正式な契約ができていない不動産屋

質問

正式な契約ができていない不動産屋

　現在　良いと思っている　物件があります。
　銀行の審査が通れば　購入したいと思っているのですが、一つ気になるのは　その物件を教えてくれた業者が　売主さんと正式な契約が出来ていないことです。

　正式な契約が出来ていないから・・・と　よく他の業者さんでは頂いた　金額　所在　敷地面積など土地についての記載や　制限についての記載　施設についての記載　などが　載っているような書面すら頂けません。

　買い付け希望を出したいといったら　住宅屋を紹介してきて　プランを作成して金額を出してみましょう！と言ってきたので　業者と住宅屋と私で　時間を合わせ　簡単な希望を出し　図面が出てきたのですが　『住宅の金額はいえません。先にいくらローンが組めるか　聞いてきてください』

　と言われました。
　年収から　だいたいどのくらいローンを組めるか　銀行側に聞いてあったので　それを伝えたのに　です。
　建築条件がついているわけでもないし　べつにその住宅屋で建てる必要はないですし　足元を見られているようで　建てるつもりもありません。

　私が心配なのは　業者の営業が　本当に売主と契約が出来るのか？と聞いたら　売主さんのほうがちょっと上手で　売主の気持ちが変われば　他の業者が入るかもしれないし　売る気がなくなるかも・・・くらいなことを言ったことです。

　業者が出した　諸経費の見積もりは　登記関係も固定資産税もすべて買主負担になっていて　売主の分も払うような金額設定になっており　とても心配です。

　なのに住宅屋も紹介してくるところがなんとも　どうしたいのか？と疑問に思います。

　この　不動産屋さんはちゃんと仲介に入れるのでしょうか？

　　不動産屋は正式な契約を売主さんと交わしていないので、他の不動産屋に　売主と契約してもらうということは可能でしょうか？（もちろん売主さんが了解すればですが・・）

　文章にまとまりがなくて申し訳ありません。

回答No.1

takapiii · ベストアンサー

まず、スタート時点からその業者は失態をしているようですので、この先も結構ルール違反な事をしてくる可能性がありますね。

媒介契約が出来ていない業者だとすると、通常はその業者は、既に専任媒介契約が出来ている業者に話を持ってゆくものですが、それをせずに売主と媒介契約を結ぼうと動いているのならば、売主は売却に同意していないか、売主と買主両方から仲介手数料を貰おう(両手と言います)と画策して、売主にアプローチしていると言う事です。

実はこのどちらもルール違反です。先に客付けをしてから売主に売却を持ちかけるのは買主保護の観点から言えば、違法とまでは言いませんが、売主先導型になるので買主は不利ですよね。本来そういう取引の仕方はしてはいけません。やるのならば先に売主に売却を持ちかけ媒介契約が出来てから買主候補に物件を紹介すべきです。
恐らく「買いたい客がいるので是非媒介契約を」と売主に迫っているのでしょう。

また既に媒介契約を結んでいる他の業者がいるとすると、それが専任媒介契約なら、そもそもその業者が契約を取れる事はありません。他の業者の専任媒介契約の期限が切れるのを待って契約を取ろうとしているのかもしれませんが、本来ならその他の業者に対して、「買いたいと言う客がいる」と伝えるのがルールです。この場合、2社の業者が絡むので手数料が半分になってしまいます(片手と言います)ので、それを嫌がっているのかもしれません。

既に売り出している物件なのであれば、その業者が契約を取り付ける前に正式に媒介契約が出来ている業者にアプローチした方が確実です。今ならペナルティ無しで業者を変える事ができます。もし今後業者が契約を交わしている他の業者とコンタクトを取ってしまうと、業者変える事が難しくなりますので。
しかしまだどことも媒介契約を交わしていない売主なら、売主に直談判した方が話が早いかもしれませんね。

土地の売買すら未定なのに、図面を引く事もおかしいですし、先にいくら借りれるかという情報を引き出すなど、悪質性を感じますね。家はプランを決めて、それに見合った費用を算出し、銀行に融資可能か打診するのが一般的な流れですね。おっしゃる通り、間違いなく足元を見られます。

お礼

とても　分かりやすいご回答を頂だきまして、感謝いたします。ありがとうございます。

　業者の話では　いろんな業者が売主さんにアプローチしているが　どこの業者も契約は出来ずにいて　自分のとこだけが契約書は交わしていないが　買主さんが見つかれば売っても良いということを言われた。売主さんは　とても内密にしたがっているので絶対に売りに出ていることを誰にも言わないでください　と言われました。
　その次には　いくらでいつ買うか　はっきりした客の話しか聞かないと言われたので　ぼくも困っていまみたいな話でした。

　そこまではとても偏屈な売主さんなんだなー　業者さんに頑張ってもらわないと、と思っていたのですが　坪単価の値段が変わったり　坪数の増減について　あやふやだったりしたので　いったい　いくらなのか？聞いたら　逆に家のプランを出してみましょうと言われたのです。

　業者としては　土地だけ売れればいいと思うのですが（もちろん購入後は住居を立てる予定です）　今度は住宅屋からの　マージン？っていうものでしょうか？　それを狙っているような気がしてきて　寒気がしました。

　売主さんは　すぐ近くの方なので　直接話したい気持ちでいっぱいなのですが　どう切り出したらよいものか・・・突然伺って　売主さんの気分を害しないか？　うまく話せるか心配です。

　直接やり取りすれば　お互いに仲介手数料無しで済むと思うので　どうでしょうか？
　うまく　契約できそうなら　司法書士さんなどを間にして　登記など進めれば良いのでしょうか？
　それとも　どこかの業者さんに入ってもらうのがやはり　スムーズでしょうか？

　また質問してスミマセン。
　良かったら　また教えてください。

回答No.2

takoyaki100

「売主とその不動産屋さんとの間に媒介契約が交わされていない」という事ですか？

売主と他の業者が既に専任媒介契約を結んでいるので、その業者は今は仲介できないのかもしれません。専任とは売主が一社だけと媒介契約を結ぶ事です。

媒介契約は、売買が成立しなければ普通３ヶ月で切れるので、他の業者の契約が切れた時に売主と媒介契約したいのかもしれません。
で、その時のために質問者さんを確保しておきたいのかもしれません。
(「かもしれません」ばっかりですが)。

他の業者に媒介してもらえるかどうかは、売主がどういう媒介契約を不動産屋さんと交わしているかによります。媒介には「一般」「専任」「専属専任」の三種類があります。

「一般」は複数の業者に物件を公開する方法。「専任」は一社だけに依頼し、売主自身も買主を見つける事ができる方法。「専属専任」は一社だけに依頼し、売主自身はノータッチの方法。

今の物件が「専任」や「専属専任」なら、その業者か売主に直接コンタクトを取るしかありません。
が、上記の状況なら質問者さんが相手している不動産屋さんが教えてくれるとは思えません。

知り合いの不動産、工務店、建築業者などに聞いてみるか、法務局で登記簿を見れば持ち主を見つける事はできます。

図面の件といい、ローン調査の件といい、ちょっと強引なので(仰る通り順序が違う)、その業者とは縁を切った方が良いと思います。

お礼

ご回答いただきまして　大変ありがとうございます。

　業者さんから　最初に話を聞いてから　すでに５ヶ月が経過しました。
　相変わらず　売主さんとは契約が出来ていないそうです。
　いっそのこと　他の業者さんが入ってくれれば　そちらでお願いしたいくらい　いまの業者さんに不信感がいっぱいになってしまいました。

　縁を切るというのは　今後一切　業者とは連絡を取らないようにすればよいですよね？

　でも、その土地は欲しいので　売主さんと交渉できそうな業者がそこしかないとすると　とても複雑な気持ちですが　いまの業者に頼むしかないのかなと思ったり、他の方がおっしゃるように　勇気を出して売主さんと直接交渉というのが　手でしょうか？

　万が一、いまの業者を通さずに　土地を購入したとしても　当方になにか請求が来たりすることはないですよね？今の時点では・・・。（最初に情報を流したのはウチだぞ！みたいな）

　いままで業者から　電話が来ることはなかったので　たぶん　当方がローンを組めない　もしくは　買う気がない　と思っていそうです。

　もしくは　宅建協会などで相談したら　いまの業者さんに注意とかしてくれるものなのでしょうか？

　高額な取引で、仲介手数料だけでも１２０万を超えてくるので　とても心配です。お礼の欄なのにまた質問でスミマセン。