工場付の土地を売りたい

質問

リサイクル工場の建っている土地を売りたいのですが、名義人の父が70歳をこえて記憶力も売買の知識もやや弱いため、長男の私がこういったことの基本的な情報を調べなければならなくなり、困っています。
　土地と工場の所有者は私の父で、会社に貸しています。会社の社長さんがご病気で、息子につがせるに当たって賃貸ではなく自己所有にしたいとのことでしたが、具体的な交渉がとまっています。
　物件の価値を試算して、信用できる不動産関係の業者さんに間に入ってもらいたいのですが、一般の住宅向けの土地売買の情報に比べてこういった工場付の土地売買の情報や常識が少なく、わかりにくいので困っています。
もう少し細かい説明をする必要があると思いますが、まずは基本的なご助言ご質問をいただきたいと思います。よろしくお願いいたします。

回答No.5

noname#44516 · ベストアンサー

＞大手の業者に仲介役に入ってもらったほうが安心ですが、どうでしょうか？

何とかプランニング（以下P）は工場を経営している側に付いているのでしたら、一応そちらの味方になり有利に事を運ぼうとするでしょうね。

ただ考え方としては、素人とはいえ、あなたがしっかり対応をして不満の無い内容にて取引が出来ればそれで良いわけです。Pが買主の代理で動いているのでしたらあなた側が仲介手数料を支払う必要はありませんし、最初の段階からキッパリ断っておけば問題ないです。「買主さんの代理としてPさんとお話をするのは良いのですが、あくまでも代理人として応対しますので当方から手数料の支払いはありません。予めご承知置きください」と。

そもそも売買する上での売主（所有者）にとって、有利・不利を左右する最大の要因は「売買価格」に尽きます。買主は、買った後に自分の所有物となりそこで色々と発生するので、アレやコレやと慎重になる必要がありますが、売主は金を貰えば物件が自分の手から離れて終わりなわけです。

まぁ終わりとは言っても、売主の立場として注意しておくべきポイントを書いておきます。

・土地の境界確定・測量については売主側の負担にて行うことが一般的です。この作業は売買物件の対象範囲を明確にする作業（売り物を特定する作業）ですから、売主負担が慣例であり、これを買主側から要求された場合に承諾してあげることは不利という程のものではありません。

・売買契約条件の中で注意するべきは「瑕疵担保責任」についてです。売主が一般人（業者以外）であれば「瑕疵担保責任なし」とすることが可能ですから、そういう条件で売却することがベストです。

まぁ売主としてはこんなところです。
対象物件を明確にしてあげて、金を頂戴すると同時に物件を引渡して（移転登記）、以降の物件に関する責任を免除してもらうというシナリオです。
基本的な流れを抑えておけば、後は買主の細かい要望に対して「出来るものがあれば受けてあげる。出来ないものは断る」それだけです。

しかし、自信がなければあなた側も仲介業者を立てることは決して悪いことではないですよ。
既に売買当事者が決まっている上での売主の立場で、売買代金の3%も手数料を持っていかれるのはちょっと勿体無いのでは？という印象を受けただけです。それでもPに丸め込まれて損するよりはマシですけどね。

とりあえずこのへんで止めておきます（笑）
質問者がどこまで理解されているのか判らないし、必要な情報が何なのかもよく判らないのに、沢山書いてもアレなので・・。また質問等があれば書いてください。

お礼

ここまで教えていただき本当にありがとうございました。

ただただ、感謝、感謝です。

教えていただいた情報をもとにかなり堅実な方策が立てられそうです。

ここまでで締め切りにしたいと思います。
本当にありがとうございました！！

回答No.4

noname#44516

1です。お礼欄を一通り読ませて頂きました。

＞１、相手の社長さんが高くて買えないなら、他に売ることはできますか？例えば不動産業者など

第三者が買う可能性も0ではありません。不動産業者も商売のタネになると思えば買います。ただし、第三者をターゲットにしようとする場合の大きな分岐点は、
A：工場を賃貸中（稼動中）のまま売却することになるのか。
B：賃借人（工場営業者）を立ち退かせて売却することができるのか。
によって方向性が全く異なります。

Aの場合には、第三者が購入しても当面は自己使用が出来ませんので、とりあえず「収益物件」として評価することになります。感覚的には賃貸中の1棟アパートを売買するのと同じす。評価方法としては「収入・支出・収益・期待利回り」という数字のみが算定根拠となります。
もし、賃料が安くて投機熱も低いエリアであれば価格は全く伸びません。逆に都心一等地で賃料が高く投機熱の高いエリアであれば価格は飛躍的に伸びます。

Bの場合には仮に不動産業者が買い取った場合、現工場をそのままor多少の改築等を施して、使いたい者に売却することが出来る。又は建物を壊して住宅用地やマンション用地・その他商業用地として分譲・売却することが出来る。などの用途が広がります。
この場合にはそれぞれの事業収支をベースにして、解体費用等の諸経費を差し引き、物件の価格を求めます。

＞妥当な売値を絞り込むためにはどのような査定方法がありますでしょうか？

上で色々書きましたように、不動産の評価というのは物件の現況利用・取得後の想定用途等により目線が異なってきます。
つまり、売買する時点での土地建物の姿形は一緒だとしても、収益物件としてお金を運用したい投資家等が買おうとする価格・建物を壊して建売住宅を分譲したい業者が買おうとする価格・工場をそのまま利用したい賃借人が買おうとする価格、はそれぞれ算出プロセスが異なりますので、水準が異ってくることは普通にあります。

（ただし、色々なプロセスで算出した結果、近い水準に落ち着くこともあり、そういう多角的評価で水準が均一になるということは、その数字が極めて客観的且つバランスの取れた査定額であるといえるのかもしれません）

又、査定という意味合いからは外れますが、売買価格を決定する上では客観性の高さが全てということではなく、まず売主さんの売りたい要望が強いのかそれとも買主さんの買いたい要望が強いのか、そういう力関係も大きく影響します。

で、
すみませんが疲れてきたので、後日にします・・ｚｚｚ

お礼

深夜の時間にここまで丁寧に説明していただき心から感謝しております。皆さんが本当に親身になって助けてくださるその姿勢に感動しました。単なるノウハウや知識以上の貴重なものを学ばせていただいていると感じます。
お蔭様でかなり理解のほうも進んできたように思います。

こちらもきちんと最終的なご質問を絞り込むべく、しばし熟考してみます。

もし続きの部分がございましたら、無理のない範囲で記載していただけると幸です。

回答No.3

0621p

工場の売却というのはなかなか微妙な問題でして、例えば同業者であったり、その工場をそのまま使いたい人があれば値打ちを感じてもらえるのですが、それ以外の人には建物は邪魔なだけで、解体費用分をマイナスされたりもします。ですからそのまま使ってくれる買い手を探すのが一番良くて、普通はそれがなかなか難しいのですが、今回はまさにそのまま使う買い手のはずなのに足元を見られているみたいですね。
売主側の言い分としては、「出て行けと言われて同じ規模の工場を他で建てるとするといくらかかるか？それを考えればある程度の値段で買ってくれてもいいだろう」というところでしょうが、買主側の言い分としては、「うちが買わなければ値段はもっとたたかれるだろうからこれくらいの値段でもいいだろう」というところだと思います。
これはお互いの腹を探りながらなかなか難しい交渉になると思います。その何とかプランニングとやらは、相手方の代理人ですよね、あなたのほうもあなたの立場になってくれる代理人（仲介者）を入れるべきです。信頼できる不動産業者がいればいいのですが、いなければその税理士さんに紹介してもらうとかできないでしょうか？今の状態はおそらく、お父さんの人の良さと何もわからないだろうということを利用して完全に足元を見られていると思います。とりあえずこちらも仲介者を立てるだけでも、少しは態度が違ってくるのではないでしょうか。その何とかプランニングだけにやらせていても、何とかプランニングからあなた側にも仲介手数料を要求されるはずです。どうせ仲介手数料を払わなければならないなら、味方になってくれる業者に払うべきです。手数料の金額は変わりませんから。

お礼

ありがとうございます！
素人なりに調べたり感じたり考えたりしていたことが、大すじでは間違っていなかったと思うことができ、非常にほっとしました。

私のしてきた仕事・専門は精神科領域なのですが、想像以上に心理的な側面が影響しそうですね。

やはり、いただいたアドバイスのとおり、今の税理士さんから適任者を紹介してもらうのが、まずはできることの一つですね。
的確なアドバイス本当にありがとうございました。

回答No.2

iwakura009

> 土地と工場の所有者は私の父で、会社に貸しています。
> 賃貸ではなく自己所有にしたいが、具体的な交渉がとまっています。
> 物件の価値を試算して、信用できる不動産関係の業者さんに間に入ってもらいたい
> 工場付の土地売買の情報が少なくわかりにくい。

売りたい価格を明示されればいいのではないでしょうか？
定価ではないです。あるのは相場です。売らなくてもかまいませんよね？
どうしても欲しいのであれば、プレミアが発生するのは仕方ないことです。
売主にも思い入れの何かはあるんじゃないでしょうか？

相続が発生してお金に困っている訳でもなければ、売買によって高い税金を無理に払う必要は無いと思いますが。

お礼

具体的なご質問ありがとうございます。おかげ様で少し説明がしやすくなりました。概況を下に書いてみます。

(1)諸々の事情により、マイナス面を覚悟の上でできれば来年の春までに売却して現金化する必要があります。このことは父も私も合意済みです。
(2)工場を借りて使っているリサイクル会社の社長も買いたいと言っているので、売る側と買う側の希望だけは一致しています。
(3)工場を建設した業者が、社長の代理として強気な態度で買値を言ってきたのですが、こちら側がお世話になっている大手銀行系の税理士が売値の最低ラインとして提案した金額を6千万も下回っており、そのことを指摘したら急におどおどした態度に変わり、それっきり連絡もしてきません。どうも、父が高齢者で何も知らない、何も調べていないと思われていたようです。
(4)上記の(3)にはいくつか思い当たることがあります。実は5年ほど前に工場が火災で全焼しました。こちら側は土地と工場の建物を貸している立場なので、通常は借りて使用しているあちら側が元に戻すべきだと思うのですが、なぜか再建費用の火災保険でまかないきれなかった負担分の4千万円を父が銀行から借りて今でも分割で返済しています。父はクリスチャンで良い事をしたと思っているようで、相手の社長は泣いて喜んでいたと聞きましたが、よいカモとして利用されているだけのような気がしてなりません。

話が長くなってしまいました。質問をまとめてみます。

１、相手の社長さんが高くて買えないなら、他に売ることはできますか？例えば不動産業者など。

２、こちらの税理士が提示した金額は大体こんなものという口頭の話で、きちんと調査をしていないようです。妥当な売値を絞り込むためにはどのような査定方法がありますでしょうか？

３、現在、相手の社長さんの代理として値段交渉の仲介者になっているのは、上記の通り火災の際の建設業者で、不動産も手がけている何とかプランニングと名乗っていますが、今ひとつ信用できません。大手の業者に仲介役に入ってもらったほうが安心ですが、どうでしょうか？

まだまだ説明不足でお聞きしたいこともあるのですが、今日はここまでにしておきます。よろしくお願いいたします。

回答No.1

noname#44516

＞まずは基本的なご助言

どんな点で助言が欲しいのか、疑問に思う点をもう少し具体的に書いたほうが良さそうです。

お礼

ご指摘ありがとうございます。そのとおりですね。
初めて質問を書いてみて要点だけを簡潔に書くのが意外に難しく戸惑ってしまいました。教えてgooは見るばかりで質問者としては全く不慣れなので、下手なところがありましたら重ねてご指摘ください。

「基本的なご助言ご質問をいただきたい」という意味は、全くの素人ですので、まずは上記のような宅地でない土地を売却する際の一般的な注意事項、常識、セオリーみたいなものを教えてほしいという意味です。宅地であればネットの検索でもいろいろヒットするしイメージもしやすいのですが・・・大きなリサイクル工場が稼働中というケースはあまりないので、どうしたらいいのか想像つかず困惑状態で文章があいまいになってしまいました。上にもう少し個別の状況を書いてみます。