住宅ローンの残ってる家の売却

質問

住宅ローンの支払いが困難なので、売却を考えております。
しかしながら、ちょっと面倒な状況です。
住宅ローンの借主？は夫ですが、今は別居中です。
家の名義は私、妻になってます。
私は、住宅ローンの連帯保証人です。
この場合、例えば家の売却ができても、住宅ローンの返済にまわす事、できないのでしょうか。

回答No.5

oska

＞住宅ローンの支払いが困難なので、売却を考えております。

安倍ちゃんミクスの恩恵は、議員・公務員・農協職員・大企業社員だけですよね。
そうそう、投資家も儲かってます。^^;

＞住宅ローンの借主？は夫ですが、家の名義は私、妻になってます。

よく金融機関が、住宅ローン審査を通しましたよね。
債務者（別居中の旦那）には、担保が全く無いのですから・・・。
旦那としても、自分名義の住宅でないので返済する気持ちは通常よりも低いでしよう。
既に、別居中の旦那は「返済を拒否」して連帯保証人である質問者さまが（旦那に代わって旦那名義で）返済中なのでしようかね？

＞例えば家の売却ができても、住宅ローンの返済にまわす事、できないのでしょうか。

出来ますよ。
先ず、住宅の買い手を探します。
最近は、裁判所の競売よりも「ローン付き住宅の直接売買」が多いのです。
多くは、専門の不動産会社ですがね。
この時の売買価格と住宅ローン残高の関係が重要ですが、そこは「魚心あれば水心」です。
住宅ローンを借りている金融機関としても、競売になるよりも「１円でも回収」が至上命題。
抵当権云々よりも、回収を優先します。
先ずは、買い手を探しましよう。
最近では、ＴＶ・ラジオ・雑誌で「ローン中の住宅買います」というCMが多くあります。
購入者が個人の場合は、住宅ローン残高以上の価格で販売しないと・・・。

お礼

回答ありがとうございます。
今の条件で、審査が通ったわけではありません。
当時は、かなりムリなローンでも組めたのです。今なら、絶対に返済できる条件ではありません。
借りた当時は、土地も建物も夫名義でしたが、途中で、私名義に変更しています。
家のポストに、この辺の土地を探していますと言う、チラシがいっぱい入っているので、いい条件で売れそうな気がして、でも、果たして、売却できても、夫名義だから、私が返済すると、夫に贈与税がかかるのか、心配でした。

回答No.4

86tarou

抵当権が付いてると思うのですが、これがあると基本的に買う人は居ません。債務が残っている以上抵当権は抹消出来ず、債務不履行になれば所有権が他人に移っても抵当権を行使されることになります。なので、抵当権を抹消するためにローンを完済する必要があります。

ということで、売却するには売却価格＞ローン残高でないといけません（手数料等は省いてます）。これに問題なければ売却してローンを清算することが出来ますが、逆だと差額を現金で用意しない限り売ることが出来ません。
ただし、差額が少なければ抵当権を抹消出来ることもあり得ます（銀行が承諾すれば）。この場合は少額の借金だけが残ることになります。

お礼

ありがとうございました。

回答No.3

ymzimss

住宅ローンの返済に充当し、担保権の解除をしないと、家の売却はできません。

まず、残債務（住宅ローン残高及び経過利息）がいくらあるのか。次に売却金額がいくらなのかです。
売却金額が残債務を上回る場合は、売却に支障はないですが、売却金額が残債務を下回る場合、不足額を債務者であるご主人か連帯保証人である貴方が負担しなければなりません。残債務が完済できなければ、債権者である金融機関は抵当権の抹消に応じません。加えて、担保権のある物件を売買する（負担付譲渡）ことはできなくはありませんが、そんな物件を購入する人はまずいません。（抵当権を付けた金融機関から請求を受ける可能性があるからです）

家の名義が100％貴方であれば、所有者であり物上保証人である貴方の判断で、家の売却を決めることはできます。債務者であるご主人の同意は要りません。但し、先に述べたことを確認の上、金融機関と相談すべきだと思います。

回答No.2

fjdksla

住宅ローンを払い終わらないと、その家は「債権者の物」なんです。
だから債権者がOKしないとなんとも出来ません。

まずは債権者と相談しましょう。
債権者も支払いが滞って競売にかけるのは最後の手段です。
出来れば穏便に回収したい物です。
高値で売れて、全て回収できるなら売ることを勧めてくるでしょう。
全て回収できなくても支払額を少なくして滞らない方法を選んできます。

お礼

債権者、つまり銀行ですよね。
銀行には、支払い困難な件で、一度相談しています。
銀行が、一度、いくらで売れるか査定をしてみては？と言ってきました。
ただ、ローンの残債より高く売れなければ、意味がないので、そのままになっています。
回答ありがとうございました。

回答No.1

siniciro

任意売却するのであれば債権者（銀行）と合意受けたら売却して、返済に回すことができますよ。

以下のサイトが参考になるかと思います。

http://www.963281.or.jp/

お礼

早速の回答ありがとうございました。
コメントを一番に入れたつもりが、送信できてなかったみたいです。
遅くなり申し訳ございませんでした。