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不動産売却について

2011/05/12 16:08

土地の売却を考えていますが、不動産業者は中古住宅として売り出した方が良いと言っています。建物は築29年でかなり傷んでいてリフォームする予定もありません。居住しながら土地のみの売却を希望していたのですが、不動産業者の言う通りに中古住宅として売却した後で瑕疵が見つかった時などは売主が保証しなければならないのでしょうか？古家付として売り出した方が安心でしょうか？売却後に揉め事になるのは嫌なので、どのような方法で売り出すのが一番安全ですか？

zero108
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不動産売買・投資
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takapiii
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2011/05/12 22:26 回答No.3

業者です。古家を壊さないで売却する理由はいくつかあります。一つは古家といえど、リフォームして住みたいという客もいる可能性がある事。その場合、土地の価格に200万円ほど上乗せで売却できます。もうひとつは税金の事。土地だけになると固定資産税の軽減措置が無くなる場合があるので、すぐに売れなかった時は課税が大きくなりますし、購入者もすぐに家を建てられない場合は不動産取得税や固定資産税の軽減措置が無くなるので、古家付きの方が良い場合もあります。また、いつ売れるか分からないのに、解体費用を先行投資するより、売却費用で解体費用を捻出するか、買主に負担させる事もできますね。後は、建つ家の大きさ等がイメージしやすいとか、敷地が広く見えるという事もあるでしょう。インフラの撤去の問題もあります。もちろんデメリットもあります。古家があると新築の家が建った時のイメージしにくい場合があるとか、隣家との距離が無く、むしろ狭く見える場合もあります。なので、売れにくいという事も実際には起きています。不動産屋はが現場を見て、専門的な見地から「壊さない方がいい」と判断したのなら、その理由を聞いてみてはいかがでしょうか。なお、瑕疵担保に関しては、売主は個人になるので、通常は契約書で、瑕疵担保責任の免除を謳いますし、現況有姿売買とすれば、設備等に不備があっても売主に修繕の義務はありません。もちろん設備付帯表などで壊れている物はすべて、壊れていると記載して買主に渡しますので、あまり問題になる事はありません。ただし、シロアリや雨漏り等があった場合、買主の方が大騒ぎされる可能性も無きにしもあらずなのは確かです。なかなか判断が難しい所ですね。ちなみに、判断が難しければ、取り合えず古家付きで売却を開始し、古家は解体する事を条件とする事もできます。私の場合は、古家がある場合は、そのパターンが一番多いかもしれません。

質問者

お礼 2011/05/14 16:37

詳しく説明して下さいましてありがとうございます。知らない事がたくさんありましたので参考になりました。

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ふどうさんがすき（@mk1972_165）
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2011/05/13 16:32 回答No.4

不動産広告をする場合は「戸建」とした方が反響が期待できます。土地だと新築費用が加えて掛ると思われ関心が下がってしまうのです。反響が高い方が早く・高く売れるのが普通です。しかし不動産広告のルールで戸建として広告した場合は、瑕疵担保免責特約はルール違反になってしまいます。買主は建物の価値を期待して問合せをしているのだから当然です。しかし売買価格が満額ではなく値引きが入ったならそれを理由に瑕疵担保免責には出来ます。あくまで広告されている価格で買うなら建物にも責任を持つという考えでOKです。従って売却後にシロアリ・雨漏り・給排水管・構造上主要な部位の腐食などでクレームがつく可能性を質問者さんが認識しているなら古家付きの土地として売り出した方が良いでしょう。なお古家付き土地でも売買契約書上は古家も売買対象となりますし登記も古家分も移転するのが問題が起きにくいですが、買主が引き渡し後にすぐに取り壊すなら建物の所有権移転はせずに質問者さんが滅失登記に解体後協力するとの特約を付けても良いです。なお更地渡しの特約は引き渡し前かつ解体後に買主都合で解約になったときに揉める原因になるので、まだ居住をしているなら付けない方が無難です。

質問者

お礼 2011/05/14 16:41

ありがとうございます。参考になりました。

kei1966
ベストアンサー率46% (1033/2245)

2011/05/12 17:28 回答No.2

瑕疵保証は売主が宅建事業者の時でしょう。個人はいわれないでしょう。壊しますと言えば解体費は施主もち、壊したいといわせれば買主持ちでしょう？壊したいといえば買った後にどうぞってことです。ただ発生するといえば、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合です。より高く売れる状態で経費を少なくできる可能性を考えてるんだと思います。だって取引価格が高い方が仲介料高いですし、うまくいけば土地の分も建物の分も（あんまり評価は少ないでしょうが）仲介料とれますからね。高く売れれば売主も有利なわけです。