不動産鑑定の正当性について

質問

自己所有地が県道敷設により、買収される事になりました。土地の提供義務は果たしますが、買収金額に納得が出来ず、県に対して不動産鑑定書の情報開示を請求し、鑑定書の提供を受けました。
財団法人日本不動産研究所による３０ページ程度の鑑定書ですが、鑑定方法に疑問点があります。

鑑定は(1)公示価格を基準として算定、(2)取引事例比較した算定、(3)開発法による算定の３つの方法でそれぞれ算定し、その算定金額の中庸を当地のベース金額とし、その金額に対して高台による減額、接道性による減額して鑑定評価額を決定されていました。

(1)については対象地の公示価格でなく、20km以上離れた隣市のなんの関係もない特定地の公示価格をベースにして、その金額に対してその関係ない土地自体の環境条件で増減してある金額でした。
(2)については4例が列挙されていましたが、いずれも10km以上離れた経済的、商業的、文化的にも関連のない土地（2年前までは行政区も異なっていた）の取引事例でした。

このような材料で鑑定されている正式な鑑定書の有効性について疑問を感じています。
　識者、専門の方のご意見を頂きたく質問させて頂きました。
ご教授宜しくお願い致します。

回答No.1

law_amateur · ベストアンサー

不動産鑑定については，比準法にせよ，取引事例比較法にせよ，地域要因や個別要因による修正が適正になされている限り，その額を争うのはなかなか難しいものがあります。

　個別の不動産鑑定では，公示地に２０kmも離れたところを使うことはないと思いますが，道路用地ということで，そのような離れた土地の価格から鑑定することになったのでしょうか。

　鑑定を批判する材料としては，より近いところの公示地価（これは公開情報です）を探して，それと比較して，価格が適正でないというしかないと思います。

　金をかけるのであれば，別途に不動産鑑定を依頼するという方法もありますが，だからといって，買収側がそれを受け入れる保証はなく，金を払い損となることもありますので，難しいところです。

お礼

早速のご意見有難うございました。対象地は田ですが、対象地その物の公示価格はありません。最近地（50M）の宅地の公示価格は65,000円です。対象地の固定資産路線価は34,700円です。鑑定書にあった隣市の土地は今回の道とは全く関係無く、田という地目が一致している公示価格15,500円の20000M離れた土地です。取引事例比較についても土地収用法における近傍類地の定義には当てはまらない全く参考にならない土地です。取引事例であれば当家が当事者となった50m離れた畑の収用（国）、対象地自体の赤線の払い下げ価格（国）隣接宅地の取引価格（民間）、今回同時に収用される他人の隣接畑の価格（県）が適当ではないでしょうか？これらの事例では60,0000円～80,000円です。敢えて記載致しますが、県から提示された金額は20,000円です。恣意的な鑑定と思っております。いかがでしょうか？

回答No.3

charokun

今回の件について、そんなにおかしいという気はしません。
２０ｋｍ離れていても、例えば対象地の田が宅地見込み地と判断されれば、一番近くの標準地の公示価格ではなく、宅見の公示価格を使うのは至極当然です。一番近くのポイントが２ｋｍ離れた駅前の商業地の場合、田んぼと商業地を比較するのはおかしいでしょ。
あと、公示価格はすべての土地にあるわけではないですよ。
また、事例についても、例えば対象地が調整区域なら離れていても調整区域のものを選ぶでしょう。
事例は、同一需給圏内にある事例を選びます。
文化的に違おうが、行政区が違おうが関係ありません。
開発法を行っているということは、ある程度土地の規模が大きいと思いますが、この場合の需要者はデベロッパーです。
要するにデベロッパーが開発を行ってもいいかという範囲であり
かなり広域になると思います。（田舎に行くけば行くほど）
彼らに、行政区が違うとか、文化圏が違うとか関係ないのです。
その土地に対する投下資本の収益率のみで選ぶのです。

どた勘ですが、戸建住宅をした場合
造成費を２万円/m2、有効率を７０％とすると
２万＋２万＝４万　４万÷７０％≒５.７万
デベの投下資本収益率２０％
５.７×２０％≒６.８万
これだけでも、６.８万×3.305785=２２.５万/坪

お持ちの田んぼは、宅地にすれば２２万で売れそうですか？
本来なら、熟成期間等々もっと計算は複雑で宅地価格が上がります。
つまり仕入れ価格を下げる必要があり、田んぼの価値は
低くなるということです。

ま、取引事例を採用しているということからも、開発の価値が無いと
いうことですが。

お礼

早速のご意見有難うございます。私の考えと反対のご意見を頂戴致しましたが、ご専門というお立場なので参考とさせて頂きます。
ただ、土地収用法、地価公示法等に照らし合わせて考えるとやはりこの鑑定方法は公共の利益と私財産権の調整を図る法の趣旨に反した、恣意的な鑑定だと思います。その具体的な根拠はお礼文の中で追記させて頂きました。

回答No.2

tk-kubota

鑑定は、10人10色です。
今回は、謂わば敵対関係にある者の鑑定です。
risanobuさんが依頼した鑑定士ならば、当該鑑定額を上回るはずです。
なお、その場合に、どちらが有効かは決まりがないので話し合いか、第三者の判断(裁判所等)を待つ他ないと思います。

お礼

早速のご意見有難うございました。5年前に収用の代替地として今回の対象地を買い取りたい旨の話が同じ県土木からありました。60,000円で提示を受けました。（近傍取引相場です）今回提示された金額は20,000円です。当時の方は定年退職されたそうです。又、公共事業の買収は税金でお支払いするので安く見積もる必要は無くそういった意味で公正な価格だとおっしゃってました。同じ側？であまり期待は持てませんが収用委員会の裁定を受ける事にします。