借地権のついている建物を手放したい

質問

私の実家は、借地権がついた土地で、昭和40年代に自宅兼作業場を建てて現在に至っております。
土地は地元の大地主のもので、契約を更新しながらずっと家族で住み続けていました。
むかしは祖父母もいっしょに大勢で住んでいたのですが、今ではわたし（息子）や兄弟は家を出て、母も昨年に亡くなり、今では高齢の父が一人で暮らしています。

父親も高齢で最近は耳が遠くなったりして不自由となってきました。あまり考えたくありませんが、近い将来には父も亡くなり、この実家に誰も住む人間はいなくなります。わたしや兄弟はこの土地に戻るつもりはありません。

そうなった場合、この土地と建物を処理しなければならなくなるのですが、どうするかいろいろと選択肢があると思います。
わたしが考える選択肢は、、

（１）建物を取り壊して更地にして、地主に返還する
（２）地主に土地と建物を現存のまま買い取ってもらう
（３）借地権を第三者へ譲渡する

などが考えられます。
しかし、場所がら地主が買い取ってくれる可能性はほぼゼロだと思います。
（１）のようにただそのまま更地にして返還だと、こちらで莫大なお金がかかってしまいます。
今のところわたしの考えでは、（３）のように第３者に譲渡ができるならこれが一番金銭的に楽なのではないかと考えています。

仮に実家に誰も住む人間がいなくなり、（３）を実施しようとした場合、
譲渡には地主から許可を得る必要があると聞きました。この場合、まず最初に地主に許可をとった上で不動産屋などに相談する手順でいいのでしょうか？
それともまずは不動産屋さんで、譲渡ができそうな物件かどうかを見てもらった方がいいのでしょうか？　実家の場所は駅から２０分近く歩いたところにある住宅地です。

現実にその日が来るのは間違いないことなので、早めに準備ができたらと考えています。
ちなみに、誰にも譲渡ができず（１）を実施しなければならない場合は、莫大なお金がかかるかと思います。こういうお金は地元の信用金庫などが貸してくれるのでしょうか？

回答No.2

kita52326 · ベストアンサー

「場所がら地主が買い取ってくれる可能性はほぼゼロ」ということは、
あまり借り手が見つかりそうもない土地、ということで良いのでしょうか？

幸い急ぐお話ではないようですから、
まずは「借地権付建物」として売却できそうな物件なのか、を事前に調べましょう。
地元の不動産屋を訪ねて、今の土地賃貸契約書、地代、建物図面、面積、写真等があれば、
資料としては十分だろうと思います。

売却の可能性がある、ということでしたら、
売却活動が開始できるタイミングになってから(父上のご逝去後になるのかもしれませんが)
地主に売却したい旨申し出れば良いと思います。
借地権は借地人の財産ですから、譲渡承諾料の交渉は必要ですが、
譲渡そのものを地主側が拒否することは事実上できません。
借地の譲渡承諾料は、借地権価格の１割程度と言われていますが、
相談者のご関心は、実家を売却してお金を得たいというより、
建物撤去が必要になって費用がかかることを避けたい、ということにあるようなので、
譲渡承諾料の交渉でもめる可能性は低いように思われます。

反対に、売却できそうもない、という場合にはやや困ったことになります。
次回の借地の更新時期がいつか不明ですが、借地権が売れないとなると、
地代も高くはないだろうと思われるので、次回の更新時期まで土地を借り続けて、
期間満了時に、地主に対して建物買取請求権を行使するという方法が考えられます。
http://www.catchemcharters.com/02/005.html
また、途中解約するとして、
「本当は、今建物付のまま解約を認めてほしいのだが、
もしダメなら、現状のまま相続して期間満了時に建物買取請求権を行使する考えだ。」
というような、少々いやらしい交渉ができる可能性もありそうです。

また、変化球としては、何らかの事情で地主もお金が必要になっていて、
借地権を売るのにあわせて地主も「底地権」を売ることにし、
完全所有権の土地として売却するなんていうこともあるかもしれません。

さいごに、取り壊し代金を金融機関から借りる場合には、
住宅ローンとは違って、普通にお金を借りるだけになりますから、
借りられるかどうかは、借りる方の収入や信用力、担保の有無などによって決まります。
不動産屋に聞く際に、取り壊すとしたらだいたいいくら程度かも聞いておかれると良いと思います。

お礼

ありがとうございます。
不動産屋への相談や地主への承認要請のタイミングよくわかりました。
契約は20年の契約を５年前に更新したばかりです。。
売れないとやっかいな事になりそうですね。もう少しいろいろと検討してみたいと思います。

回答No.1

0621p

借地権を第三者に譲渡する場合、地主に承諾を得る事はもちろんですが、地主から承諾料を要求されるのが一般的です。
地主の承諾料の相場はどれくらいなのか？またその地主は承諾料をどの程度要求しそうか？などの相談も含めて、売れるのかどうかまずは不動産屋に相談してみれば良いと思います。地主に話を持って行くにしても、地主も土地を売りたがったいないのか？などの情報があったほうが良いと思います。不動産屋でその地主に関する情報を何か持っているかもしれません。

金融機関からお金を借りられるとしても、住宅ローンなどとは違います。あなたの収入、信用などによると思います。

お礼

ありがとうございます。
まずは不動産屋に相談ですかね。。