土地の有効活用のためのマンション経営について

質問

実家が農家なのですが、最近、東○コーポレーションとか、大○建託などの営業マンが来て、マンション経営を勧められているようです。
父親は少しその気になっているようです。
当然、営業資料として提示されるものは、安全な資産運用ができるような数字が並んでいるのですが、どこかに落とし穴があるような気がしてなりません。
例えば、以下のような点は大丈夫なのでしょうか？
・農地をマンション用地に変更することは問題なくできるのでしょうか？
・農地のまま相続するよりも相続税は有利になるのでしょうか？
・空室時の家賃保証ありとなっていますが、極端な話、全室空室が続くようなことがあっても対応してもられるのでしょうか？
その他、特に注意しておく点があればお教え下さい。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

MK1 · ベストアンサー

素人ですが、答えられる範囲で回答します。
第一に、マンションメーカーの営業資料は、顧客の様々な疑問に答えるようにマニュアル化していますから、宅建の資格でもないとその問題点を即座に指摘するのは難しいでしょう。つまり、判断材料としては意味はないということです。
マンション・アパートはまず立地、利便性です。近隣にマンションやアパートが多くあるか、とくに最近目立って増えていれば、借家ニーズがある（拡大している）ということです。反対にそうしたものがないか、古いアパートしかなければ今ニーズがあるか疑う必要があります。また、ワンルームなら対象が学生か単身のサラリーマン・OLになるので、具体的に大学や会社、あるいは中心市域が近い、交通至便といったメリットがないと、満室にするのは難しいのではないでしょうか。
基本的にアパートマンション経営は、モノが動かない訳ですから、一旦売れない借家をつくると、根本的には改善のしようがないというリスクがあります。借り手は比較検討しますから、もっとよい条件のところができてしまうと、対抗するには家賃を格安にするぐらいしか手はないはずです。
また、失敗する理由のひとつが「経営」ではなく「資産」と思ってしまうことです。しかし、建物は一旦建つと日々老朽化します。鉄筋であれば10年しないうちに修繕費用がかかるようになります。プレハブなら立て替えです。そうしたコストまで見込むとたとえ充足率が高くてもさして儲かるものではないはずです。思いがけないトラブルも起こりますから、全くの素人だとなかなか難しい商売でしょう。経営者としての自覚と借地借家法ぐらいは完全に理解していないとダメでしょうし、一方そうした運営管理を全て委託すると、手元に入る利益は微々たるものになると思います。どんな商売も同じですが、黙っていて儲かるような都合のよいものはないのが常です。結局今まで以上に汗水垂らしてようやく利益がでるということでしょう。逆に商売がしたくてたまらない、という人なら工夫次第で儲けられるでしょうし、今の時代、営業マンにお任せで金だけ入ってくるのは夢物語です。
それと自己資金が相当あれば別ですが、土地を担保に借りるのであれば、公的融資などをフルに活用しないと、家賃を全て金利にもっていかれます。先述の修理費・改装費の積み立てなどを全て考慮して慎重に計画を立てるべきでしょう。
それと、空室保証はもっとも注意すべき事項です。約款をよく読んで逃げ道がないか確認が必要です。何でも疑うのもよくないかも知れませんが、こういう例があります。
空室保証は新築時のみ、また最初に満室になると保証条件は解消する、というもので、１，２か月は空室分の７割が保証されます。そのうち若い人が次々と入居して満室になり条件が満たされます。しかし、彼らはそのメーカーの社員だったり、関連の不動産会社の社員で、半年もすると出ていってしまいます。後は近くの不動産屋が紹介するまで待つだけになります。これは東京近郊では当たり前に行われています。会社も独身寮が要らず、事業コストとしては保証費用が軽減し、社員の厚生費で落とせますから２重に得なのです。しかし、新入社員は自分の意志ではなく、半年毎にジプシーのように新築アパートを転々とするわけです。
否定的な点を列挙しましたが、要はマンション経営とはビジネスですから、しっかりした事業見通しと不断の経営努力が前提です。それがなければ成功はおぼつかないでしょう。「果報は寝ていても来ない」ということです。
相続に関してはよく分かりませんが、少なくとも建物は切り売りはできませんから、分納するにしろそれだけの収入がないと、結局畑が他人のマンションに変わるだけ、ともなりかねません。
うちの実家の近所でも上手にマンション経営している人はいますが、大体そういう人は何棟ももっていて、不動産事業者という感じです。そのくらいにならないと、中途半端にはできないと思います。

回答No.3

noname#9833

はじめまして。

(1)農地の転用ですが可能です。
農業委員会へ農地転用の申請をする必要がありますが、アパートメーカーなどが具体的な事業計画書を提示しているということは、農地転用の可否についての調査を完了しているということです。また、その他の建築規制などの調査についても既に完了させた上でプランニングを行なっています。

(2)相続税など税務上の有効性についてですが、これは一概には言えません。
資産状況や家族構成などにより現状の相続税を正しく試算する必要があります。マンション建設による借金は総資産からマイナスされます。また、建物が建つことにより土地の評価を下げられます。しかし、その方法が相続税対策として最も有効であるかどうかは別です。建設業者は営業トークとして相続税対策を絡めて建設工事を薦めるというのが常套手段です。バブル時にはこの相続税対策が有効でした。しかし今は明らかに状況が違います。当時この方法でマンションを建てられた方が今借金さえ返せない状況となっているケースは少なくありません。
これはどの地主さんにも言えることですが、判断材料となる情報があまりにも不足しているように思います。そこで次の方法をお薦めします。
まず相続税を正しく試算すること、次に相続税対策の全ての方法を検討することです。目的は相続税対策であり、財産を守ることではないでしょうか？マンション建設という一つの手段だけを考えるのは危険です。まず目的からお考えになってはいかがでしょうか。

(3)家賃保証ですが、最近の判例では保証期間中においても半額近く家賃が下げられることが認められたケースもあります。こういった場合、当初の事業計画は根底から崩れてしまいます。あくまで正確な情報を基に事業判断をすべきではないでしょうか。３０年以上も不変の事業などなく、建設業者が事業に責任を負ってくれるわけでもありません。事業計画を見る場合は最低でも空室率を７０～８０％として考え、賃料は入居者が入れ替わるたびに確実に低下する、かつ建物にかかる修繕費用や税金などを必ず考えておくべきです。また、利回りを確保するために無理な計画を提案される場合もありますので、立地や環境、ニーズなどもよく調査される必要があります。

是非、慎重にご検討されることをお薦め致します。

回答No.2

lemonbarm

農地の転換については、農家の方の時保保有地であれば問題無いと思います。
相続については、どの程度の規模であるとか、年齢によると思います。（たぶんローンを前提で試算表が作られていると思いますが）

実際建築するとなった場合
　・空室保障は設定賃料の何％か。
　・空室保障の契約は何年間あるのか。
　・賃借人が設定賃料より下げて賃貸希望をしてきた場合の保障についてはどうなっているのか。
このような問題が出てくるとおもいます。
会社によっては一括借り上げ（全室をその建築した会社が借りて、その会社が貸主となって第三者に貸す）の会社もあります。その場合月々の賃料はその会社から入ってきますから、比較的安心かと思います。
それでも契約期間等はきっちりと確認された方がいいと思いますよ。