現在借家で人が住んでいる家を購入する場合

質問

３年ほど前から中古物件を探しているのですが
今日、ネットサーフィンしていてまさに私が探している土地に
売り家が出ていました！！
この土地で売り家はめったに出ず
とても興味深いのですが、急いで不動産に電話しましたが
今日までお正月休みとのアナウンスが流れました。
焦ってはいけないと分かっていますが
早くいろいろ知りたくて(^_^;)
土地は３２坪で間取り２０坪となっていています。
間取りは４DK＋納屋
売値は７５０万です。
その付近の土地は坪２５万ですので
実質、土地代だけなのでおそらく
古い物件だと思われますが・・・

気になるのが、不動産のHP内に
「収益物件　借家人付き
家賃　４万円収入有り」
と記載されていました。

現在借家で人が住んでいる家を購入した場合
どのようデメリットがあるのでしょうか？
出て行ってもらう事ができないとか
あるのでしょうか？
全くの素人ですので、教えていただけると
嬉しいです。
宜しくお願いします！！

回答No.3

coffeecan · ベストアンサー

トラブル物件の可能性が高いです。

売値750万、家賃4万円ですと年間表面利回り6.4パーセントです。

新築でもない限り、利回りが10パーセント切ると収益物件としての魅力に欠け売却は難しくなります。
そういう物件は、普通は借家人に立ち退いてもらってから普通の土地や中古住宅として出すものです。

それを借家人のいる状態で売るということは、借家人が「出る気のない人」「出たくても出られない人」である可能性が高いです。

例えば次の賃貸物件が見つからない与信の低い方や暴力団がらみだったりです。どんな方でも借家法で守られていますので、家賃改定（値上げ）や退去にてこずったあげく売りに出したというのが現実でしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます！！

＞新築でもない限り、利回りが10パーセント切ると収益物件としての魅力に欠け売却は難しくなります。

全くお恥ずかしい話ですが、「収益物件」という
言葉の意味を知りませんでした。
自分なりに調べてみましたら、家賃収入でお金もうけ
みたいな話なんでしょうか？
という事は、私がもし７５０万で購入した場合
月々家賃をもらえるんですよね？
そしてその家は結局誰の持ち物になるんでしょうか？

ちょっと調べましたが分からないのでまた
質問したいと思います。
ありがとうございました！！

回答No.4

coffeecan

No.3です

収益物件＝投資用物件ですね。

「不動産　投資」　で検索するとインターネット上で色々情報が出てきます。

土地建物は購入者の所有になります。
新しい購入者と既存の賃借人との間に、現存の賃貸借契約が引き継がれます。つまり新しい購入者が土地建物の所有者になり、かつ大家さんになります。

質問者様がローンで購入する場合、賃借人がいる状態では「住宅ローン」が使えませんので、少し高金利のアパートローンなどを利用します。この場合物件の「収益力」（会社でいえば儲かっているかどうか）を審査しますので、ローン利用が難しかったり、「共同担保」といって別の不動産を担保として追加で差し出すよう求められたりします。また物件が土地値で安くても、賃借人がいると建物価値を重視しますので、今回の場合ローンが使えない事も考えられます。住宅ローンと違い、持ち家のない人にはローンを貸さない銀行も多いです。

不動産の大家さんになると、株式投資などと違い経費（固定資産税や修繕費など）が結構かかりますので、利回り6パーセント台だと魅力がないわけです。。

回答No.2

rookyuu

私見ですが書き込みさせていただきます、借家法については確かに権利としては有りますが、今回の土地を気に入っているのであれば立ち退きの申し入れを業者からお願いしてみては？売りに出す理由は判りませんが可能なら売主からお願いしてもらうのも良いですが、推測ですが、家賃4万では法外な要求は少ないのが一般的です（あくまで予想ですが）売主が立ち退き出来なくて売りに出してるのであれば話は終わりですが、購入条件として一度は交渉してみたらいかがですか？

お礼

ご回答ありがとうございます（*^_^*）

そうですね！！！
一度不動産と相談して
住人と交渉できないかいろいろやってみます。
一度は諦めかけましたが
その土地で売家は５年に１度しか出ないと
言われているぐらい、便利も良くめったに売家が出ないんです。
子供の学校の関係等もあり、どうしてもその土地
希望なので一度不動産にそのように話をしてみます。

ありがとうございました！！

回答No.1

merlionXX

> 現在借家で人が住んでいる家を購入した場合
> どのようデメリットがあるのでしょうか？

借家法をご存知ないようですね。
法律により、賃借人の権利は非常に強く守られており、賃貸契約期間が過ぎても自動更新され、大屋の都合で出て行ってもらう為には多大な立退き料を請求されますよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはりそうですか。
昔どこかでそんな話を聞いたような
覚えがあったので質問させていただきました。
もし購入しても住人が出ていかない事も
考えられますし、それを促す事も
できないのですね・・・
諦めるしかないのでしょうか？
とても残念です。
ありがとうございました。