小作権の解除について

質問

初めての投稿です。農地法施行前よりの賃借権で小作人に16アール程貸しています。年間小作料として現在36000円貰っています。小作人は親の死亡により子供が引き継ぎ約8年になりますが、相続時より耕作を放棄して現在雑草地になっています。町の農林経済課、農業委員会からも管理徹底を指示されていますが、それに応じていません。私自身何度も町の農林課へ行き、草刈でもして周りの農地へ迷惑を掛けないよう指導して欲しい旨を相談していますが小作人はそれにも応じていません。私は農地を返却してもらえば現在耕作している他の農地と一緒に耕作したいのです。同じ町内の他の小作人は、ほとんど無償で返却しています。私の貸している農地は一等地で、商店宅地には良い農地であるが為、少ない小作料で小作権を維持しているようです。
　質問事項は以上の現状のなかで、(1)事実上耕作していないので、返還する時小作人は耕作権を主張することが出来るのかどうか(2)無償譲渡交渉をするには何をどうすればよいのか、以上よろしくアドバイスお願いいたします。

回答No.3

matthewee · ベストアンサー

１．民法275条で「永小作権の放棄」を規定しており、「永小作人は、不可抗力によって、引き続き３年以上全く収益を得ず、又は５年以上小作料より少ない収益を得たときは、その権利を放棄することができる」のに、８年も全く収益がないのに小作料だけを支払いつづける目的は、おそらく地主から「離作料」を得ることだと考えられます。

２．相続税法の財産評価基本通達によれば、永小作権の価額は概ね、自用地の価額の35～50％とかなり高額に評価されます（権利の存続期間によっても違いますが…）。
　例えば、この農地の自用地としての価額が1000万円と評価された場合、永小作権の価額は最低でも350万円であり、小作人にとっては、数年間小作料を支払い続けたとしても、将来、地主から「離作料」を得ることができれば十分元が取れると考えているのではないでしょうか（←あくまで、推測です）。

※なお、この永小作権の価格割合は、相続税を算定するための課税技術上のものであり、永小作権が必ずしもこの時価で取引されているわけではありません（むしろ、こんな高額で取引される実態はないと思う）。

３．しかし、平成元年12月22日の東京地裁判決で、小作人側が離作料は農地価格の4割から5割と主張したのに対して、判決では離作料とは土地価格の何割というものでなく、「農地賃貸借関係の終了によって賃借人が被る農業経営及び生計費の打撃を回復するに足りるものであれば良い」と判決したそうです（この判決の原本を確認したわけではありませんので、参考までに見て下さい。引用は下記ＨＰです）。
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR990322.html

　この東京地裁の判決が農地の賃貸借における今後のリーディングケースとなるならば、今回のご質問で「８年間農業収益のない農地」は、永小作権を終了させても、小作人の生計費に何ら打撃を与えるものではないという結果になると思います（むしろ、マイナスの収益である）。

　とすれば、この農地の「離作料」はほとんど無償となるのではないでしょうか。ご質問文に回答すると、「この小作人は耕作権を主張することができるが、離作料はほとんど無償に等しい」という結論になろうかと思います。

４．さて、平成５年３月１９日仙台高裁判決で、農地の賃貸借の終了をめぐる裁判で「小作人が本件農地の耕作権を失うとしても、これによって小作人らの生計が格別悪化するとは認め難く」、「本件農地は、賃貸人に自作させるのが妥当と言うべきであるから、農地法２０条２項３号に該当する事由があると言わなければならない」として農地の賃貸借を終了させ、地主に農地を返還することを認めています。

最高裁ＨＰから、下記参考URLに貼っておきますので、ご参考にして下さい。

参考URL：

http://courtdomino2.courts.go.jp/roudou.nsf/Listview01/47395C08BBC114AF49256D41000A7704/?OpenDocument

お礼

詳しく教えて頂き有難うございました。自信を持って交渉したいと思っています。これから交渉する過程で問題点が出れば、またご指導の程宜しくお願い申し上げます。

回答No.2

thor

繰り返しますが、弁護士さんにご相談になるべきです。

・前回答の通り、永小作権で、有効期間の定めがないのなら有効期間は３０年です。期限切れのときに「更新拒否」をするのが一番易しい手段と思いますが。
・農地法２０条の解約・更新拒否の制限は適用されない点は質問者さんに有利です。
ただし、ご質問のような経緯で、解約の申し入れが裁判所に認められるかどうかは不透明です。

お礼

どうも何度も有難うございます。弁護士に相談してみます。

回答No.1

thor

弁護士さんにご相談になるべき事例です。素人レベルの判断できるところではないし、質問では具体的な事実関係が明らかではありません。

・質問の「小作権」は、「永小作権」でしょうか、「賃借権」でしょうか？
・有効期限はどうなっているでしょうか？（相続人は、亡くなった方の借りていた期間を引き継ぎます。相続を考えずに有効期間を計算してください）
永小作権なら５０年以下（更新後も５０年以下）、存続期間を定めなかったときは３０年です。
賃借権なら、借地法・借地借家法の適用対象ではないので、２０年以下です。

補足

回答どうも有難うございます。永小作権です。有効期限はないように思います。以上になりますが、如何なものでしょうか？よろしくお願いします。