5棟10室基準はいつから

質問

2000年頃から「6部屋と2棟」の不動産所得があり、当時より税理士に確定申告を作成してもらっていますが、10部屋でもないし、5棟でもないから事業的規模に当たらないとの税理士の判断で確定申告の控除は10万円としていました。初心者の為、私も言われるまま鵜呑みにしてしまいました。
　ところが昨年（2007年）、知り合いの方から「1棟=2部屋に換算するので合計10部屋となり事業的規模になる」と教えられ、税務署で聞いたところ「事業的規模で良いです。」と言われました。このことを税理士に話したら「当時は税務署の人に聞いて事業規模ではないと教えられた。当時は1棟=2部屋の換算も一般的ではなく税務署の人も知らなかったのだろうが、その内1棟=2部屋が一般化してきて税務署の見解も変わってきたのだろう。今年度（2008年）からは65万円控除で申告する」とのことでした。尚、当時の税務署の氏名は記録していないとのことです。
　ちなみにインターネットで調べたところ、『平成１０年３月申告用／税理士のための確定申告事務必携』税理士・堀　三芳　編で「不動産所得となるもの・ならないもの」の中に「混有している場合：貸室と貸家を両方所有している場合は、貸室２室を家屋１棟と換算して判定します。(例)　独立家屋３棟と貸室４室→３棟＋(４室÷２)＝５棟」と書かれていましたので、既に当時は一般化していたのではないかと税理士に話したら「本に書いてあっても、税務署内で通達のようなものが無ければ税務署員は知りようも無い」とのことです。当時本当に税務署に聞いたのか疑問になってきました。
http://www.tabisland.ne.jp/explain/kakutei/index.htm
1997(H9）：確定申告

そこで、ご教授いただきたいのですが、
１．本に書かれていると言うことは、当然その前に税務署的にも解釈が正しいか確認が行われ、また、税務署内でも（社会通念・見解・法令通達）のような形で周知されていると思うのですが、どのようなものなのでしょうか？
２．税理士の方としては「1棟=2部屋」の換算はいつごろからこのような解釈をしているのですか？
３．今回の場合、私は税理士からは損害賠償を取れるのでしょうか？また、手続きとしてはどのようにしたら良いでしょうか？
申し訳ありませんが、宜しくお願いいたします。

回答No.3

goo000oog

>当時の社会通念と照らし合わせて間違っていた場合は、
>税理士の作成ミスとして損害賠償できないものでしょうか？
訴訟を提起した場合、当時の社会通念？と外れていたが、当時の税法内？で
業務を行ったので違法ではない税理士の行為が損害賠償の対象になるか、については
私のカンでは難しいだろうと思われますので最初に、

結果は度外視しても訴訟を貫徹するだけの決心をもつか

と書きました。私だったら本人訴訟をするか、諦めるか、五分五分です。

お礼

了解いたしました。
ご回答ありがとうございます。

回答No.2

pott64

当時は青色申告特別控除が３５万から平成１０年分から４５万に改められたりと（現在は６５万）、改正があった年ですね。
　ご指摘の５棟１０室ですが、当時は特にこうした青色申告特別控除の改正もあったため、各種研修会等でも、研修項目にあったかとは思います。
　５棟１０室ですが、所得税法基本通達２６－９に規定されており、平成１０年当時の税理士会の研修資料においても、独立した部屋数が１０以上、独立した家屋は５棟以上であるが、実質的にこれをみたせばよく、例えば土地のみの貸付とかは一室の貸付に相当する土地の貸付件数はおおむね５とか記載してありますね。
　事実、私も６部屋２棟ぐらいの場合は、事業的規模とするのか、そうしないで１０万控除するのか選択させていました。というのは、１０万控除と４５万控除では、１０万ならば簡易的な収支計算で可能ですが、４５万控除の場合は、当時研修会でもいわれていたとおり、貸借対照表、総勘定元帳が必須となり、毎月の家賃の入金の通帳や現金出納帳等すべて入力する必要があり、この手間はかなりの労働力で、当時は研修会等でも、１０万控除が４５万控除になったとしても、税務申告の手間がまるで違うため、税金が安くはなるが、一方で税理士報酬も十数万とそれなりになるため、納税者のメリットは若干で税理士の収入が増える（もっとも仕事量も３倍どころではないが。。）と話をしていたことを思い出します。仮に４５万－１０万＝３５万に税率が２０％７万円が安くなるのですが、仕事内容がまるで違うため同額程度は税理士報酬も上がったということです。
　ただ、６５万控除の頃ともなると、４５万控除も６５万控除も仕事内容は全く同じですので、税理士報酬変わらなかったため、さすがに６５万控除辺りだと、事業的規模で税理士に総勘定元帳といった帳簿作成を依頼し、税理士報酬を払っても徳だとは思いますが。。。。
　まあ、参考までにこんなところです！

お礼

ご回答ありがとうございます。
＞貸借対照表、総勘定元帳が必須となり、毎月の家賃の入金の通帳や現金出納帳等すべて入力する必要があり・・・
当時よりこれらは作成しております。事情がわからないまま、税理士の指導に従って毎月の入金など複式で入力し、貸借対照表、総勘定元帳は税理士が作成して申告していました。従って、書類的にも当時から事業的規模の条件はクリアされていました。

補足

『平成１０年３月申告用／税理士のための確定申告事務必携』は、平成10年用の為、平成9年時点で作成・出版されたものと思います。
従って、「1棟=2部屋」の解釈は平成9年から（またはそれ以前から）成り立っていると思われます。
そうすると、2000年（平成12年）に税務署の人が言ったという税理士の話と矛盾すると思いますがいかがなものでしょうか？

回答No.1

goo000oog

質問事項に直接お答えする知識や経験はありませんが

二十年近く不動産貸付業も営んでいます。
当初から現在迄の最大規模で、四部屋+一土地+3駐車ですが当初依頼した
税理士さんが売上からすると事業的規模に該当するだろうから、それで
申請すると言われ、税務署でも問題なく認められています。

依頼した税理士さんが杓子定規またはボンクラだったと諦めるか
結果は度外視しても訴訟を貫徹するだけの決心をもつか、二つに一つでは

お礼

ご回答ありがとうございます。税理士によって利益が大きく違ってくるものですね。お金を払って作成を依頼しているのに、逆に間違われて、控除がなくなるのでは何の為にやっているのか分からなくなります。その上、間違えを指摘すると「税務署の人が言った」ことにして、自分の非を認めないふしがあり困っています。たとえ税務署の人が言ったとしても、当時の社会通念と照らし合わせて間違っていた場合は、税理士の作成ミスとして損害賠償できないものでしょうか？