小田原家裁での、不動産評価方法に疑問

質問

私は、遺産相続の審判に、初めて出席しました。
　審判官に、納得できないことを、言われました。
実は、不動産の評価方法です。
　不動産鑑定費用を、私と相手が、予納すれば、鑑定評価額で、予納できないなら、固定資産税評価で、不動産評価するというものです。
　私は、調停で代償金をもらう形で、調停委員に、説得されていました。私は、実勢価格を主張、相手の弁護士は、代償金を、払いたくないので、固定資産税評価額を主張しており、私は、弁護士を立てていない性かどうか、分かりませんが、調停委員も、固定資産税評価でやりましょうと、説得されていましたが、拒否しました。
　固定資産税評価だと、件の土地は、一坪２５万５千円です。しかし、ほんの２００メートルのところで、坪３５万円で、造成前の土地が、売り出されているのです。
　そりゃ、不動産鑑定士を頼めば、坪３５万から、４０万の数字がでるのですが、鑑定費用が、１００万ぐらいかかり、私が、５０万も負担すれば、私に有利になり、その５０万が、惜しいなら、固定資産評価で相手が有利という、審判官の二者択一が、納得できないのです。
　私は、遺産の評価は、固定資産税評価を、算術的に、０．８で、割ればよいと、思うのですが、いかがでしょうか。

回答No.4

misae0627 · ベストアンサー

「訴訟物の価額、、、、、合理的であると思います。」というのは私的な意見です。
　訴状の訴訟額は通常固定資産税評価額が使われるというのは条文で決まったものではなく、裁判所の事務の簡略化と簡単に訴訟を起こせる様に裁判所が取り決めたものです。実際に訴状提出の際に固定資産評価証明書の提出も求められています。もし正常価格などを要求すると裁判所はその確認のために手続きが複雑になるし、訴訟を起こす人にとっても鑑定費用がかかって裁判の起こしにくくなります。

　質問者さんのように訴訟物の価額について争いが有る場合訴訟内で決着をつけるのが普通ですが鑑定士を入れないと何かを算定の基準にしないといけませんよね。どちらが正しいのか断定出来ないので相続税路線価も固定資産税評価も合理的だと意見を述べました。

お礼

よく、分かりました。私は、いろいろな角度から、遺産相続について、質問をだしましたが、今回は、いろいろ示唆に富む回答をいただきました。misae様をはじめ、全回答者様、ありがとうございました。

回答No.3

misae0627

まず鑑定士の評価額は正常価格といって実勢価格とは異なるものです。

　相続税路線価は公示価格の８０％、固定資産税路線価は７０％を目安にきめられていますが（確定的に８０％、７０％ではなくあくまで目安です）、算術的に0.8や0.7で割って個別の価額が求められるものではありません。理論的に言えば個別の価格を求めるには算術的に求めた価格に補正をしないといけません。

　どの価額を採用するかですが、NO１さんの言うように相続税のからみを考えると相続税路線価が合理的ですが、訴訟物の価額が固定資産税評価額に基づいて算定される事から考えると固定資産税総価額を採用するのも合理的であると思います。

　実勢価格（正常価格では？）より低い価格の判決が取消になっていても実勢価格より低い事を証明しないと（鑑定士をいれないと）正確には実勢価格より低いと主張出来ませんね。
　近隣の取引事例で買い取らせているという事ですが双方が納得すれば有り得る話だし個別の事情もあるでしょうから、それを持ち出して取引事例を元に算出しろというのは厳しいと思います。

　実勢価格より低いという記載が多く見られますが、正常価格の間違いではないでしょうか？

お礼

なるほど、よく、わかりました。そうですね、実勢価格と正常価格を、混同していたかもしれませんね。
　そうですね。鑑定士の評価で、正常価格をださないと、客観的な評価が、とれないから、固定資産税評価を否定できないですね。
　『訴訟物の価格が、－－－－－－－－合理的である」を、初めて、しりました。
　ちょっと、調べたいと思います。できたら、条文を、教えていただけば、ありがたいのですが。

回答No.2

mahopie

あくまでも公平性・客観性だけを言うのであれば、
・ 固定資産税評価額を０．８で割る、という質問者の主張には（相応の経験則はあるかもしれないが）客観性が無い・・・「何故０．９や０．７ではないのか？」が示せない
・ 物件評価に際して、相手方が固定資産税評価額（÷１）、当方が固定資産税÷０．８を主張すれば、前者には主張の根拠があるが後者には無い、と判断されるのが通常理解
・ 路線価格（or公示価格）は土地に対する評価であって建物の評価にはなじまない
・ 相手方が合意すれば、土地は路線価・建物は固定資産税評価額といった手法も可能だが、相続財産の価値の客観化が係争のテーマである以上、モノサシの標準化が必要
・ 本件審判（民事調停？）の場では、質問者側に別の評価手段（鑑定取得）を選択できる余地が示されている（相応のコスト負担をすれば良いだけの話）
・ 費用が掛かるので別の数字で判断してくれれば十分、という主張には第三者への説得力が無い（主張を認めさせるという部分での怠慢が見受けられる）
・ 主張において怠慢・不注意・理解不足・手続上の手抜かり等がある以上、「それに起因する不利益は甘受する意思がある」、と判断を行う第三者に理解されるのはやむを得ない状況

お礼

回答ありがとうございます。最初、一読したとき、自分の思いとちがい、「不快」な気持ちになりました。
　しかし、熟読しましたら、なるほど、そういう解釈もありえると、思いました。
　えてして、自分の主観的な思いが、すべて、正しいと思う、『思いこみ」が、客観的な尺度で、修正しなければならないということを、示唆されたようで、参考になりました。ありがとうございました。

補足

３ヶ月前、となりのおばさん、自宅の通行権を確保したいので、地主に対して、小田原の家裁に、通行道路の買取を、請求したのですが、調停で、固定資産税評価で、買取したかったのに、実勢価格で、買うはめになって、泣いていました。
　固定資産税評価は、実勢価格の８掛けであるのは、国土交通省のホームページでも、いっているし、相続関係のホームページでも、書いているし、遺産相続の土地の評価は、実勢価格で、評価するのが、一般的ですね。それに、高等裁判所で、固定資産税評価に、一定の倍率をかけても、それが、実勢価格よりも低いので、低い評価での遺産分割取り消しの判決でていますね。
　実勢価格を、大きく下回る固定資産税評価でやるかやらないかを、鑑定費用を払うか払わないかで、決めるのではなく、固定資産税評価で、やること自体が、おかしいのではないのか、ましてや、同じ裁判所で、不動産鑑定しをいれないで、近隣の取引事例の価格で、通行道路を、買い取らせているのに、おかしいと思うのです。
　それに、相手の弁護士は、最初、実勢価格で調停にのぞんでいたのに、途中から、相手の特別受益が、ぼろぼろでてきまして、途中で、実勢価格は、『私の間違いでした。固定資産税評価で、お願いします。」と調停委員に、申し出て、途中から、固定でやりましようと、説得されてきたのです。
　それで、審判に移行したのですが、最初の審判前、調停委員、弁護士、審判官、書記官、調査官で、６人で、４０分、打ち合わせがあって、私が、入室したのですが、しょっぱなから、鑑定費用はらわなければ、固定ですねといわれて、法律専門家同志で、『談合」やりやがったなと、思いましたね。

回答No.1

moonliver_2005

＞私は、遺産の評価は、固定資産税評価を、算術的に、０．８で、割ればよいと、思うのですが、いかがでしょうか。　

税務署の資産税課というところに行くと「路線価格地図」という文書が閲覧できます。土地は１物１価ではなく、実勢価格、公示価格、路線価格、固定資産税評価額の１物４価が現実です。

遺産相続なら路線価格が一番合理的です。相続税は路線価格で土地価格を計算すると相続税法で定めているからです。路線価格を使えば、相続税の金額、負担方法も決まるから、非常に合理的なわけです。

路線価格は、固定資産税評価額より高く、固定資産税評価を、算術的に、０．８で割ったくらいか、もっと高い金額になっているのが普通です。なぜかというと、相続税はお金持ち相手の税制ですから固定資産税評価額のような土地所有者全員相手のために仕方なく安くしている土地価格は税務署が納得していないからです。

＞固定資産税評価だと、件の土地は、一坪２５万５千円です。しかし、ほんの２００メートルのところで、坪３５万円で、造成前の土地が、売り出されているのです。

この造成前の土地価格、不動産鑑定士の鑑定価格は実勢価格ということになります。実勢価格＞路線価格＞固定資産税評価額ですから50万円負担しても鑑定価格の方が得という場合もあるでしょう。

＞その５０万が、惜しいなら、固定資産評価で相手が有利という、審判官の二者択一が、納得できないのです。

おっしゃる通りです。路線価格が最適でしょう。裁判所は訴訟費用などは固定資産税評価額で計算する習慣が身に付いているのです。相続問題、相続税に詳しくない審判員のようですね。

お礼

ご回答、ありがとうございます。自分が、思っていたことと、全く同じなので、自分の考えが、間違っていないので、安心しました。
新しい知識として、「遺産相続なら、－－－－－相続税法で定めているからです。」が、私の知らないことで、ヒントになりました。
　相続税法何条か、教えていただきたいのですが、宜しくお願いします。