借地権価格とは？ 遺産相続での不動産評価について

質問

深夜に失礼いたします。
現在　遺産分割協議（審判）を継続中です。

　■ 被相続人＝父　（２年半前他界）
　■ 相続人　相手方＝Ａ（長男）
　■ 　〃　　　申立人＝Ｂ（長女）、Ｃ（次女）、Ｄ（次男）

不動産評価について　よろしくご教授願います。

・　遺産である父名義の土地（時価　３６００万）の上に建物があります。（現在はＡが居住）
・　その建物は父が４３年前に建てたものですが、平成５年にＡが 父の隠居部屋を増築し、同居しました。
・　その際　父に贈与税が発生。父は　その対策として　それまで父名義だった建物の持分を按分し
　　『父＝１０分の４、Ａ＝１０分の６』としました。

協議申立から現在まで　申立人側は　あくまでも法定相続に従い、換価分割、もしくは相手方が
住み続けたいと希望するのであれば代償分割、という一貫した主張をしてきました。
Ａの主張は不動産すべてを取得したい。
であれば　その評価、および代償金をどう工面するか。
申立人側は　当然当初は時価を望みましたが　相手方Ａの資力不足を考え　固定資産評価額にまで
落とし　代償金　１５００万で、と
それでなんとか　協議が成立する段階まで来たのですが・・・

ところが今回 Ａは、さらに　『更地価格から借地権価格を控除すべき』と主張してきました。
固定資産評価額から　さらに４０％を下げろ　と主張してきたのです。

この『借地権価格』とは　一体なんでしょうか。
建物がある土地は　それだけで　土地の価格が下がるということでしょうか。
相続で取得する土地に　なぜ　借地権が発生するのかが　分かりません。
土地の固定資産税は父が、建物の固定資産税はＡが払っていたようですが、父はＡと『借地借家』の
契約をしていた訳でもなく、単に同居していただけです。

このような　考え方は　通常まかりとおりますか？
どうぞ　よろしく　皆様からのご回答を頂きたく存じます。

回答No.3

matthewee · ベストアンサー

１．「借地権」というのは、借地借家法によって保護される借地人の権利のことを言うのですが、同法２条で借地権とは「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。」と定義されます。

　ですから、たとえ借地をしていても、建物がなければ同法で保護される「借地権」は存在しませんし、また、建物があっても土地の利用権が地上権（＝物権。しかし、借地に地上権が登記されることはほとんどない。）、あるいは、賃借権でなければ、そもそも「借地権」として保護されません。

　ところで、ここでいう「賃借権」の内容ですが、単に地代を支払っていればよいというわけではなく、適正な経済的対価にふさわしい金額でなければ有償の「賃貸借」契約とは認められず、無償の「使用貸借」契約となります。
　例えば、地代が土地の固定資産税程度であれば、著しく低廉な地代ということになり「賃貸借」とは認められず、よって、借地借家法で保護される「借地権」は存在しないという結論になります。

２．「借地権価格」というのは、建物に借地借家法で保護される「借地権」が付着しているときにおける、「借地権」部分の価格のことをいいます。

　質問文を読む限り、亡父所有の土地上に亡父所有（＝Ａとの共有）の建物が建っているので、そもそも借地ではなく、どこにも借地借家法上の「借地権」は存在しません。

　この場合の土地の評価額は、更地価格を基本とする価格となります。特に相続税法の財産評価基本通達による評価方法では、更地価格そのもので評価し、それ以外の評価方法は認められていません。

　相続税法の財産評価に用いる「路線価」については、国税庁の該当ＨＰを下記に貼っておきますので参考にして下さい。一般に、市場価格を１００とすれば、路線価は８０、固定資産税評価額は７０の水準といわれています。
http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

３．質問文では、土地についてだけが遺産分割の対象になっているようですが、亡父が４／１０の所有権を有していた建物についても対象にならないのでしょうか。

　共有物の場合、「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。」（民法２５６条）、また、「共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。」（民法２５８条１項）とあり、「共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。」（民法２５８条２項）のです。

　Ａさんにとっては、土地と建物を一括競売されて、共有持分に見合う金銭をもらうよりも、他の相続人に代償分割して金銭を支払った方が有利なように思います。

お礼

matthewee様　ご回答ありがとうございます。
大変詳しく　分かりやすいご説明で　よく理解できました。

補足

＞亡父が４／１０の所有権を有していた建物についても対象にならないのでしょうか。

はい、対象になっています。
ですから　余計　頭がこんがらかってしまいました。
でも　matthewee様の　ご説明で　すっきりと理解することが出来、本当に助かりました。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#38493

＞相続する時の不動産評価の一つに　『更地価格から借地権価格を控除すべき』という考え方が世間一般的なのかどうか

「相続するときの」というよりも、事案ごとに個別に考える必要があるでしょう。
例えば被相続人Ｚがある土地を第三者Ｙに貸していて（借地契約）、土地上にＹ名義の建物が存在すると共に、ＺはＹから相応の地代も受け取っていたとします。
こういう形態であれば、Ｙはその土地の借地権を有していると考えられる、そしてＺの相続人Ｘが相続するのは、更地価格から借地権価格を除いた底地部分である、とは言えるでしょうね。

ただ、今回のケースは父の土地に長男名義（名義といっても10分の6）の家が建っているという身内間のことです。この関係で長男Ａがその土地の借地権を有しているとは考えにくいと思います。地代だって支払ってはいなかったでしょう？
それに結局、建物の10分の4の部分がＡＢＣＤで相続されるとすれば、持分比率はどうあれ、Ａ以外も建物名義を持つことになりますので、百歩譲って借地権が発生していたとしても、その借地権を持つのはＡのみではなくなりますので（笑）、辻褄が合いません。

まぁＡとしては、なるべく持ち出しを少なくしたいという苦肉の策で思い付いたことを言っただけでしょうね。あまり気にする必要はないと思います。ただ、現実問題としては「無い袖は振れない」ということになるでしょうから、そのあたりをどう対処していくかですね。

お礼

southwest様　お礼が　遅くなり　申し訳ありませんでした。

お話　大変　勉強になりました。ありがとうございます。　
今日の審判にて 借地権価格について確認しましたところ、そういう評価も　あるにはあるが、
本件には当てはまらないようです。
何やら　路線価格に借地権割合（？）を掛けたものとか何とか、難しい話をされていましたが、でも
『分からなければ　分からなくて良い。』とのことでした。

回答No.1

alpha123

なんか話しをややこしく考えているだけみたいです。

相続開始すれば長男の分は長男の分でも父の土地や家、負債は相続人の共有です。4人が合意しないと処分できない。
分割協議がまとまればその案で分ければいいし、まとまらなければ父の分を売り払って（1億円で売れようと100万円だろうと）それを4人で分けるだけです。

長男が住み続けたいと考えればふつうは他の3人の相続分をお金で換算して買い取ります。その額は協議がまとまればいくらでもよく10万円でも1億円でもいいです（＾＾）　協議がまとまらなければ売却して分けければ売却額がいくらでも公平に分けられます。
長男がその家に住み続けられるかはあたらしい所有者と長男の問題で他の3人は関係ない。長男の持ち分以外がいくらで売れるかそれは買う人しだいです。

住み続けたいと思えば2000万円を分割払いしても長男が他の3人の権利分買うしごねれば自分のものに出来ると突っぱねれば質問のようになるでしょう。
儲かるのは弁護士だけってことになりそうだが、裁判すれば判決に従うでしょう（途中で調停和解になることが多い）そこで1500万円で合意すれば1500万を3人で分ける。長男が値切るの他の3人が拒否すれば上述。

お礼

alpha123様　さっそくのご回答　本当にありがとうございます。
まさに　背中を　押された力強い　お言葉でした。

私ども申立人は　すでに腹は決まっていて　このような主張をしてくる相手方に従う気はなく、
判をつくつもりもありません。
裁判官も　話を二転三転させる相手方に対し　かなり心象を害している　ご様子で　
恐らく　今後の話し合いは無し　ということで　強制売却の判決を出されることになろうかと
思います。

強制売却となっても、このＡの持分がネックとなり　もしかすると　買い手がつかないかもしれない。
でも　裁判はそこを見込んでの判決を出すのでしょうから
あながち　意味がないと言えませんよね。

実は　今日の午後　審判があります。調停から数えて　第２０回目の期日です。
『借地権価格』などと　尤もらしく講釈して　こちらを牛耳る策でしょうが、
要は判をつかなければ良いことですね。

補足

相続する時の不動産評価の一つに　『更地価格から借地権価格を控除すべき』という考え方が
世間一般的なのかどうかということを　ご教授願えればと思いました。
公示価格、相続税路線価、固定資産評価額、鑑定士による価格など
色々　ありますが・・・