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貸すための家を購入するというのですが
不動産業の知人から、中古住宅を安く売ると持ちかけられました。夫は気に入っており、買いたいようですが、私は気に入りませんでした。 すると夫は、「買って、人に貸そうかなぁ」と言い始めました。それを副収入しにて自宅購入に充てたいようです。 自宅もなく借家に住んでいるのに、人に貸すために買うってどうなんだろう？と疑問に思い質問しました。 その家は敷地面積１１０坪、建物は５０～６０坪でしょうか？大きな平屋です。築３０年ですが非常に頑丈で高気密高断熱、震度５でもびくともしないそうです。そこを、ほぼ土地代だけで譲ってくれるらしいです。 しかし、地元では高級住宅地で広いですし、いくら土地代だけといってもキャッシュでは買えません。借金してまで買って人に貸して、果たして利益が出るものなのでしょうか。 その家を買ったら自宅購入の頭金だってなくなってしまうのに、それをまた貯めるのに何年かかるか。 こういうことには知識もなく、夫に相談されても答えようがありません。何をどう調べたらいいのかもわからず、途方にくれています。 それとも、夫がどうしてもそこに住みたいため、「買ったけど借り手がつかないよ～もったいないから住もうよ」という作戦なのでしょうか。 詳しい方、アドバイスお願いします。
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質問者が選んだベストアンサー
大家してます ・住宅ローンは本人居住条件ですので他人に貸せません 内緒で貸すと最悪は一括返済を迫られます ・アパートローンはきちんとした事業計画が必要です 採算が合えば可能でしょう ・一般貸付は利息が高いでしょうから問題外 で、 ＞買って、人に貸そうかなぁ 世間知らずの単なる思いつき．．．。 アパートローンで借りて自分が住むのは問題有りません ＞借金してまで買って人に貸して、果たして利益が出るものなのでしょうか。 詳細が判らなければ何とも判断できません 一般的には．．．購入価格＜年間家賃×１０以上＝採算が取れます 築３０年．．．そろそろ基本的部分に支障が出る時期 場合によっては給排水管などは全面交換の時期でしょう 家は外観だけでは判断できません
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- cubetaro
- ベストアンサー率24% (1289/5171)
知り合いが家を購入して、他人に貸しています。 詳しくは知りませんが、購入してすぐ貸すと、税金か何かが高くなるらしいので、まず１年は住むらしいです（住まないまでも、住民票を移したり、電話をひいたり、週何日かはソコにいて、生活してる形跡を作るんだそうです）。 １年以上生活した後、他人に貸して、家賃収入をローンにあてていますが、収支はプラスマイナスゼロに近く、借主がいない空白の期間はローン返済のみなので、実質マイナスです。 メリットは、税金対策と、家賃収入でローンを相殺できるので、いずれ土地建物が自分のモノになるという感じでしょうか。
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。 貸すのもいろいろ面倒なんですね。。 実質マイナスでは、私達にはあまりメリットがないなって思います。 ありがとうございました。
- pont-nufu
- ベストアンサー率22% (63/279)
５０～６０坪の平屋で高気密高断熱、価格は0円 本当であれば、購入する価値があると思います。 なぜなら、年を取ったときに階段が苦になってくるので、これだけの広さの平屋は今はコストが高すぎて作れないのです。 今は築3年の家と30年前の平屋を行ったりきたりしていますが、平屋はいいです。 問題なのは、不動産屋の言っていることが本当か否かです。一度家に詳しい人を連れて行って現場を見せてもらったらいかがでしょうか？ 床や柱がしっかりしていること、窓やドアがしっかりして隙間が無いこと、カビくさくないこと、最低限は中に入ればわかります。 賃貸ではなく住まれたらいかがでしょうか？
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。 住むのにはいい物件なんですね。。 建物は、素人目にはかなりしっかり作ってある感じで、内装も豪華でした。 でも、年配のご夫婦が２人で暮らすために建てた家ということで、３０代子持ちの私達には間取りが使いづらそうなんです。 この家の購入はないかなって思いました。 自宅を購入する際は、自分達は一階だけでも生活できるよう考慮したいと思います。 ありがとうございました。
- A1977
- ベストアンサー率25% (1/4)
まず整理しなければいけない事はその物件を収益物件（人に貸す）と考えているのか、実は自宅として考えておられるのかで話は変わってくると思います。 収益物件として考えているのであれば、収益利回り％をベースに考える必要があります。 単純には賃料×12ヶ月÷購入価格×１００で計算することができます。15％以上回るというのならよいのではないでしょうか。 現在書店などでもこの手の本はたくさん出ておりますので詳しくはそちらを参照にしてください。 次に資金の問題です。 アパートローンを組むことができる収入、資産があるという前提でご説明させていただくと現在の借家賃料とアパートローンの月々返済額及び固定資産税、修繕費、その他雑費を十分支払うことができるかを考える必要があります。 最後に購入物件の価値を考えなければなりません。 建物が築30年ということを考えると今までどのような修繕を行ったかによりますが通常かなりの修繕費用が発生します。 まあ土地代だけで譲ってくれるということは建物の構造にもよりますが状態はそれのど良くないと思われます。 将来自宅として考えられるのであればよいですが、副収入として考えられるのであれば利回りと余裕を持った資金計画、物件の価値を十分に考えられた上行動することをお勧めします。
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。 収益利回りというものを計算してみたのですが、７.６％ほどでした。全然ダメですね。 そのほかにも検討することはたくさんあるのですね。 ありがとうございました。
- mezashi2000
- ベストアンサー率37% (79/210)
どちらにせよ、資産運用の計画を出させてみてはいかがですか？ それも、「大体」ではなく「しっかり」と考えられた、かつ想定される状況に対応している運用計画です。 そもそも、最初の購入資金のところから運用計画は始まりますし、借り手が見つかっても、客を付け続けるためにはオーナーは結構いろいろしなければなりません。 賃貸の不動産会社やオーナーさんなどに話をきき、準備できる資金と運用できる資金をちゃんと考え、かつご家庭での収入支出にあわせて貯蓄までできる計画が立つのであれば、その時初めて、ご主人と話をしてあげてはいかがでしょうか？
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。 まずは、運用計画をしっかり立てることが必要なんですね。調べてみます。 ありがとうございました。
- chimechimedori
- ベストアンサー率37% (46/122)
おそらく、金銭的に割りに合わないし、戸立ての賃貸などリスクが大きいと思います。一応、考えてみましょう。 その物件のある町の地元の不動産屋に、その物件を賃貸に出した場合の設定家賃と、貸家の需要がどのくらいあるのかを聞いて見ましょう。 需要がほとんどなければ、やめましょう。 そして、購入した場合のローンの計画ですが、居住用としての住宅ローンは組めませんので、注意が必要です。返済計画がいくらになるかも不動産屋で計算してくれると思います。 単純ですが、固定資産税＋年間の返済額＞年間の家賃収入 だったらなりたちません。 古い住居だと、設備が壊れた等色々でてきますし、修繕費も確保しなければなりません。費用の問題だけでなく、管理などの手間もかかりますよ。入居者からのクレームなど、不動産屋に管理をしてもらうこともできますが、それも手数料が発生します。 毎年の確定申告も、自分で行わなければなりません。不動産賃貸業の経費、減価償却費等、色々覚えなければなりません。税理士にお願いすれば、また費用がかかります。 万一、家賃を払ってくれないような入居者が入ったら最後、出て行ってもらうこともままなりません。最悪、費用をかけて、裁判を起こすしかないです。 高級住宅街だったら、土地の金額もかなりするでしょうし、まず採算が取れないと思います。次に、賃貸業をするには、不動産屋任せではだめで、自分で知識を蓄えなければトラブルに直面した時に身動きが取れません。そういう時間が確保できますか。 それより、貯金をしてご自分たちの持ち家を取得する計画にエネルギーを使ったほうが賢明だと思います。
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。 具体的な説明で、人に貸すのも難しいんだな。って思いました。 下手に儲けようなんて思わないほうがいいですね。 ありがとうございました。
旦那さんはいまちょっと冷静じゃなくなっちゃってますよね。 私だったら築３０年の住宅はよほど賃料が安くない限り借りないです。 どうせ古い物件に住むなら手狭でも安いアパートとかに住んで貯金した方がいいです。質問者さんだったら借りますか？ ちなみに私の実家が築３０年を機に建て替えたのですが上もの価格は９８万円でした。査定に来たハウスメーカー曰く、本当は０円なんだけど解体と撤去でその位はかかるからおまけねとのことでした。 ほぼ土地代だけで譲るということは上もの価値が０だと言っているようなもんですよね。その知人の人も何だかなぁって思っちゃいます。
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。 その家は、築３０年とはいえかなりお金をかけてつくったものらしく、見た目も頑丈そうで内装もすごく豪華なんです。それを土地代だけで譲ってもらえるというので目がくらんでいるのでしょう。 利益をだすためには、たぶんアパートよりかなり高く家賃を設定しないと無理だと思います。私の夫のように、家賃が高くても広い家に住みたい、という人なら借りるかもしれませんが、ちょっと広すぎ＆高すぎると思います。難しいですね。 ありがとうございました。
- MUNAgata
- ベストアンサー率42% (35/83)
築３０年だとその物件に限らずだいたい建物の評価はゼロだと思います。 むしろ解体費用がかかるので、その分安くなるくらいです。 土地値だからと言って特にお買い得な物件では無いように思われます。 おそらく買っても簡単に利益は出ないでしょうね。 土地も無い人が突然不動産事業を初めて利益を出すのは 非常に難しいと思います。 利益がでるなら不動産業者がとっくに買ってると思いますよ。 固定資産税やリフォーム費用がかかりますし、借り手が居ない間は持ち出ししなきゃなりません。 不動産屋に管理を委託するにも費用はかかるし。 自分で住まないのでしたら、住宅ローンは使えないので 高めの金利でお金を借りる必要も有るでしょう。 ですので、止めておいた方が賢明だと思いますが、取り敢えず近隣の家賃相場を調べて表面利回りを計算されたらいかがでしょうか？ そこから税金や管理委託費、借入金の利子などを引けば 月々いくら利益が出るのか、あるいは逆に持ち出しがあるのか 大体分かると思います。
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。 素人は手を出さない方がよさそうだと思いました。 表面利回りというのがあるのですか。調べてみます。 ありがとうございました。
- shippo
- ベストアンサー率38% (1216/3175)
自分で住む家でない場合、住宅ローンなど優遇がない場合もありますし、住宅ローン減税も適用できないため、かなりな出費になるかと思います。 また、年1回ではありますが、固定資産税を支払わなくてはならないため、借り手が見つからない場合は相当な出費になるような気がします。 その他にも、次に家を買う時の頭金と思って購入しても、値段が下がってマイナスになるなんてこともありますし、計画をもってしなければ、かなりな負担になるのではないでしょうか。。。 今の賃貸の家賃も支払わなければならないですしね。 築30年経過していれば、いくら頑丈だといっても耐震構造の改正以前の物件ですし、高級住宅街ともなると、貸家に住むという人も限られるような気がします。 本当に返済ができるようなローンを組むことができるのか、借り手はどのようにして探すのか、借り手が見つからなかった場合の維持はどうするのかなどきちんと計画を立ててくださいね。 そこら辺の安価なものを衝動買いするのとわけが違いますので、冷静に判断してくださいね。
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。 自分が住む場合と貸す場合で、ローンも違うのですか。借り手探しも難しそうですし。 しっかり計画を立てたらやっぱり無理。となりそうですね。 ありがとうございました。
＞いくら土地代だけといってもキャッシュでは買えません。借金してまで買って人に貸して、果たして利益が出るものなのでしょうか。 可能性的には、ありますが 素人で自宅購入の資金目当てではよほどしっかりした計画がなければ無理です とはいえ不動産業の知人が理想的な素敵プランを提示しているのでは？ まあ、あまりに理想的過ぎて現実味があるかどうかといったものでしょうけど
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。 おそらく夫はしっかりした計画があるわけではないと思います。 資金を増やすのは無理そうですね。 ありがとうございました。
- dais4x
- ベストアンサー率12% (42/332)
築３０年だと、建物の価値は皆無ですね。 土地代だけで譲渡というのは妥当な気がします。 物件を解体するのにも、費用がかかりますから。 人に貸すとしても、築３０年では足元を見られます。 手を出さない方が無難ですね。 まず別の不動産業者に、査定をしてもらうのが 良いかもしれませんね。
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。 やめておいた方が無難だなって思いました。 ありがとうございました。
お礼
お礼が遅くなり申し訳ありません。 計算してみたのですが、採算はとれませんでした。 変に儲けようとしないで真面目に働くほうがいいですよね。 ありがとうございました。