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建物が建っている借地について
ネット等で検索していたのですが、頭がこんがらがってしまいここで 質問させていただきたいと思います。 ・ＡがＢに約６０坪を昭和５２年に貸している。 ・Ａは３年前に他界。Ｂも今年他界。 ・Ａ弟が、Ａより土地を譲渡。Ｂ娘がＢより借地上にある一戸建て を譲渡。 ・今年で３０年になるため、来年度より新しく契約書を作りたいと Ｂ娘に連絡。 ・地代はそのままだが、Ｂ娘が勝手に土地上に畑を作ったり駐車す るために、駐車場代金を発生させる由を申し出る。 ・Ｂ娘、自分の土地のところから一般道に出るまでの雪かきを申し 出る。 ・Ｂ娘宅の前には、Ａの家があり、今はそこを他人に貸している。 ・Ａ弟はその土地から来るまで２時間のところに住んでいる。 Ａ弟とは、父の事なのですが父の実家はとても田舎にあり、不動産 がないんです。。。Ｂ娘が我が物顔で土地を使っている事があり、 父の姉も生前からとても困っていました。 それで、お互いに譲渡された事もあり新しく契約しなおすという話 になったのですが。。。 「だったら雪かきしろ！」との事。。。 この場合、やはり父は雪かきをしに行かなくてはならないのでしょうか？ 尚、認めてないのに「認めた」と言い張って駐車する場合は、どの ように対処したらよろしいのですか？ 家を貸している方には、「駐車料金は別途支払う」という形で契約 しておりますからそちらにも示しが付きません。 お詳しい方の助言をお願いしたいと思います。 よろしくお願いします。
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＃６です。本題と離れてしまいますが、 >しまいには、借地料金も振込みをせずに何故か近所の方へ預ける という常識の無さ。 地代の支払い原則は地主のところに借り手が赴き支払うことです。 実際はこれでは不便なので、管理会社を利用したり、振り込みを利用したりしますが。 定められた支払い方法をせず地代が支払われなかった場合は（近所の人が渡し忘れるとか、使い込んだ場合でも）、地代滞納となります。長期の地代滞納やたびたびの滞納は契約違反として借地契約解除理由になります。 地代支払いについてもこの際きちんとするよう指示した方がよいと思います。
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＃２，３，５です。 >もし、借地分を娘さんに売却した場合、 >さて、Ｂさんの借地ですが、一般道にはまず接していません。私道と いうのでしょうか、実家の前を通る細い道（飛び石があります）と 隣の家の前を通って家に行くようですが。 建築基準法では、建築基準法上道路とされる（私道を含む）道路に２ｍ以上接していないと建築ができないことになっています。 道路に面していないということは、今後改築・増築・建て替えなどができない土地と考えられます（このようなものは中古住宅の売買において再建築不可物件と呼んでいるようです）。 再建築不可物件の土地となると、資産価値は低くなりますので、借地を売却する場合、価格が低く見積もられる可能性がありますので、Ｂさんに売却するのは余りよい手ではないように思います。 ただし、このような土地に対しては、Ｂさんは権利がなくとも他人の敷地に対して通行権は認められています。無料で通行権を認めるのだから雪かき費の負担までは不要ではないでしょうか？
お礼
何度もお答えいただきましてありがとうございました。 Ｂ娘に駐車場の件を電話で伝えたところ、何故か「他を探してみ ます」と返答があったようです＾＾； 父から借りるよりも、他所から借りた方が良いんでしょうね。 また、契約書の内容は変えずとも、契約者が両方とも変わったの で新たに署名、捺印をしましょうと父が申し出ると、ＯＫは出し たものの、「今は忙しい」「夜しか時間がない」、じゃあ夜行く と伝えると「やっぱり無理」などと会うことを避けているようで す。 しまいには、借地料金も振込みをせずに何故か近所の方へ預ける という常識の無さ。 Ｂ娘と会う機会がないのなら、父がこの時期わざわざ大雪地域へ 赴く必要もないのですけれど。。。 今後、畑の件もはっきりさせていく事にします。厳しく対処して なめなれないようにしようと思います。 本当に勉強になりました、有難うございました。
＃２，３です。 済みませんが実務をしているわけではないので、価格の決定の仕方についてはよくわかりません。 一般論を言うと、借地契約は通常３０年以上出なければならず、最長６０年で契約を３０年としていても、３０年経った時点で更新出来ます。地代については両者の合意は司法判断が必要となり、一方的に決めることはできません。 なお、地代をもらっていない土地（畑・駐車場部分）については、貸す貸さないという話がはっきりしていないようですね（お互いの主張が異なる）。 無断使用は悪いことですが、相手は貸すという約束があるから、使用していると主張しているのでしょう。 しかし、たとえ、貸すといったとしても、地代等の発生はしていない様子ですので、それは借地借家法の適用になる借地契約ではなく、使用貸借契約になると思われます。 使用貸借契約の場合、期間を決めて契約していなければ、いつでも返却を求めることができますので、立ち退き料など無く返却してもらえると思います（使用貸借なら時効の問題はなくなります）。また、借地契約は相続しますが、使用貸借契約は相続しませんので、亡くなった方との約束は継続されません。 逆にいつまでも放置しておくと約束を引き継ぐことを承諾したと見なされてしまいますよ。 専門家に相談して早急に手を打っていく方が、よろしいかと思います。 なお、Ｂさんの借地は道路に２ｍ以上接しているはずです。私道にしろ道路に接していなければ、建築基準法により建築が禁止されているからです。その道路はどうなっているのかな？
お礼
コメントありがとうございます。 とてもお詳しいので、実務をなさっている方だと思ってしまいました。 失礼しました。 コメントで色々勉強させていただけてとても嬉しく思っています。 さて、Ｂさんの借地ですが、一般道にはまず接していません。私道と いうのでしょうか、実家の前を通る細い道（飛び石があります）と 隣の家の前を通って家に行くようですが。
つまりＡ弟さんの土地は広く、その中の一区画を借地にしてＢ娘さんが住み、その前の区画に貸家を持ち、他に更地の区画もあってそこをＢ娘さんが畑にしたり駐車してると言うことですか？その更地区画は貸してたつもりは無いし、むろん賃料も貰ってない。ですね。 完全に無断使用ですから、悪いに決まってますね。 私は最初、借りた敷地内でいろいろやってるのかと思いましたよ。 本来なら弁護士などから「土地の無断使用を止めなさい。使用したいなら地代を払いなさい。払わずに使用を続けるなら訴訟せざるを得ません」と通告すべきでしょう。 そういうことはしたくないと言われますが、そんな優柔不断な態度が相手から舐められて、泥沼のようなイタチゴッコになってるのではありませんか？ 法的手段でも考えないと、賃料も貰えず使用され続けることは質問者さんもお判りでしょう？ このままだとＮｏ3さんの言われる時効取得されてしまいますよ。 他の手段としては区画との境にフェンスを作り車両が進入できなくする、畑にできないよう砂利敷きにしていまう。という物理的な対抗手段もあります。 ご参考までに
お礼
再度のコメントありがとうございます。 私の説明不足で申し訳ありませんでした。その通りです。 一般道があり、一般道に面して実家（借家）と駐車場が あります。その奥に知り合いに貸している畑があります。 これは叔母が生前から畑を作るのが大好きだったので、 叔母が生前、もっとも仲が良くお世話になったお向かい さんにそのまま畑として使ってください、とこちらから 話しました。 その畑の奥にＢ娘の家、つまりは借地があります。 まず、Ｂ娘が主張する雪かきは、自分が家に行く際に、 どうしても一般道からは借家の前を通らなければなり ません。もちろん、借地の玄関前までは住んでいる人間 が雪かきをしますが、その後ろは畑なので、しなくても なんら影響はありません。ところがＢ娘には影響があり ます。なのでこの道路を雪かきして欲しいと言う事なん です。 無断使用をこちら側が主張しても、相手は「貸すと言っ た」の一点張りのようで。。。 私がそのＢ娘とまだ話してはいません。 とても田舎で、隣近所とはなあなあな生活をしている所 なのでそこで育った父も叔母もはっきりと物事を言うの が苦手なようなんです。。。 pandorafanさんにもお聞きしたいのですが、借地代は どのように値段を決めるのが良いのかご存知ですか？ 昭和52年に契約した際、年間60坪を45,000円で決めた 様です。その後一切更新はなし。 今は地価が下がっているとはいえ、当時の地価はわか りません。 今現在は、一坪12,500円程です。固定資産税はかなり 安いようですが。 もし、借地代の決め方等ご存知でしたら、教えていた だけないでしょうか。 法的手段の事も父と相談してみます。
借地上以外の土地を勝手に利用しているのなら、立ち退きを要求した方がよいのではないでしょうか？ 賃貸関係がはっきりしていれば何年経とうが占有ではなく賃貸なので適用にはならないのですが、自分の土地でないと知っていても、自分の土地として占有していると２０年で時効になり、その土地を取得出来てしまいます。これは、不法占拠を放置しておいた質問者側の過失となります。 下手をすると時効により取得されてしまうかもしれませんよ。既に３０年たっているので、時効による取得が主張出来る時期になっていると思います（畑や駐車場を賃貸で借りているのではなく不法占拠している場合は、時効取得が主張出来る可能性有り）。 駐車場の契約は無かったようですが、住宅の借地と異なり、駐車場の場合は、借地借家法が適用になりませんので、契約に従いいつでも契約解除出来るような部分ですから契約があったとしても立ち退きを要求出来ますし、ないのなら当然できます。 立ち退きなり、賃貸契約なり、なんなりを早めに対応した方がよいと思います。 したたかな人のようですから、司法書士や弁護士を間に入れた方がよいかもしれません。
お礼
再度のコメントありがとうございます。 まず駐車場の件ですが、質問文にも書きましたが、父の実家はかなり の田舎で田舎だと隣近所にはっきりと物を言えない事が多いですよね。 叔母は独り身だった上、「止めさせてもらったから」と言われると、 何も言えない人でした。 父も似ていますが、私は似ていないのではっきりと話すべきだと父に主張しました。 ですが相手が役場職員ということもあって、躊躇しているようです。 知り合いに貸している畑を又貸ししてもらい（父は知りませんでした）畑を作るようになったのは、今年からのようです。 駐車場だけならまだしも、そのやり方にとても腹が立ちました。ですが どうしたらよいかわからずこちらに書き込ませていただいたのです。 semi-zzzはお詳しいようですので、更にお伺いしたいのですが、借地してる土地の地代というか借地代はどのように決めるのが良いのでしょうか。 一坪あたり12,500円程で60坪なのですが、以前の契約書は（昭和52年） 年間45,000円契約です。当時のその場所の地代はわからないのですが、現在になるとどのように計算すればよいのかわからないので、もしご存知でしたら教えていただけないでしょうか。 よろしくお願いします。
>・Ａは３年前に他界。Ｂも今年他界。 >・Ａ弟が、Ａより土地を譲渡。Ｂ娘がＢより借地上にある一戸建て を譲渡。 譲渡ではなく相続では？ 相続の場合地主の承諾が不要で借地権の譲渡ができます。 ＞・今年で３０年になるため、来年度より新しく契約書を作りたいと Ｂ娘に連絡。 ３０年で更新と言うことでしょうか？ 更新時に条件を変更することはできますが、合意が得られなければ、最初の更新ですので、契約期間を除いて同一条件で更新されると思います。 ＞・地代はそのままだが、Ｂ娘が勝手に土地上に畑を作ったり駐車す るために、駐車場代金を発生させる由を申し出る。 一般に住宅に付随して駐車場があるのは現代社会において特別なことではありません。又家庭菜園程度の利用は庭いじり同様一般的な家で行われる行為です。 つまりこのようなことは契約の用途外の利用ではなく、借地契約の範囲で許される行為です。最初から駐車場を別途契約していないのでしたら、このようなことを理由に値上げを主張しても世間一般では認められません。調停・裁判になっても負けるでしょう。 もっとも、畑を利用して農業をして事業を行っているとか、時間貸し・月極などの駐車場として他人に貸すような場合は、用途外利用として契約違反となるかもしれませんが。 ＞・Ｂ娘、自分の土地のところから一般道に出るまでの雪かきを申し 出る。 値上げを認めてもらう代わりに雪かきを条件として合意がなされたのなら、雪かきをしなければなりませんが、そうでないのなら今まで同様不要でしょう。 ＞家を貸している方には、「駐車料金は別途支払う」という形で契約 しておりますからそちらにも示しが付きません。 家を貸している人には家を貸して、別途駐車場に対しても契約しているだけです。借地上の土地を家を所有するに付随して一般的に行われる範囲で利用する分には借地契約の範囲で行えます。最初に駐車場別途と契約していないのですから、駐車場料金を取るなら、借地契約条件の変更になります。通常相手が認めなければ、契約の変更は一方的に変更出来ませんし、内容からして借り手の立場が認められるものです。 ＞お互いに譲渡された事もあり新しく契約しなおすという話 になったのですが。。。 合意があって契約し直すなら、契約条件に従うだけです。契約条件が合わない場合は、借地借家法により借り手が保護され、契約が今のまま続行されるだけです。 つまり、借り手は無理に契約を変更しなくてもよい立場にいますので、契約変更を要求するならその根拠や代わりの条件を提示して変更に合意してもらう必要があります。 雪かきの件は駐車代を取るのなら雪かきをして車が利用出来るような状態を保ってくれという要求なのではないでしょうか？ 雪かきが条件で、それをのめば、雪かきをしなければならず（遠方だからというのは理由になりません。貸し手側が費用を負担して近くの業者に管理委託すればよいだけですから）、それを飲まなければ、合意してもらえないだけでしょう。 ただし、そこまでの道というのが公道ならば、管理責任は質問者ではなく道路の管理者にありますので、要求に応じても実施出来ないことになりますので、それはのんではいけないことですが。
お礼
回答ありがとうございます。 駐車場は契約当時はありませんでした。叔母が契約後に設けたもの ですが、勝手に止めるようになったそうです。 とてもしたたかな面を見せる娘さんで、縁が切れても良いから全て をはっきりさせたかったんですよね。 駐車場も畑も借地上ではありませんし。 もし、借地分を娘さんに売却した場合、やはり駐車場や畑に関して こちら側は意見できないのでしょうか？ 教えていただけませんか？
＞父は雪かきをしに行かなくてはならないのでしょうか？ やりたくても出来ないでしょう？雪が降るたびに片道二時間かけて雪かきに行けますか？ ようするにＢ娘さんは駐車代を新たに取られる（実質値上げ）に不満があるので、雪かきしろなどとＡ弟さんが無理なことを言い出してる訳ですよね。 「雪かきは出来ない」「じゃあ駐車代は払わない」となるのでしょう。 「法律では雪かきは地主の仕事では無い」と言ってもどうせ納得しないでしょうから、解決にはならないと思います。 駐車するなと言っても駐めますよ、車があるんですから・・・ 質問者さんも前の家に示しが付かないと気にされてますが、二つはまず契約が違いますね。 Ｂ娘さんとは借地契約、前の家は借家契約ですね。 まあ考え方の一つとしてですが、借地の方は家を無断で建て替えたり、建て増し、大規模な改築などをしない限り畑や駐車は許容範囲ではないかと思います。つまり駐車代として別にとる必要はないと思います。 借家とは契約が違うので同じように考えなくても良いという事です。 値上げをする苦肉の策が駐車代なら、そのような回りくどい事せずに、ずばり値上げを通告すれば良いのです。 Ｂ娘さんが不服なら裁判（調停）で決着つける事になりますが、さほど大変な作業ではありません。 調停では付近の相場を勘案した、妥当と考えられる地代が示されます。それは質問者さんの通告した金額より、低い場合があるかもしれませんが、それが相場ということなら納得できますでしょう。 リンクは地代での紛争についてです。目がちかちかしますが・・簡単に書くと Ａ弟さん）値上げを通告する。 Ｂ娘さん）値上げを飲まず、今までと同じ額の地代を払い続けようとする。 Ａ弟さん）地代の受け取りを拒否、調停へ Ｂ娘さん）地代を法務局へ供託する 両者）調停に従い新地代で契約をする。 というような流れです。Ｂ娘さんのようなタイプは権威ある根拠がないと納得しないと思います。 参考になさってください。
お礼
早速の回答ありがとうございます。 本当に面倒ですよね、借地などは。。。 駐車場は借地した段階ではまだありませんでした。昭和６０年頃に 叔母が借地とは隣接しない場所に設けました。 その時も、止めていいとは一切言ってないそうです。 他の件などに関しても、とてもしたたかな娘さんなので、はっきり させておきたかったのですが、調停等にするつもりは父は無いそう です。 畑に関しても、借地以外の場所を勝手に作るのは悪い事ではないの でしょうか？ 人の土地を勝手に使っているのと同じだと思うのですが。。。素人 の考えでしょうか。 できましたら、今一度お答えいただけないでしょうか？
お礼
回答ありがとうございます。 ＞定められた支払い方法をせず地代が支払われなかった場合は（近所の＞人が渡し忘れるとか、使い込んだ場合でも）、地代滞納となります。 そうなんですね。知りませんでした。 本当に自分たちが情けなくなるほど、知らない事ばっかりです。 私もここで質問したり、弁護士の方に話を聞いてもらったり（無料） いるのですが、今年はこのままにしようと両親と話し合いました。 土地のことなどを法務局で調べたりしようと思っているのですが、 （相手に対してしっかりと意見を述べる事のためなど）なにせ父の 実家はものすごく雪が降りますし積もります。 なので雪が落ち着いてから行動する事にしました。話し合いなどで 怒って運転して事故でも起こしたらそれこそ大変ですし。 今から約２～３ヵ月間、じっくりと内容を見返してこちら側の話を まとめたいと思っています。 ありがとうございました。