不動産鑑定の還元利回りについて

質問

不動産鑑定士の勉強をしている者です。
還元利回りについて教えて下さい（仮に貸家及びその敷地・店舗事務所ビルの場合とします）。

還元利回りを求める方法として、類似の不動産に係る取引利回りから求める方法がありますが、
(1)取引事例からは、価格は分かるが、純収益が把握できない。
(2)賃貸事例からは、建物の一部の総収益が分かるだけで、建物全体の総収益・総費用等は把握できない。
ことから、類似不動産の利回りをどうやって把握するのか分かりません。

また、把握できた場合、その後、対象不動産の利回りを求めるにあたって、どういった要因を比較するのでしょうか？築年とかでしょうか？

実務に従事されている方、どうかご回答よろしくお願いします。

回答No.1

takafun55

簡単に説明すると、
取引利回り＝総収入÷取引価格ですから、収入と取引価格が分らなければ求められません。
収益物件の取引事例があれば、その取引された不動産のすべての収益（家賃等）を調べると取引利回りが求められます。（賃貸事例は役に立ちません）

還元利回り＝純収益÷取引価格ですから、収入の内に占める諸経費を求めなければなりません。（総収入－諸経費＝純収益）

仮に取引利回りが10％と求められ、総収入の内に占める諸経費が20％とすれば、還元利回りは、10％×（1-0.2）＝8.0％のように求められます。

いずれにせよ、一つの取引利回りだけじゃ信頼性がありませんので、多数の取引利回りを得ることが重要です。

お礼

返事が遅くなってしまい、申し訳ありません。
ご回答ありがとうございます。

確かに一つだけでは、説得力がありませんね。
必要諸経費についても、金額を推定するのは難しそうです。

この度は、どうもありがとうございました。

補足

建物全体の総収益は調べられるものなのでしょうか？
証券化対象不動産などは、結構公開されてるようですが。
物件の所有者等にでもヒアリングするしかないのでしょうか。

演習の問題等では、問題を解くための数値が与えられていますが、実際の実務でどれだけ調査可能なのか疑問です。