借地上の建物の売却について

質問

ある日、借地上の建物を売却したいと連絡がありました。（40年位前の契約で契約書もあるのか分からない状態（探せばあるかも知れません）
その際、新しい借主がどんな人かも分からないので拒否したのですが、その数ヵ月後に突然売却したので出て行きますと報告がありました・・・。（売却相手の名前と電話番号が書かれた紙を渡されただけ）

翌日には元の借主（A)は既に出て行って連絡が取れないので元の借主の家族と売却したと言う相手（B)に話を聞いた所、Aは引越し先（1km程度しか離れていない）（不動産会社の売り物件）を購入し、その物件の売り主がB（不動産会社名義で売却）と言う事でした。

色んな本やネット上で調べても、借地上の建物を売却する場合、地主の承諾が必要で無許可で売却した場合、契約解除して更地での明け渡し要求が出来ると書いてあるのですが、話を聞こうとしても「古い人間ですね」「もっと法律を勉強しなさい」「建物を私の物、土地はあなたの物、建物をどうしようとこちらの勝手」「自分勝手で常識ないですね」と馬鹿にされました。

Aの家族によるとAは家族にも恐れられていて何も言えない様です（夫妻共々）

話の中に「問題があるなら法務局が登記受け付けないでしょ」とあったので法務局に聞いてみたところ、土地と建物は別なので関係ないと言われ呆気にとられたのですが、地主の承諾書がないと登記出来ないならこんなトラブルなんて起きないとも思い、そんなんでトラブル起きないんですか？と聞いた所、「起きるでしょうね」と・・・。

不動産関係の方に相談してみたところ、相手が登記する前に対策しないと何をされるか分からないと不安を煽る様な事を言われたので（売却報告の時点で登記済みならどうしようもないのでそんな早いもの勝ちみたいな物なんでしょうか？）具体的にどんな事態が考えられるのか聞いてみたのですが、法律の事は何も分からないので弁護士に相談してください、と何とも言えない対応でした。

売却前なら裁判所に借地非訟事件の申し立てをすればほぼ認められるとあるのですが、無断譲渡の場合背信行為を理由として認められないとあります。

そもそもこちらへの挨拶も何もなく、地代の支払いをする気があるのかどうかも分からない状態です。(契約を交わしていないので地代や期間等何も決まっていません）
BはAとの契約内容を引き継げると考えているのでしょうか？（半年分をまとめての後払いなので一度でも滞納されると被害が大きくなります・・・）

親からの伝え聞きなので細かい所で間違っているかも知れませんが大体こんな感じです。

今後どういった事態が考えられるでしょうか？

また、どういった対応をすればよいのかアドバイスを頂けないでしょうか？

どうかよろしくお願いいたします。

回答No.5

lock_on

旧借地借家法があてはまる事例ですね。

地主が借地権の売買を拒否しても裁判所が代わりに許可をだします。そんな判例が確定しているので、地主に黙って借地権を売買したからと言って、すぐに借地権を取り消すことにはなりません。買主が反社会勢力なら例外的に取り消されるかもしれませんが。

当然新たに地代を設定することは可能ですが、争いになったときに調停では年に５％程度の値上げまでしか認めません。いきなり倍とかムリですから。

借地権は地代を払うことで保持されています。地代が滞って初めて解除の申し立てができます。申し立て後ナンダカンダしてようやく裁判所が解除を認めることになります。しかし地代を払えなくなった借地人は別の借地人（買主）を探せばいいだけです。

以上より、地主が借地権相当のお金を借地人に払わない限り土地を自分のものにすることはありえません。

回答No.4

titelist1

借地の建物の売却には地主の許可が必要なのですが、地主が絶対に許可しない場合に無断で売却した事例についての裁判判例が確定しています。その内容は借地権を無断で譲渡したとしても「賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない」事情があると裁判所で判断されれば借地権解除は無効である。すなわち登記した事実を認める判決です。
借地権売買は一般的に行なわれており、地主は余程の理由がないとこれを拒否できないと考えられているためです。これを認めると地主は売却を理由に土地を更地に戻せることになってしまいます。借地権はおおよそ実勢土地価格の1/2程度の価値があると認識されており、地主の意向で借地人の資産価値を奪うことは出来ないのです。
裁判をするのかどうかですが、弁護士と相談されることです。判例に照らすと背信行為の有無ですが、地主に連絡したが拒否されたとのことで、まったくの無断行為ではないので背信行為に当たるかどうかですね。
私が思うに裁判をしても登記が完了しているので、買った人がそこに居住することをまったく認めないとの判決が出るとは思えません。買った人は少なくとも以前と同じ土地代を支払う意志は持っていると思われるからです。地代の多少の上乗せや一時金で解決できることだと思われるからです。それ以上のことを強要することは借地権を奪おうとする地主の悪意と見なされることになると思います。

補足

回答有難うございます。
今回のトラブルで色々と調べていた時に殆どの所で載っていたのが、地主の承諾が得られなかったからといって無断譲渡した場合背信行為を理由として契約解除される恐れがあると言う物でした。
地主に売却の意思を示しただけで、承諾があろうがなかろうが売却しても問題ないと言うのなら（無断譲渡に当たらないのなら）、これまた殆どの所で載っていた「借地非訟」を起こさなくても売却出来る事になりませんか？
また、「借地非訟」は売却成立前に起こして有効な物で、無断譲渡後に起こしても無効とありました。

ネットで読んだだけの知識なので、実際の所どうなのか分かりませんが・・・。

回答No.3

1paku

至急、不動産問題に強い弁護士さんに相談を。

新たな契約をしない限り、不法占拠になるはずですが、
40年も貸していたのなら、地代も相場より安くなってるでしょう。
借り手が変わるのなら、新規契約になりますから、地代の値上げや契約期間などの条件、変更可能です。
また、通常賃貸で敷金に該当する保証金のようなものが、土地価格の半分ぐらい必要という話も聞いたことがあります。40年前と比較すると、上がっているはずです。

不動産の賃貸は、双方が納得しないかぎり成立しません。
登記簿には、土地の所有者が明記されているでしょう。ここはがっちりと守りきりましょう。
新たな借地契約は、かなり難しいはずです。
もし、契約をするのなら、貴方の指定した不動産会社に仲介に入ってもらいましょう。

建物も40年モノだと老朽化で評価額はゼロ。近い将来、解体費用の発生が確実ではないでしょうか。
プラスマイナスで、赤字物件になるでしょう。
更地にしてAとの借地契約を終了するのがベストと思います。

相手の出方としては、ゴネて、土地を売ってもらうか、建物を相場より高い値段で貴方に買い取らせることを狙っているような印象です。
　費用はかかっても、弁護士さんと、貴方の知っている不動産会社に交渉してもらうのが良いでしょう。

補足

アドバイス有難うございます。
地代も相当安いので、Aと同条件で引き継げると思って購入したのか分かりませんが、不動産会社名義で取引しているので不動産のプロで何か法律に穴でもあってそこを突いて来るのでは？とか不安に思いました。
既にその不動産関係の方（某大手建築会社）に弁護士相談の予約を止むを得ずしたらしいのですが、30分1万円とネットで調べた相場より高いので、それまでに少しでも要点をまとめておきたいと思い、質問させて頂きました。

回答No.2

S-FURUKAWA

「弁護士ドットコム」に無料登録してから無料相談をして下さい。

同時に検索機能でお近くの弁護士を探し・・且つ土地問題を得意としている弁護士か
土地の問題を数多く処理してきた弁護士を探し・・有料での相談もして下さい。

街の弁護士事務所より安いですし専門家も検索出来ます。
医者にも内科医、麻酔医、外科医、脳神経外科医が居るように
弁護士にも得意分野があります。　　弁護士なら誰でも良いと言うわけには行きません。

有料相談は、２往復で４千程度なので　相手が理解し易いように時系列順と問題点、質問点を
まとめてから質問するのが良いでしょう。

同様に題名には、「土地問題を数多く取り扱った経験の有る弁護士の方希望」と書いて下さい。
それと無料相談で何度か質問して質問の仕方を覚えるのもいいでしょう。
同時に、類似案で相談されている方の相談も参考になるので見て下さいね。

補足

弁護士によって得意分野が違うのですね。
紹介される弁護士がその分野が得意ならいいのですが（事の経緯を話しているのでキチンとしてくれるとは思うのですが）

回答No.1

lv4u

>>また、どういった対応をすればよいのかアドバイスを頂けないでしょうか？

まずは、弁護士さんに相談することです。
状況としては、質問者さんが絶対有利です。相手の借地権が無くなり、更地にして取り戻すことが可能だと思います。
借地が戻ってきます。良かったですね。

補足

弁護士の方に相談する事は決まっているのですが、高額なので出来るだけ要点（はっきりしている所とあいまいな所、間違っている所）をまとめておきたいと思い質問させて頂きました。