土地の活用

質問

畑（宅地にもできる）を父が持っています。
大○建託という会社の営業の人がきて、有効活用を勧めてくるのですが、アパートを建てるというプランを持ってきました。
（１LDKと２LDKの部屋で１階部分に玄関、２Fの戸には玄関に入った後内階段で二階にあがるというタイプで、一棟８戸で、家賃は５．５万円、駐車場代３０００円、自己資金６００万で、３５年ローン）
一括借り上げで、管理は大○建託の方でする、30年の家賃保証とかいろいろ言われてるらしいのですが、
過去の質問などで、自分なりに調べたところ、不動産関連の知識のなさから結構リスクが高いと感じています。
（30年保証なんて口だけだとか）
現在は父の名義ですが、30年なりのローンなどを組むとなったら、
最終的には相続する私自身も無関心ではいられない状態です。
父が言うには、年間10万ほど、収入を生み出す土地ではないのに税金を支払っている土地（固定資産税？）なので、
少しでも収入になるのだったらいいという感じで、やる気になっているようですが、かなり心配です。
営業マンから、私自身にも直接話を聞かせてもらう予定でいるのですが、断りたいと思っています。
ただ、やる気になっている父や、知識の豊富な営業マンに対して
どのような点で注意すればいいのか、わかりません。

とても曖昧な状態ですが、注意点や計算方法等アドバイスをお願いします。

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

(1)　数年前、最高裁が、「借主が家賃保証をして、家賃は××年間、毎月○○万円支払う、などと契約した場合でも、借地借家法の規定により、借主は、環境が変われば家賃を下げさせることができる」という判決を下しました。

　つまり、家賃保証、一括借り上げ、などを契約しても無駄だという判決です。ガイドラインなどと違って、れっきとした法律であり、地裁ではなくて最高裁の解釈ですので、抵抗しても無駄です。

　詳しく知りたい場合は、サブリースとか、住友不動産とかで検索してみてください。よい記事に出会えると思います。

　また例えば、上記最高裁判決を知っているか、知っていながら、その家賃がずっと○○年間続くと思わせたいわけか、聞いておいて下さい。場合によっては詐欺になります。

(2)　数年前の時点での話ですので、今現在どうなのか分かりません。ですから確認してほしいのですが、当時「家賃保証」をすると言っていたのは、大東建託自身ではなくて、大東建託共済会とかいう、大家の集まりでした。

　つまり、大家が集まって自分で自分を守るのであって、空室が多くなっても大東建託は関係ないのです。大東建託の財布は傷まない。

　空室が増えると、共済会会員が負担する共済掛金が増えるのです。当然、家賃が入っている人の手取額は減ります。手取り家賃が、保証した額より少なくなっても、「それは皆さん自身が決めたこと」と言って大東建託は逃げることができるという、かなりズルイやり方でした。

　今はどうなっているか、未確認ですので確認をどうぞ。

(3)　浴槽の交換費用の５割補助、外壁の塗り替えの６割補助、とか、補助補助を連発するんじゃないかと思いますが、もしそうだったら「知り合いの安い業者に頼んでも補助してくれるか？」と聞いてみることをお勧めします。

　私自身は、大東建託ではなく、レオパレス２１ですが、これを聞いたら、「指定業者（高い値段）の工事に限定します」と言われました。

　「普通の業者なら１０万円でできることを、指定業者に３０万円と言われて、半額補助してもらったって５万円の損じゃないか」と言ったのですが、「指定業者でなければ技術が確かでないのでダメです」とか言われましたので、「技術が問題なような建物ですか？、オタクの建てるアパートは」と言ったら「指定の仕様なのでよその業者にはできません」「させません」の一点張りでした。

　あと、レオパレス２１が示したのは、３５年間１．８５％の借り入れ金利での計算書でした。そんな金利で大丈夫か尋ねたところ、「大丈夫大丈夫大丈夫」でした。今金利いくらですか？

(4)　私の知っている大東建託のアパートは、このあたり一帯都市ガスなのに、あえてプロパンガスになっています。

　プロパンガスって値段が高いんですよ。火力も強いので、好き嫌いがあり、プロパンだからダメということではないのですが、プロパンガス用のコンロなどは都市ガスには使えないので、来た時ときかよそに移るときに、都市ガス用部品を買わないといけないんです。居住者はなかなか大変です。

　どうも、ガスの配管はプロパンガス会社が負担する（そのせいで建築費が安くできる）制度があるので、それを利用しているのかもしれませんので、プロパンガス仕様だったらなぜ都市ガスではないのか、お聞きになったほうがいいかもしれません。

お礼

本当に詳しく教えてくださりありがとうございます。
おかげさまでなんとなく自分が不安だったところの理由が
すっきりしました。
わからないから、不安だったのだろうと思います。
やめておいた方がいいっていうちゃんとした自分なりの理由が
回答により固まったので、助かりました。
ありがとうございました。

回答No.4

Tadkashy

大家しています。

　No３の方が契約については的確に言われています。30年も5.5万の賃貸料が維持されるとは思いません。

　老婆心ながら付け加えさせていただきます。

　30年後、たぶん質問者様の時代でしょうが、築30年のアパートがどんなものか御想像下さい。ローンはないかもしれませんが、１人でも退去をごねている居住者がいれば壊して建替えることも簡単ではありません。焦れば引越料を毟り取られます。

　同じアパート経営にしても、もっと良い方法があるのではないでしょうか。美味しい話はこちらから出向いていかないと、先方からは舞い込みません。

お礼

そうですよね、その頃には、大○建託は管理から手を引いているに違いないし、結局最後は苦労しそうなのが目に見えるようです。
大家さんからの意見、ありがとうございました＾＾

回答No.2

outerlimit

＞10年後20年後の家賃、入居率、修繕や回収費用　等どのように考えればいいのか、わからないのです。

少なくとも
お近くの物件で　新築　築10年　築20年の　入居の状況は　、調査すればある程度は判るでしょう
家賃の差も見当が付くのでは

「改修」費用ですが、これは建物を所有していれば、ある程度見当は付くと思います

新築時の家賃収入を全額ローン返済に回せば、10年程度でローンを完済できるくらいで無いと　ローン返済が苦しくなるでしょう

お礼

詳しく回答いただき、本当にありがとうございます。

>新築時の家賃収入を全額ローン返済に回せば、10年程度でローンを完済できるくらいで無いと　ローン返済が苦しくなるでしょう

かなりすっきりしました。
どう考えても、１０年程度で完済できる感じではないので、
リスク高いですね。

回答No.1

outerlimit

質問の程度の知識、姿勢では　後で泣きを見るだけです

聞きかじりの知識で、片手間でできるようなことでは無いです

新しいうちはそれなりの家賃も設定でき、入居者もいるでしょうが
10年後20年後の家賃、入居率、修繕や回収費用は　？

お礼

回答ありがとうございます。
「新しいうちはそれなりの家賃も設定でき、入居者もいるでしょうが
10年後20年後の家賃、入居率、修繕や回収費用は　？」

そうですよね。
泣きを見るだろうと思っているので、断るつもりではいるのですが・・・・。

10年後20年後の家賃、入居率、修繕や回収費用　等
どのように考えればいいのか、わからないのです。