祖父が昭和の初めに小作をしてもらうことにした農地があります。

質問

祖父が昭和の初めに小作をしてもらうことにした農地があります。

祖父が昭和の初めに小作をしてもらうことにした農地があります。
農家台帳は自作地扱いで、永小作権は登記されていない農地です。
今は　祖父の代から続いてお孫さんが小作をされて毎年一度小作料をもらっています。

先日　知人が　この農地を別の場所の農地と交換しないかと　不動産業者が言っているのだがと　話をしてきました。
後々のことを考えると　交換しておく方がいいのではとの話です。
私は農地を売却、交換するつもりもなく今のままで管理していく予定です。

ただ　農地小作をされている方が60代なので、その方のあと　ご家族の方に耕作する人がいない場合はどうなるのかと思ったりはします。

知人が農地交換を言った意図と　今の状態でいいのかどうか　をアドバイスをお願いしたく思います。
よろしくお願いします。

回答No.3

oohr · ベストアンサー

小作権とは永小作権のことでしょうか。賃借権でしょうか。使用貸借のこと、ではないですよね。お金貰っているから。

永小作権であれば登記が必要です。無い場合その権利は主張出来ません。
bear1さんの文面から賃借権しか無いように思えます。
当時の約束ですから口約束だけでしょう。田舎では今も当然のように口約束だけで賃借を始めますし、知れた間柄ならなんの問題もないと思います。

交換や売買というのは土地を買う人や交換する土地の地主のことで、
小作権（永小作権か賃借権）は小作人に対してです。

小作中に強引に交換や売買を行ったとしても小作人に対して今後の賃借権に関して話しあうのは新しい地主です。
もちろん「スジ」として先に小作人に説明は必要だと思いますが。

取り決めを存続させて行くだけなら今のままでもいいでしょう。
せっかく畑を管理してくれているのに、いまさら契約書云々を申し出たら
小作を放棄する可能性も少なくないですよ。
いい関係が続くことを望みます。

お礼

ありがとうございます。

当時に祖父と先方で交わした契約書はあります。
ただ　代が変わっているので　契約書として通用するのかなって思ったりします。
登記はしていませんが、権利としての永小作権を小作の方は持っているとみるのでしょうか？
法律的なことは　わかりませんが　このままで　いいのなら　現状維持でいこうと思います。

農地を売るつもりもないので、よく知らないのですが　農地の売買には地元での慣習があったりするみたいですが　「・・なんか慣習があるんだ」程度しか知りません。
あまりにも　何も知らないので　反省です。

補足

残存小作地というらしいです。そしてこれは「期間の定めのない賃貸借」と考えられ　相続出来る権利でした。
現状のままにしておく不利益は、上記賃借権が相続されていくので　小作管理者が特定できたらいいけど将来相手方が複数人になった場合などが考えられるんじゃないかと思いました。

それを避けるには、小作の方に現賃貸権を解約してもらい、新たに新賃借権の契約としての農業経営基盤促進法による届出を農業委員会に提出するといいと　知人に聞きました。
、
賃貸借を解消したい場合は、賃貸人と小作人との合意解除か　賃貸人が知事の許可を得て契約の解除農地法18条）の農事調停をおこすことになるようです。
調停の要件として、小作人が信義則に反する行為をした場合等々です（手続きが大変な上　調停をする人はほとんどいないらしいです。）が　これは　よほど信頼関係がなくなるかしてしまった場合の手段だろうなって思います。

専門書のおいてある　本屋さんにいくと　事例つきの本があるようです。

ここで書いた農地の話は　もう数がすくない話なんだろうなっていうのが感想です。
同じケースの方　参考にしてください。

結局　私はこのままにしておくことにしました。

回答No.2

akak71

登記等されていなくても、小作権はあります。
当事者間では登記登録など不要。

法律では、小作権はかなり強い権利です。

交換や売買するとき、　金銭を支払う必要があります。

お礼

ありがとうございます。
交換や売買で　金銭を支払う必要があるのですね。

小作の方は　こちらに何も言われないし、私も今の状態を変えるつもりもなくおります。

補足

祖父の代の取り決めを　代々ひきついでいきたいと思っていますが、いいのでしょうか？

法律上　問題は　あるのでしょうか？

回答No.1

oohr

元不動産で現在農家です。

他人所有の土地の事で話を持ちかけてくる人は必ずメリットがあるからなのです。お金を生むってことですね。あなたがお金を欲しかったら自分で交換ではなく売却されればいいでしょう。
ただ幸いにも今のまま管理する予定ということですから丁重に断るのがいいでしょうね。私も農地を減らすべきではないと考えています。

小作人が小作をやめたら近隣農家を訪ねてみましょう。割といますよ、借り手は。居ないようなら農業委員会を訪ねて利用者を公募したらどうでしょうか。

お礼

ありがとうございます。
お礼がおそくなりましてすみません。

近隣農家や農業委員会で捜したらいいのですね。
なんとなく　どうしようって思っていました。

知人には　まだ返事をしていないので　ちゃんとお断りの返事をしないと失礼ですよね。
来週にでも　お話をいたします。