不動産鑑定士のことで・・・・

質問

私は今、とても悩んでいることがあります。
それは不動産鑑定士についてです。
不動産鑑定士の資格を取るために勉強中なのですが、とある疑問を晴らすことができないので質問します。

・不動産の価格を正確に判断するのが仕事なのに蓋を開けてみると事例の収集や地価公示の調査などはバイトや派遣社員ばっかに作業させています。これで本当に正確な値段を導き出せるのでしょうか？

・そもそも本当に値段を決めるという仕事は必要なのでしょうか？（需要があるから商売は成り立っているのですが）値段を決めるだけなら不動産の査定や耐用年数を減価償却するだけじゃダメなのでしょうか？

・実際の価格がいくらかなんて実際に売られてみないと分かりはしないのに価格を決めるなんて机上の空論ではないのでしょうか？

すみません…混乱しています。基準を読んでもよく理解していないみたいです。周りの人にはそういうことはあまり考えない方が楽だとも言われておりますが、気になってしまって手が付けられません。
アドバイスをお願いします。

回答No.2

takafun55

１つめの質問
確かに事例の収集や公示地の調査などは社員にやらせている人が多いですね。これは仕方ありません。だれがやっても同じことですから。
それよりも収集した事例の分析、鑑定地の地域の分析、鑑定地そのものの分析の方が重要です。この分析能力が鑑定士と社員の違いです。

２つめの質問
金融機関は不動産を担保にお金を融資しますので、適正な評価が必要です。公共機関は道路などの用地買収を行いますので、適正な評価が必要です。固定資産税は適正な評価なくして課税できません。その他裁判や相続などいろいろあります。
それと減価償却と減価修正は似てますが、随分違いますよ。

３つめの質問
事例を分析していると、随分高く買ったなとか、こんなに安く売ってしまって、など様々なケースを目にします。鑑定制度がもっと知られていたらこの人たちは損しなくて良かったのにと考えてしまいます。
不動産は適正な価格を形成する市場を持ちません。だから鑑定士が市場に成り代わって評価を行うのです。

お歳暮の季節になってきました。今年も依頼者から沢山頂いています。でも、これって変と思いませんか？普通は報酬を貰う方が払う方に送るはずです。我々は報酬を貰った上に、お歳暮まで頂いています。逆に言えば、それだけ頼りにされているということです。

普通の個人が鑑定を依頼することは滅多にありません。民間で鑑定を依頼するのは一定規模以上の企業です。これら企業はたくさんの不動産を持っており、相談相手となる鑑定士を持っています。
このような企業は、相場、税金、法律、家賃、今後の不動産市場の予測など、さまざまな質問、相談を持ちかけてきます。これらに即答できないようでは、さっさと他の鑑定士に乗り換えられてしまいます。

勉強中のあなたは、まだ知識を蓄えている段階です。結構奥が深い仕事ですよ。

回答No.1

misae0627

事例は適正に補正できれば問題ないですから誰が集めても問題ありません。
　公示地は毎年同じ土地なので調査することはほとんどありません。

　基準になる価格がないと税金関係でいくらでも不正できます。実際に売れる価格よりも固定資産税や相続税のたけに鑑定があると考えた方が良いと思います。