借地権のある土地上の建物購入

質問

父名義の借地権のある土地に建つ父名義の２階建ての家に住んでおります。
　今回この借地が，地主様が相続税法の規定に基づき物納され国有地になりました。そして財務事務所から父にこの借地（国有財産）の購入検討依頼と同時に，購入しない場合，従前の貸付契約を国の定める貸付条件及び契約書式に変更し，今後，賃借権の譲渡又は転貸若しくは増改築等の現状変更を行う場合は，事前に国の承諾が必要となり，また，将来，一般競争入札に付して第３者に売却する可能性がある旨の通知がきております。
　現在，私が住んでいる建物は築４５年程のもので所有者は父名義となっておりますので，父から建物の購入を検討しておりますが，建物を売買契約で購入した場合，借地権との関係で，贈与税など何か別の費用が発生するのでしょうか。　父が土地を購入しない場合，財務事務所が第３者に売却する可能性があるので心配になり，ご相談いたします。
　一番よい方法が判らなくて困っています。どうぞお知恵を貸してください。宜しくお願いします。

回答No.4

kuroneko_z

ほんとに不動産屋かぃ？と思えるような不思議な回答が有るので書き込みをします。
借地においては建物名義と借地権名義はほぼ同義語です。
考えてみれば分かりますよね。
借地権のない第3者の名義の建物は存在できないからです。
借地人が地主に断りもなく、借地権を又貸しするような行為はできませんよ。普通は
大体借地権自体、建物登記としてしか権利を表示できないし（地上権なら別ですが）
ですから、質問者さんは国から素直に底地を買うのが良いとお思いますよ。借地は本当に面倒くさいですから

お礼

わざわざ回答くださりありがとうございました。
国から底地を買うことを前向きに考えたいと思います。
ところで，路線図を見ると，借地権割合が３０％のところから，
９０％のところまでずいぶんと大きな違いがあるものなのですね。
私のところは，４０％となっていますが，どうして４０％なのか
よく判りません。何か理由があるのかな。

回答No.3

orange100_

No.2回答の一部補足です。
借地権の借主（父上）が貸主（地主、この場合国）から買い取る場合、第三者が借地権を買い取る場合とは異なり、割高な価格で買うことになります。なぜならば、第三者が買い取っても借地契約は継続しますが、借主が買い取ることによって借地契約が解消され、完全所有権を手に入れることができるからです。
ただし、一般競争入札で父上もしくはあなたが落札すれば、第三者と同じ価格で買い取ることができます。他の入札者がいるかどうかは何とも言えません。
財務事務所が管理されているということなので、この辺りのことは細かく言われる可能性があります。どのくらい割高かはすでに財務事務所側で把握しているかもしれません。国としても、いたずらに高い価格で買わせようという意図はないはずで、専門家による価格はどの程度なのか、まずは財務事務所に相談してみるのがよいと思います。

回答No.2

shion0851

不動産会社の営業マンです。

＃１さんへのお礼文より。

>そうすれば建物の登記移転により，借地権が私に移り，国から割安の額で土地を購入出来るのではないかと考えるのですが，こうしたやり方は可能でしょうか。

建物名義を質問者さんに移しても、借地権名義は質問者さんへ移りません。
建物の所有権と借地権という権利はそれぞれ別物です。

それぞれ高額な権利なので、専門家へ相談なさる事をお勧めします。
ほどんどの自治体で無料法律相談を行っているので、まずはそこへ相談してみてはいかがでしょうか。

ちなみに、借地権割合というものがあり、借地権を持っている人は土地の価格の60～70％を持っています。
残りの30～40％を買い取るわけです。
通常は地主との交渉が難航してうまくいかないのですが、本件は国へ物納されたものなので、お勧めです。
ただし、詐欺の可能性もあるので、よく確認しましょう。

参考になれば幸いです。

お礼

貴重なアドバイスありがとうございました。
参考にさせていただきます。
しかし，ますます借地権が判らなくなりました。

回答No.1

tadagenji

その土地は購入するべきです。
決して相場より高くはありません。

地価がいくらか知りませんが、相続で処理すれば
5000万円＋1000万×相続人まで基礎控除されますので、
相続人一人の最低でも6000万円まで無税です。

築４５年の建物は失礼ですがただに近いでしょう。

補足

早速ご回答くださり，ありがとうございました。
土地の購入を前向きに検討したいと思います。
私名義で国から土地を買おうとすると，借地権のない第３者として購入することになり，父名義で購入する方が借地権のある分だけ割安で購入（財務事務所の提示額１千万）出来ると思いますが，父親死亡後の相続手続き及び名義書換等を考えると，出来れば私名義で国から直接土地を購入したいと考えます。そうするために，まず建物を父親から購入したいのです。
　そうすれば建物の登記移転により，借地権が私に移り，国から割安の額で土地を購入出来るのではないかと考えるのですが，こうしたやり方は可能でしょうか。もし可能であれば，これに伴う土地代金以外の費用（贈与税など）は，どのくらい発生するのでしょうか。
どうぞ宜しくお願いします。