土地の相続

質問

１０年程前に父が死亡し、家と土地が残りました。法定相続人は子供３人です。相続の話し合いが纏まらず、登記の変更をしないまま現在に至っています（現状は長男が家を建て直し住んでいる）、法律上この土地は３人の共同所有と認識していますが、変更登記をしていないことの不都合・問題点を教えてください。
また、今この土地について長男が他の２人の所有権を買い取るとすれば
その価格はどのような計算になるのでしょうか？

回答No.3

noname#20836

相続は基本的には時効取得の起算点とはなりませんので、この点については一応安心していいでしょう。（絶対とは言いませんが、「長男が単独取得したと誤信したことについて、無理もないといえる相当の理由」があると裁判所が認めない限りありません）
心配であるならば、とりあえず土地の登記事項証明書（または登記簿謄本：法務局によって異なりますが効力は同じです）を取り寄せて現在の所有権登記名義人が誰か確認しておけばいいでしょう。

さらに、被相続人名義にて残っているのであれば、「法定相続割合」にて登記するにあたっては「相続人の一人」からの申請で可能です。
このとき全員の印鑑は不要です。
この登記を行っておけば、質問者の権利が明記されることとなります。

価格についてはわかりかねます。
近隣の不動産屋さんで相場を聞いてみるというのも一つの手段です。
相続人間で話し合いがつかない場合には、裁判所での調停等によることとなるでしょう。

お礼

早速アドバイスいただき有難う御座いました。参考になりました。

回答No.2

pakapaka-2

相続人が子供３人だけの場合には基本的には３人が均等に相続する権利があります。

相続税の申告が必要な場合には、１０ヶ月以内に申告が必要ですが、していないと言う事は金額が大きくなかったと思われますが、話し合いが纏らなかったと言う所が気になります。何か判断の違いが有る訳ですから、その主張によって割合も変わるかもしれません。

変更登記をしない不都合は、３人以外との関係では固定資産税の問題程度です。しかし将来的には貴方にとっては不安材料が一杯です。

現状が周囲にどう写るかと言いますと、周りの人からは長男の方の土地に長男が家を建て住んでいると見えます。
この状態は、時効取得の可能性が出てきます。
此れは民法上、人の持ち物でも公にわかる方法で１０年以上使用していると自分のものだと言う権利を持つと言う制度です。今回は長男が自分のものでは無いと判って使用していますので２０年に成りますが、放って於くとこの様に成る可能性があります。

長男が家を建てる時に銀行から借り入れをして居るとしたら、本来相続人全員の同意が必要と言われているはずです。　邪推をすれば、既に名義変更をしているかもしれません。先ず法務局で土地の謄本を取ってみましょう。

観念的現実は３人の共有地を長男が２人の了承の下に使用貸借をしていると言う関係です。（只で借りていると言う関係）
しかしこの関係も本当は了承していないのだと思いますが、第３者には通じないので、本人同士での解決が必要と思います。

買取の件ですが、最低価格で売却を考えるならば、価格は路線価での売買でも税務署としては認定すると思います（通常安すぎると贈与になります）。
貴方が市場価格で買い取れと言うのは無理かもしれません。
相続時にそこに住む事を貴方は了承したのですよね。
実は土地の価格と言うのはその状態で全く変わるのです。　　建物が付いている土地の場合にはその土地の価格は建物付土地として土地の価格の６０％程度は建物についているとして認識されます。
もし建物は古いから長男に遣ったと言う様な場合には、土地の価格としては半分以下になっていると考えられます。
想像に屋上屋を重ねるような話は出来ませんから、こんな事もあると言う程度に理解してもらって、３兄弟で話し合いをする事だと思います。

法定権利は３分の１づつ均等ですが，現実の状況を無視しての話は又纏らない事に成ってしまいますから、配慮は必要と思います。

お礼

早速回答いただき有難う御座いました、大変参考になりました。

回答No.1

yu-to0906

お母様は既にご他界されていると考えてよろしいですか？
そうすると、お子様の３人で均等割することになりますね。
所有権移転していない場合の不都合というと、まず、相続人が相続しないまま死亡した場合、その子に相続権がうつりますので、相続の手続きがややこしくなります。
価格については、血縁者の売買なのですから、固定資産評価額でよろしいのではないですか？

お礼

早速回答頂き有難う御座いました、参考になりました。