法的に不動産屋に過失を問えますか

質問

擁壁の土地に立つ中古住宅を購入した時、擁壁の状態が悪く倒壊の恐れがあるときは業者の過失で倒壊した時の修復費用のある程度の負担等を法的に問う事は出来ますか
それとも、業者又は売主の誠意次第と言う事で終わってしまうのでしょうか。
宜しくお願いいたします。

回答No.3

noname#65504

結論を言うと一般的には「契約次第」となります。

まず、瑕疵担保責任は仲介業者は負いません。また、仲介業者は専門業者に依頼してまで調査する義務はありません。
仲介業者が責任を負うとしたら、仲介に際して宅建業法で定められた重要事項説明（法令上の制限など）に過失がある場合、及び仲介に際して一般的に行う調査範囲（売り主からの聞き取りも含む）でわかるような欠陥について説明しなかった場合などだけです。

通常仲介業者は擁壁の施工などはしないので、仲介業者の過失で倒壊すると言うことはないでしょう。

施工業者の過失というのならわかりますが。
なお、施工業者の持つ瑕疵担保責任は、中古で購入した人に対しては負いません。あくまで施主に対してのみ負いますし、また通常契約で１・２年程度に限定していますので、中古の場合、施工業者は瑕疵担保責任を負いません。
ただし、重大な過失や法令違反など犯罪行為があった場合は責任を追及されることがあります。

次に瑕疵担保責任は契約当事者である売り主が負います。
これは契約で期間を定めることが一般的に行われています。
つまり契約次第です。

売り主が個人の場合、瑕疵担保なしとか数ヶ月の期間に限定することが多いです。

売り主が宅地建物取引業者（免許制）の場合は、宅建業法で２年以上の瑕疵担保責任をつけることになっています。

また売り主が、宅建業以外の事業者である場合は、消費者契約法により瑕疵担保なしという契約は禁じられているので、１年程度の瑕疵担保をつけることが多いようです。

最後に、擁壁の状況が悪いことが素人でもわかるような状況の場合や、売り主・仲介業者から説明があった場合は、売り主の瑕疵担保責任は追及出来ません。
瑕疵担保責任は、引き渡し時に存在した欠陥のうち、説明もなく、簡単な点検などでは通常気づかないような欠陥のみが対象だからです。

回答No.2

rookyuu

まず、その擁壁自体を調べる必要が有りますね、擁壁の高さが2Ｍ以上だと基本的に行政の検査が入ります、検査済擁壁だと構造計算された物である故～の説明ができますが、その他の場合擁壁の状態については、任意の調査しか状態が解からないのです、質問の「状態が悪く」　と言うのは見た目明らかに悪い状態の様ですが、契約書の中での取り決めはありますか？瑕疵担保の
問題はここで一概には言えないですが、業者、売主に責任を問うとすると訴訟が必要となりますが、現実の損害の証明はかなり難しいので費用対価を考えると、話し合いでの解決をするのが得策と思います。

回答No.1

atya2003

少し質問です。
１、購入予定ですか？それとも購入済なのですか？２、購入済みとすれば何年前の購入（引渡）ですか？
３、その擁壁はすぐに目に付く場所ですか？（目視できない敷地の裏側とかですか？）

・購入前でしたら売主＆仲介業者に調査の依頼や契約書に何らかの文面を記入いただくのが良いかと？
・購入済の場合目視できるか否かや年数で変ってきます。
　契約時に「瑕疵担保責任」について年数や月数を謳っていれば、その期間は「目に見えない部分の欠陥」に対して何らかの責任を取る旨の約束です。（売主が個人の場合瑕疵担保責任は負わないとしている場合もあります。）

　仲介業者の責任負担について
！！「業者の過失で倒壊！！」・・・業者が何か手を加えたのですか？であれば大問題ですよ？（言葉のアヤですかねぇ）
・売買契約の時に「付帯設備表や物件状況等報告書」と言う書類を交わしていると思います。その表の中に「倒壊地盤の沈下、軟弱」であるか否かの記載項目が有ります。目に見える部分や売主が知り得た内容であれば状況を記載しなければなりません。
　記載または書面の発行が無ければ仲介業者の怠慢です。ある程度の仲介責任は問えると思います。

・・・もう少し明確に記載いただけると端的に回答できると思いますが・・・。