借地権の更改料について

質問

借地に40年住んでいます。40年前の契約の際に320万、20年前の更新時に更改料として400万円請求され支払いました。
今年また、更改料として400万円請求されています。
地主に金額算出の根拠を尋ねたところ、「前回と同じだから」の一点張りでそれ以上の説明はありません。
役所の専門家無料相談にいったところ、
「契約書に書いていない更改料は払う必要はない。
もし払うとしても、実勢価格の3％なので130万円くらいでしょう。」というアドバイスでした。

役所に委託された専門家を疑うつもりはありませんが、地主の請求額とあまりにかけ離れていて、どうすればいいのかわからなくなっています。
もちろん、払わなくていいものなら払いたくありません。
400万円払うべきでしょうか？
それとも130万円に下げてもらうようお願いすべきでしょうか？
あるいは払わなくていいのでしょうか？

あと、20年前に400万円支払ったときに領収書を貰っていません。
当たり前だとは思いますが、領収書は普通発行してくれるものですよね？
今回は領収書を要求していいのですよね？

回答No.1

KEKEKO2008

契約書は在るのですね？契約書には更新料の事が書かれていないのではないでしょうか？領収書は勿論発行されます。

賃料をいくら払っているか書かれていませんが・・・土地というのはかなり安いですよね。その上に地上権まで発生してうま味は契約更新だけという話を聞いたことが在ります。確かに…安い賃料は固定資産税で消えてしまい、土地賃料には税金がかかり余り、うま味があるとは思えません。

400万円を年割りすると…年に20万円、月割りで1万6千円です。別に高いとは思えませんが…どうなのでしょう。我が家は、自家使用で40坪20万円弱の土地の固定資産税を支払っています。そう考えたら高くないと思います。売るときには、貴方のところに半分くらいは入ってくると思いますので、まさに地主さんには余りメリットないですね。
こう考えて、月々の賃料アップで更新料無し等という事もありだと思いますが・・・

余り知識の無い地主さんのようですね。管理会社などが入っていると凄い額の更新料を要求される場合もあります。きちんと契約書を整備する必要がありそうです。よく話し合って下さい。

補足

ご回答ありがとうございます。
契約書はありますが更新料についての記載はありません。
回答者様のようにきちんと数字、金額で説明してくれる地主さんであれば、こちらも納得のしようがあるのですが…
ところで、回答者様の土地は20万円も固定資産税がかかるようですが、自家使用ということは家を建ててそこに住んでいらっしゃるのでしょうか？
もしよろしければ、回答者様の土地の路線価(固定資産税路線価または相続税路線価)を教えていただけないでしょうか？
(たいへんな無礼を承知で質問しておりますので、この質問は無視していただいて結構ですが、藁をもすがる思いで質問させていただきます。)
もし私の住んでいる場所の路線価がそれと近いかそれより高ければ、400万円という更改料に納得できる気がします。