住宅を建てるための立ち退き請求

質問

現在、父が実家の前に「借家」としてお貸ししている土地に、近年中に住宅を建てたいと思います。両親も高齢になり、また「借家」も修繕などに費用がかかります。賃貸借契約書には、6ヶ月以上前に管理会社を通じて書面で解約の申入れを行うと記載があります。
入居者の方にも、管理会社の方にもその旨伝えましたが、どのように進めていけばいいのでしょうか？
（管理会社は、まずは、父から口頭でお話して下さいとのこと、その後、対応しますと言っておりますが。）

立ち退き料は、必要なのでしょうか？

賃貸借契約書の契約書上の解約は、法的に有効なのでしょうか？

入居者にとっては、保護があつくなっているのですが、貸主（父）にとっては、同じように保護をしていただける法的な事は無いのでしょうか？

一方的に入居者の方へのお願いですので、穏便に進めたいのですが・・・。

回答No.6

noname#65504

>賃貸借契約書の契約書上の解約は、法的に有効なのでしょうか？

民法で解除条件が定められていない期間中の解約は原則認められないことになっていますので、あらかじめそのような内容を記載しているのでしょう。

ただし、消費者契約法で消費者（賃貸の借り手も含む）に不利な契約は無効というのがありますので、この法律によりその取り決めは無効とさえる可能性もあります。諸条件を検討してみないと、無効・有効の判断はつかないと思います。

ただし、借地借家法で正当な事由が必要であることが定められており、正当な事由がなければ、特約が有効であっても、解約することはできません。この正当な理由の１つがいわゆる立ち退き料という金銭・資産の提供の状況ですので、金銭を積めば正当な事由と認められる可能性が高くなります。

＞立ち退き料は、必要なのでしょうか？

他に正当な理由として十分認められる理由がなければ、立ち退き料で補強するしかないと思います。補足に書かれた建物の老朽化による安全正常に問題があるのなら、正当な事由となる可能性がありますが、老朽化を理由とした場合でも立ち退き料が必要とされたケースもあるそうです。
また行政の指示や建築士などによる鑑定などで危険性を証明しなければ裁判などでは理由として耐えられないと思います。建築士に安全性の鑑定をお願いしてみるのも１つの手です（数十万程度かかるようですが）。
ただし、補強で対応可能な場合は、補強にかかる費用と建て替え費用を比べて、その他の状況を加味して判断されることになりますので、望ましい鑑定結果を得る可能性は低いと思います。

なお、質問者の建物は1981年の建築基準法改正以前の物件のようで、それもかなり古いもののようですから、３割程度かそれ以上の確率で補強が必要な建物と判断されると思います。後は補強がどれくらいかかるかの問題となります。

＞入居者にとっては、保護があつくなっているのですが、貸主（父）にとっては、同じように保護をしていただける法的な事は無いのでしょうか？

多分ないと思います。また、借地借家法は借り手を保護する趣旨が強いので、大家側に不利な条項があります。また強制力が強いので、ほかに質問者のお父上を保護できるように思われる法律があっても、借地借家法を無効とするまでの効果はないと思います（過去には借地法に相容れない状態で解約を認めた判例がないわけではないので絶対とは言えませんが。なおそのような法律があれば、正当な事由の補強にはなるかもしれません）。

＞賃貸借契約書は今月の末で更新になっていたので、更新はしないで立退きの話し合いを進めます。
＞更新はしないというのがわからないのですが・・・。

この業者さんの言い分は私もよくわかりません。
質問者の契約は期間を定めている契約だと思います。期間を定めていると原則その期間途中の解約はできないことになっていますが、期限が来れば契約は終わるのが普通の契約です。しかし、借家契約については、借地借家法で大家側から更新をしないようにするためには、正当な事由と契約期限の６ヶ月から１年まえに申し出るという２つの条件が必要となっています。つまり、正当な理由がなければ、借り手が望めば自動的に更新されることになっていますし、半年を過ぎてから、質問のケースのように直前に更新をしないといってもその申し出は有効でなく、更新されてしまうからです。

＞定期借家契約、詳しく解らないのですが。

更新ができないことをあらかじめ定めた特殊な契約方式です。この契約をするにはいろいろな条件があります。原則として期間途中の解約ができないことになっています。

法的な話題をする際にはその条件により変わることがあるので、条件をはっきりさせるために＃３はきちんと書いたものと思います。
質問者のケースでは更新することができる内容ですので、今後の知識として知っておくとよいとは思いますが、定期借家契約ではないということだけが重要なので、当面は気にしなくてよいと思います。

金額については、算定式のようなものはなく、＃１さんが書かれている程度が相場的だとといわれているようです。
http://www.asahi.ac/info/tachinoki.html

でも人によっては実損がなければ応じてくれる人もいるようですから（敷金の返金、引越代、新居契約にかかる諸費用の負担程度）、後は交渉次第でしょう。

交渉は質問者自身が＃２さんの補足に書かれたような態度で誠意を持って当たっていくのがよいと思います。

回答No.5

yachtman

回答3です。

定期借家契約とは、契約で定めた期限がくると契約が必ず終了する借家契約のこと。
「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」によって創設され、平成12年3月1日に施行されました。
http://members2.jcom.home.ne.jp/kanemura-f/law1.htmの「1.定期借家契約と従来の借家契約との比較」をご参照下さい。

従来の借家契約でも借家期間は明示されていますが、借地借家法２６条～２７条の規定が厳しいため、借家契約期間満了で借家契約を終了することは、実務上出来ないことが少なくないのです。
http://seida.pavc.ne.jp/baibai/siyskka%202.htmの「問 定期借家権はどうして必要なのでしょうか？従前の借家契約でも借家期間は明示されています？」の回答欄をご覧下さい。

質問者様の形態が従来の借家契約だった場合は、借家契約期間が満了をもって更新拒絶を通知しても、正当事由がなければ法定更新されてしまいます。
老朽化したアパートの建て直しや、売却に際しての明渡しには多額の立退費用の支払いが少なくありません。
http://www.rabbithomes.co.jp/houseright.htmの「従来の借家法の問題点」に記載の通り、賃料月額￥5万.の部屋の明渡し要求で￥1千万.の請求をされた事例も不可思議ではありません。

今日明日に崩落するような建物なら、正当事由になります。
しかし、地震で崩れて住民がケガする可能性が少なくないのでしたら、耐震補強工事する余裕がありますので、正当事由になりません。(但し、行政より使用禁止命令が発令されている場合を除く)

回答No.4

noname#22812

＞立ち退き料は、必要なのでしょうか？
質問を読む限りの内容（理由）では賃貸人（大家）からの解約に正当事由が認められる内容では有りませんので、話し合いによる合意解約を目指す上で立退き料が必要な場合も不要な場合もあるでしょう。立退き料というのは、裁判が絡めば別ですが「こういう場合は絶対必要」という定義が有るものではなく、本来解約に応じる必要の無い賃借人（借主）に対する金銭的な部分での交渉材料と考えてください。仮に賃借人が黙って合意解約を認めてくれれば結果として立退き料は不要だった、となります。

＞賃貸借契約書の契約書上の解約は、法的に有効なのでしょうか？
結論のみを書きますと、その契約を盾にして賃貸人から一方的に解約を迫る根拠とするには無効です。

＞貸主（父）にとっては、同じように保護をしていただける法的な事は無いのでしょうか？
賃借人はどうしても「持たざる者」という事で「持つ者」に弱者扱いされてきましたので、法的にも賃借人に対する保護が厚くなっております。よって今回の賃貸借に於いて賃借人同様に賃貸人を法的に保護するという期待に沿うものは有りません。有るとすれば賃貸借関係上の話ではなく基本的な人権であったり、生活保護であったり、誰でも享受する可能性が有り得るような面でしょう。

まずは穏便に解約を申し出る事です。基本的には賃借人に応じる義務は有りませんが、長年貸し借りしていれば人間関係や情という面も有るでしょう。「出て行きたいが移転するお金が・・」などという話になれば「では移転費用はこちらで持ちます」などという話になるわけです。
時には頑として拒否されたり、法外な立退き料の要求も有るかもしれません。そうなると困った問題ですが、その時に対応を考える以外有りません。
相手によっては最初からある程度の立退き料を提示しつつ、解約交渉を持ち掛けるという手法も考えられますが、ケースバイケースで当事者が判断する事です。

回答No.3

yachtman

定期借家契約ではないのですね。
家主から解約を申し出るのは「6ケ月前」は合法です。
但し、家主からの解約は正当事由がなければ、6ケ月前の解約予告の申し出があっても無効です。
正当事由とは、建物の老朽により住民の人命に危急に危険が及ぶ可能性が大きい、行政の収用を受ける、etcです。
家主の転勤を理由にした解約は正当事由に該当しません。

この場合、家主の自己都合により解約することとなるので、家主は立退料で立退交渉するものなのです。

参考URLの回答1・2・8

参考URL：

http://odn.okwave.jp/qa2466817.html

補足

ありがとうございます。

定期借家契約、詳しく解らないのですが。
すいません。

先日、父から管理会社さんに退去の連絡をお願いしたようです。
どうやら、管理会社さんへの連絡の写しがあったので見てみると、賃貸借契約書は今月の末で更新になっていたので、更新はしないで立退きの話し合いを進めます。との事、更新はしないというのがわからないのですが・・・。

確かに、自己の都合もありますが、戦後の建物ですので、ある程度の大きな地震が来て崩れてしまった場合、
住んでいる人にも怪我などの影響は出てしまう状態です。

回答No.2

kobalt

うちの身内が同様の理由で、立ち退きをお願いしました。
住んでいる方が良い方だったのか、6ヶ月の家賃無料と敷金全額返還、
新しい部屋は不動産屋さんに探していただきました。
住んでいる方への説明は、すべて不動産屋さんにお任せしました。

法的なことはわからないのですが、住んでいる方が拒否した場合は
無理に立ち退きは難しいと思います。
入居者の反応はどうなのでしょうか？
何も言わない場合は、立ち退き料は不要でもあると思います。
ただ、オーナーとしての誠意というか、話を穏便に済ませるために
せめて引っ越し費用や礼金、仲介手数料がかかる分を考慮してあげる、
といったようなものでいいように感じます。
入居者の方も、こういったサイトをのぞいていると、立ち退きに関して
金銭を要求することができるのではないか、とわかります。
もしかしたら、ちょうど引っ越ししようと思っていた矢先の話だった、
ということも全くないとはいえません。そんな中でも「できればお金がないし
出たくない」とゴネてお金を払わせて、引っ越しをしていく場合があります。

話がもめるようであれば、管理会社を中心に話を進めるほうがよいでしょう。
相手はプロですし、お金を払って管理をお願いしているのですから。

お礼

ありがとうございます。

確かに、今までのお付き合いもありましたので住んでいただいている方の身になって考えて考えて行こうと思います。

父が、簡単ですが退去の事を伝えた時、急な申し入れでしたので戸惑っていたようです。

今日も、主人と父が住んでいる方に説明とお詫びをかねてお伺いする予定です。

回答No.1

BABA4912

立ち退き料は必要でしょう。
最大は下記程度
現在の敷金の全額返還+賃料の6ヶ月+引越し代+新しい住居の敷金+礼金

最低は0円です。　話せば引っ越していただける場合もあります。

通常は敷金の全額返還+賃料の6ヶ月程度かと思います。