定めがないときには賃借になります。(旧法が、明治の民法の改正を示すのか、昭和４５年頃の農地法の改正を示すのか不明のため。農業委員会に届出がないと４５年改正前の適応にならないので、明治の民法改正と解釈できる)

もし、１年生作物しか作付けしていないのであれば、次の主たる農作物の収穫を持って解約(２０年を過ぎていれば一方的に解約可能とどなたかが回答していたはず)が可能です。主たる農作物が多年生作物の場合には、次の主たる農作物の収穫を持って解約が可能です。ただし、樹木の場合には、地上権の権利消失の場合の規定が賃借にも準用されて(民法の拡大解釈)５年以内になります。地主が樹木を購入すれば購入時になります(その代わり現状復元義務はなし)。

＞農業委員会への契約解除申し入れ・
農業委員会への届出が一切ない(休耕田などの届け出を含む)のであれば、農業委員会は一切関係しません。つまり、「代わりに作付けしている」状態になりますので、１年契約です。農業委員会で作業内容に対する賃金の一覧表を見せてもらってください。

＞固定資産税の評価額か？
路線価格でしょう。固定資産税の評価額の２－３倍です。

＞知人は時価の半額というが
小作人が開墾したのですか？。開墾した場合には開墾による経費が評価されます。

細かい内容は記憶違いの可能性が有りますので、民法の条項を拾ってください。運が良ければ判例集に類似の案件が載っているでしょう。

お礼

大変有難う御座います。
1)作付け内容は稲作・・毎年収穫されています。
2)農業委員会には「利用権の設定の有無」を確認しました。
回答は「特に、何も設定されてない」
「地上権」「永小作権」「質権」「使用賃借権」の設定の有無を確認します

現状の私の理解としては、
1)「闇小作」
2)小作料は合意の上の取り決めではないにしろ、父の口座に定期的に納入されており、実質的に賃借契約が成立している・・言ってみれば「内縁の夫婦関係」の農地版

回答No.3

usokoku

＞当方は不在地主なのですが
車で(農作業に来て)日帰りできる程度の距離ならば、今は在郷地主扱いです。
うちが不在地主をしている土地まで、15km
うちが小作している不在地主が50km、
離れています。

お礼

そうか・・重ね重ね多謝

約45km程度の距離ですので、ギリギリ在郷地主ですか。
マスマス強気で交渉に臨めそうです。

回答No.2

usokoku

＞地上権」「永小作権」「質権」「使用賃借権」の設定
がなければ、単なる、代理作付け契約です。
農産物を(地主に代わって)作付けして(地主に代わって)販売して、その代金を(販売手数料を差っぴいた残りとして)支払うという内容です。
１年前(いつを基準にするかは民法を読んで下さい)に地主が通知すれば、解約が可能です。

土地改良の工事はしていませんね。
＞作付け内容は稲作
なので、「休耕田の届出がなされていない」ので、
登記簿に記載がないから、農地法以外の法令による権利の指定はないと思いますが、何かの届出がなされていないか、を調べてください。届出が受理されていれば、その内容に伴う権利が小作に発生します。
稲作は１年生植物なので、収穫期が契約更新の時期になります。

お礼

大変有り難う御座いました。

当方は不在地主なのですが、小規模（せいぜい４０ａ）なので国の買い上げの対象を免れているのが現状です。
それやこれや、ヤミの小作に対し、腰の引けた対応を父はして来たわけですが、少し強気で買取交渉に臨めそうです。