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住宅ローンについての法律相談
タイトルの件についてですが具体的には私の両親の契約している 住宅ローンについてお伺いしたいと思います。 その中で一番の問題となっているのは、父と連絡が取れない状況にあるというところです。 両親は現在不仲が原因で別居中です。 ただし離婚はしておりません。 そして、父親が住宅ローンの契約者となっています。 母は契約者ではありません。 ４６歳の父は家を出ていて、同じく４６歳の母と私で 上記の住宅に住んでおります。 私は２２歳会社員で１０万程度を家に入れ生活費とローンに あててもらっています。 父の自営業の仕事の経営悪化にともない住宅ローンの支払いが ５、６年前にできなくなり数年間は未払いの状況でした。 その後、ローン会社支払いの催促、また競売等の手段を取る可能性がある などの連絡がありました。 その時点でもう父とは連絡が取れない状況でした。ただし消息不明という わけではなく、中国で新たな仕事を自営で行っているようなのです。 父の知り合いで中立な立場の人を通じて少ないですが生活費を不定期 に送ってきています。 直接の連絡は取れないためその人を通じて住宅ローンを今後どうするのか （借り換え・継続・売却）連絡するよう伝えていますが音沙汰がありません。 その知り合いも父といつでも連絡が取れるわけではないようであくまで 父からのアクション待ちとなってしまいます。 そして、現在私と母親でローンの支払いをしておりますが必要額２０ 万程度の３割にも満たないため、ローン総額は増えていくばかりです。 現在の総額は１６００万円程度のようです。 契約者ではない私達が少ないなりにも支払いをしているということで ローン会社には一定の配慮をいただいている状況ですがいつ競売の 手続きを取られてもおかしくない状況です。 その場合には競売での売却金を返済にあてても３、４割の借金が残 ると想定しています。 私と母は家を失っても仕方がないと考えています。 会社の住居手当等を補助に安アパートに住むことも可能でしょう。 ただ、私も借金対策に関する書籍を読み少しながらも知識を 得ています。 そんな中で思うのは、競売ではなく任意売却や任意整理など 他の手段をとることができないかということです。 そこで質問ですが (1)契約者と連絡不通の状況で私・母の取れる最善の手段は 何か。 (2)競売になり家を失ったうえ、私・母に債務が降りかかる 可能性はあるか。 (3)最近、ローン会社より住宅の火災保険の質権抹消が行われ、火災保険証券を返却する旨の通知が届きました。 契約に関して動きがあったのだと思いますがこれは何を意味するのでしょうか？ この通知に関してのみ言えば権利が戻ってきたということでこちらにメリットのある内容なのではないでしょうか。 父がローン会社と協議のうえ借り換え等を行った？ もしくはローン会社により競売等の手続きが進んでおり、その途中段階なのか？ （ちなみに、あわせてお伺いしたいのですが占有者→私・母に未通知で競売等の処理は可能なのでしょうか？） 直接ローン会社に確認するべきなのでしょうが、恐ろしくて聞けないため こちらでの皆様の回答を確認のうえコンタクトを取りたいと考えています。 以上長々とまとまりのない文章ですが、どうぞ皆様アドバイスいただけますようお願い申し上げます。
- touch-shot
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質問者が選んだベストアンサー
任意売却や整理可能だと思いますが家の所有者や ローン名義がお父様であれば必ずお父様の同意や印鑑などが必要になります。 （１）ローン会社に事情をご説明になり、貴方やお母様の名義でローンの 借り換えも可能かもしれませんがやはりお父様の同意が必要です。 お父様の所在が不明で貴方側から一切連絡が取れないのであれば 弁護士さんや司法書士さんにご相談の上で「失踪宣告」の手続きを行ってください。 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%B1%E8%B8%AA%E5%AE%A3%E5%91%8A なお、その家を残しておくべき必要性を余りお感じにならず お母様や貴方が連帯債務者等でないのであれば 返済をせずにこのまま放置しておくのも一つの方法です。 （２）貴方やお母様が連帯債務者や保証人等になっていない場合 債務を負うことはありません。 （３）通常、質権抹消とは「ローンを完済」の際に行われます。 競売手続きの際に先に抹消されることはないと思いますが 念のため、最寄りの法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を お取りになり記載内容をご確認ください。 登記簿謄本には所有者名のほか、ローンの内容や、差押さえ 競売になるようでしたら競売開始決定等の記載があるはずです。 なお、競売になる際には必ず事前に現地確認が行われるはずです。 鑑定士や裁判所の人間が調査に来て建物の内外の写真を 撮ったりしましたか？
その他の回答 (2)
- nhktbs
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No2で回答のnhktbsです。 再度コメントしますが・・・ お礼の欄を拝見する限り、ご質問者touch-shotさんには、No.1さんも私も言っている一番大事な趣旨が理解されていないようです。 ご質問者さまの記憶もどうでも良いし、ローン会社の担当者さんへの直接確認なんて後回しでよいのです。 まず、「登記簿謄本（登記事項証明書）をお取りになり記載内容をご確認ください。」甲区欄と乙区欄の記載内容がどうなっているのか？最近登記された事項があるのかを確認するのが先です。 > 父が追加での費用を支払い機関による代理保証に申し込んでいる > と記憶しています。（あいまいな記憶ですが） 通常の住宅ローンでしたら、住宅ローン債務の保証会社と保証委託契約を締結しているはずですし、抵当権者も保証会社になっていませんか？登記を確認してください。 その場合、ローンの返済が遅滞または不能となっている場合、ローン会社は保証会社から弁済を受けていますので、すでにローン会社としては関係の無い話になっている可能性もあります。 そしてその場合、競売の手続き等を進めているとすればその権利を取得した債権者となった保証会社ですよ。
- nhktbs
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No1回答者kuri_kurioさんと同意見です。 ご質問の内容はご質問者さんの理解の上での質問なので、実際に登記簿謄本（登記事項証明書）と金銭消費貸借契約、保証委託契約の内容を確認させていただかないと何とも申し上げれません（質問者さんの理解が間違っていることが多いので）。 No1回答者さんも懸念されていると思いますが、 ・住宅の所有権登記は父親の単独名義でしょうか？ ・住宅ローンの主たる債務者名義は父親でしょうが、母親またはあなたが連帯債務者（または連帯保証人）にはなっていないでしょうか？ もし、母親名義の所有権（共有）登記があったり、ローン契約上母親またはご質問者さんが連帯債務者等になっていれば、ご質問の前提がまったく崩れ、ココでの回答が参考になりません。 （３）の質権抹消が解せません。競売の手続きとかが進んでいませんか？抵当権が実行される仮定で競売等に関し占有者に連絡する規定はありませんよ。 ただ、競落人が代金納付後、引渡命令を得て、不動産の引渡しの強制執行を申立てた場合には、執行官から明渡しの催告があり、強制執行まで１ヶ月の猶予期間があるはずです。
お礼
ご回答ありがとうございます。 確認事項として、まず母もしくは私が連帯保証人になっていることは ありません。以前に母に確認いたしましたし、母はローン会社と連絡 を取っていますので今頃直接的な返済の請求をされているかと思います。 父が追加での費用を支払い機関による代理保証に申し込んでいると記憶 しています。（あいまいな記憶ですが） 競売の手続き等進んでいる可能性があるのならば、やはりローン会社 の担当者に直接確認したほうがよさそうですね。早くに連絡を取りたいと 思います。
お礼
的確なアドバイスありがとうございました。 自分にもあなた様のような知識があればと 悔やまれます。 失礼いたします。
補足
早くの回答まことにありがとうございます。 やはり契約者である父の同意がなければ法的な 手続きはできないようですね。 （３）については私も同様の認識でした。そのため 疑問におもったのです。 現地調査については少なくとも私も母も立ち会ったことは ありません。無許可で実施するようなことはあるのでしょうか。 借金対策の書籍を読む限り、やはり債権者も損得勘定で 行動するということなので少しずつでも返済しているかぎりは 強行手段には出ないだろうと楽観的な予測はしています。 家を出ることもかまわないのですが、事前に準備は必要です。 ある日突然明け渡し請求をされたら困ってしまうため 何か動きがある場合には必ず通知がくるのか確認したかったのです。 そして、母は父が借金を負うのだから気に病むことはないと 言ってはいますが、やはり実の父親です。 父親を含めてよい方向に事が運べばと思います。 そのような観点でもアドバイスをいただければなおうれしいです。