家賃のことでトラブルに巻き込まれました。

質問

昨年の１０月から２年の契約でアパートを借りています。
そのアパートは貸主（持ち主）が仲介人（不動産会社）に
契約に関すること家賃の支払いに関すること等すべてを
仲介人に委託しています。
しかし、貸主と仲介人との間でトラブルがあったのか、
昨日、貸主より今年の１０月からの家賃は仲介人ではなく
貸主に支払うよう指示がありました。
私の方では契約書を交わしてるのは仲介人なので、支払い先を貸主さんに変更するのであれば、仲介人との契約を解除し、新たに貸主さんと契約を結んでからでないと支払いできないとの回答しました。
一応、貸主さんも新たに契約することについては納得してくれました。
この場合、昨年１０月に、敷金（家賃２ヶ月分）と礼金（家賃１ヶ月分）を払ったわけですが、契約期間を１年残してる状況なので敷金、礼金の返金を仲介人に要求出来るのでしょうか？
あと、貸主が新たに契約しなおすときに敷金、礼金を要求された場合、払わないといけないのでしょうか？
それと、仲介人に相談したところ、貸主に家賃を銀行に振り込む場合、振りこみ手数料は貸主負担に出来るとの説明を受けましたが、振り込み手数料は貸主負担できるのでしょうか？
いろいろ質問させていただきましたが、それぞれの根拠、
出来れば根拠が明記しているＵＲＬをお教えいただけない
でしょうか？
長文になってすみませんが回答いただけると非常に助かります。
よろしくお願いします。

回答No.2

torumaringo · ベストアンサー

通常は、あなたの敷金は、管理会社から大家さんに全額移管されます。ただし、管理会社から一旦あなたに全額返還され、あなたが同額を大家さんに預けるということもあり得ます。

注意してください。この点は、あなたが確認しなければなりません。黙っていたら騙されることもあり得ます。あなたが大家さんと直接契約を結ぶときの確認事項としてください。あなたの敷金が、確かに大家さんに移管されたことを確認し、この点について一筆もらいます。

あなたの敷金の行方がわからない状態で、大家さんと新しい契約を結んではいけません。留保してください。

敷金は「入居者の資産」であって、大家さんの負債です。胸を張って権利を主張してください。

礼金の支払いについては、今回は「貸し主事情による契約書書き換え」であることを理由に、今回に限り支払わなくて良い方向で、大家さんと交渉してください。

支払わなくて良いとする法的根拠はどこにもありませんから、そうするよう大家さんと交渉するのです。意固地な大家さんでなければ、承諾してくださるでしょう。

お礼

貸主、仲介人ともちょっとって感じの人なので、
torumaringoさんの言うとおりちゃんと交渉
していきたいと思います。
回答いただきありがとうございました。

回答No.1

nanahositenntou

少々混乱していらっしゃるようなので、整理しましょう。

現在の契約は、「仲介人」が「アパートの所有者」と「転貸条件付き賃貸借契約」を結んでいる「サブリース物件」だと思うのです。
つまり現在の契約では、「仲介人」＝「貸主」。
ここでは「管理会社」と呼ぶことにします。
「アパートの所有者」＝「家主」としましょう。

管理会社が入居者から徴収した家賃を、会社の運転資金に流用して穴埋めできずに、家主に支払えない・・・というトラブルは、バブル崩壊と言われた10年以上前から多数あります。
家主さんだって、アパート建築費のローン支払いがあるでしょうから、そうそうのんびりしていられません。

そこで、管理会社に家賃を渡さず、入居者から直接徴収しようとするのは、ごく当然のことと思います。
（注：確認した方がいいのは、あなたがアパートの所有者だと思っている人は本当に家主ですか？登記簿等で確認しておくのが無難です。方法がわからなければ、別に質問を立てて下さい。）

サブリース物件の場合は、「管理会社と家主の転貸条件付き賃貸借契約が解除された場合は、家主と借主は同期間同条件で契約する」という意味合いの文章が記載されているはずです。
（横着な管理会社は記載しないかも）
つまり、昨年１０月に管理会社と交した契約と、同条件（同じ家賃・同じ契約期間・同じ更新する権利・同じ敷金返還請求権）で家主さんと契約することになります。
家主さんはこれまでの「管理会社」と同等の権利と義務を負うことになるので、借主から家賃を払ってもらえるし、解約時は敷金を返さなくてはなりません。

契約をし直すにあたって、礼金を払う根拠は・・・？？？（貸主側の事情の契約変更ですから）敷金はすでに管理会社に預けてあるので、家主さんが管理会社から回収するべきです。（解約時にもめたら、また質問を立てて下さい）

振込手数料は、、、家主負担の場合の少数あるようですが、「借主負担で、家賃が満額家主に届くように振込む」のがごくごく一般的です。
癪にさわるでしょうが、細かいことです。
大きな問題の方を、しっかり押さえて下さい。

・・・・全体的に意味わかった？わからなければ言い方を変えたりするので、補足をして下さい。

お礼

非常に参考になりました。
私にとっては賃貸借契約については素人同然なので
難しい面もありますが、契約書と回答を見比べて
勉強してみます。
この度は親切に回答いただきありがとうございます。