重要事項説明書説明後の一方的な内容変更

質問

4カ月間の仮住いのため、最低契約期間の無い新築マンションの賃貸を進めています。
仲介業者（A社とします）からもメールにて「最低契約期間はありません」との返事をもらっており、重要事項説明書による説明を受け、内容を確認して手付金を支払いました。
しかし、A社とオーナーの間に、もう１社、仲介業者（B社とします）が入っており、一昨日にB社とオーナーの間で、「6ヶ月以内に退去の場合は違約金として家賃の2ヶ月分を支払う」という取り決めが為された、との報告がA社の担当者よりありました。
A社の担当者は「2ヶ月分の違約金は変更できません。無理なのであれば手付金を全額お返しします」と言ってきていますが、重要事項説明書にも記載の無いことが後から加わり、また、手付金の返還だけで、当方の損失（重要事項説明書を受ける際の旅費、転居先通知の葉書代など）は何も補填されません。
このようなことが不動産業界ではまかり通るのでしょうか？

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

＃２

＞ただ，領収書には「別紙重要事項説明書に記載の物件の賃貸契約成立の“左記”金としてお預かり（並列で）・領収しました」とあり，左記には手付金の項目にその時に預けた金額が記入されています。

手付け契約が成立しているのなら、大家側都合でキャンセルするなら、倍返しです。
一方契約が成立しているとなると、質問者側からキャンセルすると放棄しなければなりません。

契約書を早く提出するように要求し、内容をよく確認して、重要事項説明と異なる訂正箇所があれば訂正を要求してください。
相手が訂正に応じなければ、話し合いになりますが、重要事項説明を建てに話し合いを進めてください。訂正に応じないのなら大家が断ってくるまでがんばってください。そこまできたら、手付け倍返しであきらめましょう。この際業者の重要事項説明に過失があったことを理由に業者に対しても対応を要求しましょう。
この際注意しなければならないのは自分から断ると最悪手付け放棄になります。
でも、そこまで待てますか？　長期化は覚悟する必要がありますので、返金をしてもらって新たな物件を探した方がよい場合もあります。

＞B社は重要事項説明書に「管理の委託先」として記載があります。

管理は宅建業法上の適用対象外です。
つまりＢ社は管理会社であって仲介はしていないのです。もし仲介手数料を受領していれば重要事項説明義務を果たしていないので、業法違反です。

なお、契約書と呼ばれる文書の交付は管理会社であるＢ社ではなく、仲介をしたＡ社です。遅滞なく交付しなければ業法違反となります。

お礼

ありがとうございます。

こちらも状況がかなり理解できました。何とか事態が収拾できそうです。
大変勉強になりました。

回答No.3

katyan1234

＞ただし，管理会社から後日，送られてくると言われている「契約書」はまだ存在していません。

違反でしょうね。「直ちに契約書を交付」ですからですからまだ契約されていない
はず・・・

＞“左記”金としてお預かり
この左に書かれている内容はなんでしょうか？
預かりとして領収したような文面でまだ契約していないようです
契約代金として一部領収しましたというなら契約が済んだと言えますが
だから無理なのであれば手付金を全額お返ししますと言ってるだけでしょう。

従って重要事項説明書を受ける際の旅費、転居先通知の葉書代など
これは請求出来ないと思いますが・・・

お礼

ありがとうございます。

“左記”には「手付金」とあります。したがいまして，「別紙重要事項説明書に記載の物件の賃貸契約成立の“手付金”としてお預かり・領収しました」という意味になるかと思います。

「賃貸契約成立」とあるので，私は当然，重要事項説明書にある同じ内容の契約書が管理会社より，仲介業者を通じて送られてくるものと思っておりました（現在も，そのようなものであると理解しています）。

契約を一方的に変更することが可能なのであれば，何のための契約でしょう？このような話はどの業界でも通用しないと思うのですが如何でしょうか？

回答No.2

noname#65504

まず、不動産取引では手付け金は契約時に支払うことになっています。

それは以下の理由によります。
１）手付け金の後払いは法律で禁止
２）契約成立前に授受した金銭は契約が不成立に終わった場合全額返金
　これは返金トラブルが多いために決められたものです。

つまり本契約の前に手付け契約をすると、借り手都合で契約をキャンセルすると、まず手付け契約に従い借り手は手付けを放棄しなければなりません。しかし仲介業者は宅建業法により借り手に全額返金しなければなりません。大家は宅建業法は関係ないので手付けを返金しなければならない義務はありません。
つまり損をするのは仲介会社です。だから通常手付けは契約前に行いません。

契約前に授受する金銭は通常申込金などと呼ばれています。おそらく質問のケースも手付け金ではなく申込金ではないでしょうか？
領収書をご確認下さい。

次に、重要事項説明は契約前に行うことで、重要事項説明をして申し込みをした段階では、契約は成立していません。
大家側承諾を告げた段階で契約成立です。
しかし大家側は契約内容の変更を申し出ていますので、重要事項説明の内容で契約は成立していません。

つまり契約を成立させるためには、どちらかがおれるなどが必要で、どちらもおれなければならない義務はないのです。

契約が成立していない段階ですと、信義上の問題はありますが、法律上は何ら相手を拘束しませんので、授受した金銭（手付け金と呼んでいるもの）を返還すればよいことになっています。

特にはがきの件は契約が成立する前の質問者のフライング行為ですので、質問者側にも過失がありますので請求するのは難しいでしょう。
重要事項を受けるための交通費なども一般的に借り手が負担する金銭ですので、損害として認められがたいと思います。

なお、重要事項説明は２社入っている場合は、両社とも行う義務があります。通常は共同責任で行います。重要事項説明に関する資料にＢ社の名前がなければ、Ｂ社は厳密に言うと宅建業法違反です。

話は変わりますが、通常定期借家以外の借家契約は１年以上の契約を結ぶか、無期限の契約をしなければならないことになっており、４ヶ月というような契約は普通ではありませんので、そのような物件を探すのは難しいです。

早く探さないといけないのではないでしょうか？

業者のミスもありますので、代わる物件をＡ社に早く紹介するよう努力してもらうとともに、仲介手数料の値引きを交渉してみてはどうでしょうか？

お礼

ありがとうございます。

ただ，領収書には「別紙重要事項説明書に記載の物件の賃貸契約成立の“左記”金としてお預かり（並列で）・領収しました」とあり，左記には手付金の項目にその時に預けた金額が記入されています。

ということは，賃貸契約は成立しているようですね。B社は重要事項説明書に「管理の委託先」として記載があります。

ただし，管理会社から後日，送られてくると言われている「契約書」はまだ存在していません。

仲介業者と契約が成立して，その後，管理会社が契約内容を変更するというのは，賃貸契約が2重になっているので，どうしてもおかしいと思います。

損害の賠償よりも，私は当初の契約通りに進めたいと思っています。

回答No.1

nonbay39

どんな業界であっても、損害を賠償して欲しければ、ねばり強く交渉するか法的手段に出るしかないでしょう。
　あなたの場合、ねばり強く交渉するしかないでしょうけど。

　私ならば、はがきは先に印刷する方が悪いのであきらめます、旅費についてはメールが残っているのであれば駄目もとで交渉すると思います。