土地の有効活用！？アパート経営って・・（長文です）

質問

私の両親は近々自宅の建替えを考えています。
そして、同じ敷地内に２００坪位空いている所で
アパート経営をしようかとも検討しています。

そこへ積水の営業がきて、
「ここなら立地がいいので家賃保証で是非建ててみてはどうですか？」といろいろ説明してきました。

親は「家賃保証」のうたい文句にすっかり安心したようでまだ考え中とは言うものの毎週のように営業の人と話し合ってます。

確かに土地の有効活用の一つとしてアパート経営は反対ではありません。周辺は区画整理が始まり住宅もたくさん建てられていますしスーパー・ホームセンターも徒歩圏内で交通の便も良く立地はいいのです。

ただ積水を私自身調べた所、家賃保証というのは最初の１０年を基本としそれ以降は状態によって見直しするような感じで、結局損！？な風に見えました。しかも３０年ローン・・。あと何年かで定年の父に新築の自宅と２棟のアパートの支払いなんて考えられません。

前置きが長くなってしまいましたが、私はどうせやるなら個人でアパート経営をした方がいいと思うのですが、どうなんでしょうか？確かに自分で管理等する大変さはありますが、ハウスメーカーに家賃保証の名の元に管理料をとられるならはるかに良いと思うのですが・・。

ハウスメーカーで実際アパート経営されている方の意見など聞いてみたいです。

回答No.3

m_inoue · ベストアンサー

大家してます

おいしい話ですね、．．．わたしにとっては．．．（爆）。

１０年目に家賃の改定が有ります
「思ったよりここは入居率が良くありませんでした」
「今後１０年はこれだけ下げた家賃で保証します」
こういうお話が出てきます

そんな物件は良く売りに出ます
わたしがそれを買います．．．よって、おいしいのです．．．（笑）。

きっと４戸がくっついて３２００万円くらいのお話しでしょう

賃貸経営では総額で計算してはいけません
１戸当たりにして計算してください

長くなりますがカラクリを．．．。

１戸＝８００万円、返済総額＝１１００万円
家賃６万円くらい？
家賃保証８０％
手取り４．８万円
実質手取り４．５万円
１０年で、４．５×１２×１０＝５４０
１１－２０年で４．０×１２×１０＝４８０
２１－３０年で３．５×１２×１０＝４２０

合計１４４０万円．．．途中で大規模修理が２回は必要
大規模修理＋小修繕＋備品更新＋税金＝２００万円

実質３０年後は、
１４０万円＋築３０年のオンボロアパート
解体費用も必要です

ただ、相続税の対策にはなりますから、７－８０００万円以上の土地なら節税になるでしょう

ここで疑問が残りますね
ハウスメーカーは家賃保証してなぜ儲かるの？

最初に儲けをプールしています
６００万円の物件を８００万円で売っていますから

差額が２００万円

入居率６０％でしたら２０％／月の損失
６万円×２０％×１２×１０年間＝１４４万円

最初に２００万円水増ししていますから実質は５６万円の儲け
最初の１０年くらいは入居率も９０％位は見込めますからもっと有利かな？

１１年目からは家賃保証金額を下げますから損は無し

全てのハウスメーカーの計算がこうだとは言いませんが、某なんとか建託はこういう計算でしょうね

地主に損は有りませんが、儲けも相続税以外は無し
メーカーは儲かります
途中であきらめて売れば．．．私なんかが儲かります

アパートローンは８５才位まで対応してくれますが、団信は完済時８０才までです。

お礼

ありがとうございます。

今日知り合いでアパート経営をしている人の話を聞いてきました。m-inoue様と同じ様な話でした。やはり収支７年位で見てやるくらいじゃないとダメだとも言われました。

両親も結局話を聞いて断るそうなので安心しました。

私も全く無知だったのでここで為になる回答をいただけて感謝しております。本当にありがとうございました！

回答No.5

noname#39684

■最近流行りの、自己資金の無い地主をターゲットとしたアパート経営です。結局は地主のローン負担だけが延々と続き、いったい何のためのアパート経営だったのか？、ということになります。要するに、その間、業者には、アパート建築代も手に入り定期的に貢物のように管理料が振り込まれ、まさしく「ネギカモ」状態となります。

■業者にとっては「ノーリスク、安定収入」となります。一方地主には「リスク丸がかえ、小遣い稼ぎ」となります。この手のアパート経営が流行りだしてから10年ほどになり、そろそろ入居率が低くなって経営が難しくなってきている物件も出だしています。下の方が書いていらっしゃるように、10年で家賃の見直しです。

「この入居率では家賃を下げざるをえませんね。」
「家賃保証とは家賃収入をずっと保証するものなんかじゃないですよ」

という営業の突き放したような言葉が聞こえてくるようです。

■要するに「楽して金儲けができることはいつの時代も無い」ということです。

お礼

ありがとうございます。

両親もちょっと考えればそんなうまい話はないという事に気づくと思うのですが・・残念です。

でも今日実際にアパート経営をいている方（その方は個人でやっていて儲かっているらしいのです）に話を聞いてきて、両親も断ることにしたようです。とりあえず安心しました。

とても参考になりました。ありがとうございます！

回答No.4

m_inoue

＃３です

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=mansion.fp5&-format=gain_detail.fm&-lay=web&-sortfield=%83%5C%81%5B%83g%8F%87%8Cv%8EZ&-sortorder=descend&-sortfield=%89%BF%8Ai&-sortorder=descend&-op=eq&%8E%FB%89v%97%98%97p=%89%C2&-op=eq&%8A%AE%97%B9=%94%CC%94%84%92%86&-recid=39687&-find=

ちょっと長いＵＲＬですが．．．。

こういう方、おそらく
土地を使って同じように家賃保証、
契約折り合わなくて泣く泣く売却、

の、パターンでしょうね。

この物件を購入すると土地付きで１５年で回収できます

同じ新築から３０年で建て替えでも
土地分が丸々違ってきます。

回答No.2

abacabu

見習い大工のマサルです
少し補足的に話しますが
確かアパートとなると３０年もローンを組めなかったような気がします。
少しあやふやですいません…。
あと、賃貸の人が出た場合は、修繕もしなければなりませんし、
現状貸しの場合は余り高いと借り手も居ませんし。
修繕にもよりますが、敷金以外は大家負担ですよね？
その他返済期間中に発生する出費を考えた上でご検討なさった方が
宜しいかと思います。
使っていない土地ならそれこそ積水に貸すから、自社でアパートやらすとか
貴方達は土地の貸し賃だけ貰って、へたに儲け様とすると
なかなか上手く行かないものですが、この程度だと収入が見込めるし
失敗しても何ら影響無いし。
「そんなに薦めるなら、土地貸してあげるから積水さんやったら？」
と1回その営業さんに言ってみるのも面白いと思いますよ。
もし建てる予定が変更にならなかった時、実際最低限の家賃と
果たして、質問者様がその家賃でその完成したアパートに
その値段で入居するかを図面が出来たら考えてみてください。
こんな感じで参考になれば…。

お礼

ありがとうございます。
ホント困ってます。

「土地貸すから積水さんやったら？」
「３０年家賃保証なら始めに３０年分の家賃前払いでください。」

とかいろいろ言いたくなってしまいます。

回答No.1

ipa222

最初の10年はどこでも入居者は埋まります。
問題はその後です。

そういった業者は、建物代に加えて、保証の経費などもろもろの経費がかかっていますので、かなり割高の建物になりますよ。

収支が30年なら当然やるべきでないです。
15年～20年程度なら検討してもいいのでは？

アパート管理は、地元の不動産屋と一緒にすればいいです。
掃除はご自分でやれば経費がかからないし。

お礼

ありがとうございます。
そうなんですよね、私も１０年以降のことを考えると
結局最初のプランニングなんてどこ吹く風、あれやこれやとかかりそうなのが心配です。

実際にこういう家賃保証制度を使って建てた方で２０～３０年経っている方はいないようですし・・。

やはり収支３０年はやらない方がいいですよね。
ありがとうございました。