地中埋設物

質問

昨年、一戸建て住宅を購入しました。

ところが、契約後半年以上経ってから、地下約５メートル付近に、かなり昔の巨大な石積擁壁が埋まっていることを、仲介業者から知らされました。（契約時には一切その話はありませんでした。）

土地の売主の話によると、擁壁の存在ははじめからわかっており、一旦擁壁部分まで土地を掘り起こし、また埋め戻したとのことです。

さらには、擁壁は安全性に問題はないし、重要事項説明にもあたらないので知らせなかったというのです。（国土交通省からは、重要事項説明に問題があるとの回答を得ています。）

擁壁の状態もわからず、地震等の際も心配ですし、いざ土地を売らなければならなくなったときに、価値が下がるような気がします。

土地の売主に対して、どのような責任を問えるでしょうか？あるいは、まったく問えないのでしょうか？

回答No.3

63ma

皆さんご指摘のように、瑕疵担保責任は重要ですが、それは将来何かあった時に追及すべき問題かと思います。
　私は別の視点で設問を読みまして、疑問と危惧を感じましたので狼狽心ながら回答します。
　地下に巨大な石積み擁壁があるとの事ですが、それには昔、擁壁を積まなければならない問題が、その土地にあったのではないでしょうか。
　まづその経緯を、仲介業者に責任を持って調べてもらった方が良いかと思います。
　次に、何故５メートルも埋め立てたのかです。
　そして、擁壁を飲んで埋め立てた場合の地盤上の安全性は確保されるのかどうかです。
　素人考えですが、擁壁を飲んでますので、一体的な地盤ではありませんので、５メートルを盛り土した地盤ですから、砂上の楼閣みたいに地震の際一気に崩れるのではないでしょうか。
　出来れば、仲介業者の責任で、信頼のおける一級建築士に、地盤検査を依頼されたら如何でしょうか。

補足

ご意見ありがとうございます。

将来何かあったときというのは、１０年先か５０年先かわからないのが実際だと思います。この時には、その売主が存在するかどうか、また因果関係をどのように証明するかは難しいと思います。

擁壁の存在理由は、もともとそこは谷があり、擁壁を作りテニスコートを仕切っていました。その後、その谷の部分を埋めて、新しくテニスコートを作り直したということです。

盛り土は、未確認ですが、数十年前に行われており、ある意味地盤自体は安定していると思われます。但し、擁壁がもろくなっているのか、頑強なのかは、造成業者が頭の部分までしか掘り起こしていないので、わかりません。

現状においては、仲介業者は、この事実を知らなかったと責任逃れをしてる状態のため、とても仲介業者の責任で地盤検査を依頼することは難しいと思われます。

回答No.2

binomati

質問者さんの回答で、
埋設物は地盤の強弱に関係なく説明が必要とされています、又宅建業者は地主から聞く聞かないに関係なく調査し説明すべき事項です、おかしな話は追加事項があるとかないとかの話ではなく、売買時点で説明をするのが宅建業法です、弁護士さんが言われる内容も理解しにくいです、現在は瑕疵担保責任は非常にうるさくなっています、ぜひ監督官庁との相談をされるよう。
もう一度重要事項の説明をお読みになってください、現在問題になっている瑕疵担保が記載されているかいないか。

お礼

ありがとうございます。

現在、国土交通省が売主及び仲介業者に聞き取り調査をしているはずです。

ただ、国土交通省に相談に行ったとき、「重要事項説明に問題があると考えますが、地中埋設物に関して説明しなくてもよい合理的理由があれば、説明しなくても良い」という曖昧な説明しかしてもらえませんでした。

相談する方によっていろいろな意見があって、正直困惑しています。

binomatiの回答で勇気づけられました。ありがとうございます。

回答No.1

binomati

瑕疵担保責任というのがあるのはご存知ですか？
重要事項に記されていないのは、仲介業者の責任にもなります、安全性に問題があるなしに関係はありません、ましては売主が知っていてなんらその撤去もされていないのであれば、損害賠償ものです、仲介業者及び売主に対し損害賠償を請求すべきです、売主に対しては瑕疵担保責任に対する損害賠償、仲介業者に対しては、重要事項の虚偽の説明による損害賠償となると思います、
今後あなたが売却するときは、ご自分の責任になることは間違いありません、宅地建物不動産業の監督官庁との相談をお勧めします。

お礼

回答ありがとうございます。

今回、複雑なのは、土地売主が仲介業者に対しても、この件については知らせていなかった様子なので、仲介業者自体も知らなかったらしいです。

また、土地売主は、この地中埋設物は撤去することによって地盤が弱くなるため、撤去しなかった。そしてこの件は、宅建業法の重要事項にはあたらないため、買主に対して知らせる必要もない。そのため瑕疵ではないと主張しています。

仲介業者は当初、「重要事項の追加がある」と言っていたのが、上記のような土地売主が主張を始めた途端、「重要事項ではない」と言いはじめました。

弁護士の方に相談したところ、埋設物があることによって危険性等があることを証明しないと「瑕疵」と主張するには難しいのではとのアドバイスされました。でも、素人には難しくて困っています。