親から子供に土地建物・住宅ローンの名義を移せますでしょうか。

質問

知人に相談され、良いアドバイスが出来ないものかと思い
質問させていただきました。

現在、知人の父・母の共有名義になっている土地建物と
その物件の父名義になっている住宅ローンがあります。

父は既に退職しており、母も２年後に退職が決まっていて、
息子一人の収入と両親の年金だけで生活することになります。
住宅ローンの残存期間は９年で、月々の支払いが１５万円です。
両親とも退職をすると
息子の収入の８０％が住宅ローンの支払いになり、
残りの２０％と両親の年金だけで生活することになり、
どう考えても経済的に生活していけないので、
何か良い方法はないか検討しております。

土地は建築基準法でいう道路に接しておらず、
但し書き道路になっていて、金融機関の方が言うには、
かなりのマイナス点になるので、売却しても相当金額を下げないと
売れないのではと言われました。
また代々受け継がれている土地なので、
母はできれば売却したくないとのことです。

親子間の売買ですと、新規に住宅ローンを組むのは難しいと思いますし、
あまり金額を安く設定すると贈与とみなされ、
贈与税の対象となる場合があるとも聞きました。

住宅ローンの借換も検討しておりますが、
父は既に退職していますし、母の収入だけでは
借換は不可能であると思っています。

このような場合、どうすればいいのか全く見当がつかず、
どなたか知識のある方がいらっしゃいましたら、
アドバイスを頂きたいと思ってます。宜しくお願いします。

回答No.4

noname#189461

うまく審査が通るかは分かりませんが、
親子リレーローンなどに申し込めるかどうか
銀行に問い合わせしてみてはいかがでしょうか？

親子リレーローン自体、あまり取り扱いが多くないと思いますが
例えば広島銀行の「借り換え専用住宅ローン　プラス７００」などは
親子リレーができるローンになっています。

確かに条件もそれなりにあるので、何とも言えませんが
まずは聞いてみるのが一番かと思います。

参考URL：

http://www.hirogin.co.jp/service/ju-loan/pls700/index.html

回答No.3

poolisher

知人さんが負債を引き受けるつもりがあるのであれば、相続時精算課税
制度がありますから贈与税のような課税にはなりません。

先祖代代の土地（つまりは所有物件）に家を建て、返済計画がままならないって、どんなひとか想像できませんね。

回答No.2

m_inoue222

＞住宅ローンの名義を移せますでしょうか。

最初から後先考えないで無茶なローンを組んでいるようですからあまり良い方法は無いでしょうね

＞母も２年後に退職
＞住宅ローンの残存期間は９年

残りの７年間だけの問題では？

＞住宅ローンの借換も検討しておりますが、

自分たちが勝手に思っているだけなのでは？

築年数が判りませんが普通の住宅ローンだと

新築で３０－３５年間．．．金額は「全額＋諸経費」が最高．．．

中古だと「２５年－築年数」が一般的な期間．．．金額は価値の７０－８０％が限界？

今が築２０年だとローンが成立しても期間は５年間

移せたとしても支払額は逆に増えるかも？

ローンの残り期間が９年間だとすると築年数でアウトになるかも知れませんね

父親の退職金は？

回答No.1

mogmog0101

んーと、この話しでおかしい点があります。
それはこのご夫婦が、退職後の生活設計をしていないことです。本来ならば60歳定年で70歳で完済するむ予定だとしたら、それまでに貯蓄するか、退職金を返済に充て一括完済するのが常套手段です。まず、なぜそうしないのか、そうできなかったか、にあります。

次に名義ウンヌンのお話しですが、夫婦共有名義という事から、連帯債務で借入していることが伺えます。親子ローンでは無いので、相続以外で息子が債務を引き継ぐ必要はないことです。

親子・親族間の売買で住宅ローンは難しいどころか不可能に近いです。

状況を推測すると、息子さんの年収は300万円程度であり(15万円が月手取りの8割から逆算)、残債は1600万円くらい残っていること(月15万×年12回×9年)。
すると母の定年までの期間を考慮して親子ローンで長期に組み直す方法しかとれないような気がします。
懸念材料は、担保価値が下がっていて付保できるかどうか、返済比率が高いこと、母の定年までの期間が短いこと、が挙げられます。

…母の退職金は充当できないんですかね?　父の退職金はドコへ行ったのでしょう?

いずれにしろ、取り扱い銀行へ相談するのが手っ取り早いです。

お礼

ご回答有難うございます。
父が５５歳のとき、職場が倒産し退職金は全く出ませんでした。
また、そのことが原因で父は精神的な病になり、
それ以後働かずに一日中自宅にいます。
また、こういう状況になっているにも拘わらず、
母がどうにかしてくれると安易に考えているようです。
今までの貯蓄を使いながら生活するので一杯のようです。
母の退職金は殆ど出ませんので充当は考えられません。

取扱銀行に相談すると支払いがヤバイと
目を付けられると思っているので避けていたようですが、
相談するよう促してみます。有難うございました。