土地活用に付いて

質問

国道に面して２００坪ほどのあるのですが
どのように活用したらよいか悩んでいます。
1：マンション、アパート
2：店舗　
3：売却　今の時代底値です。
アパート、マンションなどの有名なハウスメーカーなど
声をかけていますが、具体的なプランを何ヶ月しても
持ってきてくれません。（相手にされてなさそう。）
店舗は200坪だと狭いのでコンビニくらいでしょうか？
いずれも自分が経営するつもりは有りません。
このままだと３の売却になりそうです。
しかし、この不況で２０年前の土地価格での売却となり
なんか悔しい＋先祖の土地を手放すのか・・・、

また店舗の場合の契約は一般に何年契約でしょうか？
自分で建てて貸すという事になるかと思いますが、
その場合、家賃収入と返済で月々どのくらいの黒字になるのでしょうか？
なにか良い方法後伝授願います。

回答No.3

poolisher · ベストアンサー

賃貸ビルやマンションを建てる場合。
　建設費用を銀行から借りるとします。金利３％で３０年支払の場合
　元利均等で返済は借入額に対して毎年約５％になります。

　一方建設費用に対して賃料収入の比率を利回りといいます。
　利回りが１０％（例えば建築費用１億に対して年間の賃料が１千万）
　の場合、経費率（税金や管理・保守費などなど）を２％程度とすると
　あなたの手許には、毎年
　３％　＝　１０％（収入）－５％（返済）－２％（経費）
　が残ります。

　元の投資が１億なら毎年３００万の収入、２億なら６００万の収入
　ということになります。

　以上が基本的な考えかたですが、投資額が大きければ収入が大きく
　なるという訳ではありませんので、その地域の事情を勘案する必要
　があります。

　アパートやマンションをオーナーに建てさせて長期借り上げ（サブ
　リース）を提案する業者がいますが、私個人的にはいいとは思いま
　せん。確かに収入は安定するように見えますが、サブリースにかか
　った分は当然目減りしますし、そもそもの借入金に対するリスクが
　ヘッジされている訳ではないからです。また、少し立つとどんどん
　借り上げ賃料を減らしてゆく悪質な手口もあるようです。
　大事なことは、その場所に賃貸の需要があるのかどうかを見極める
　ことと、どの程度に借金なら耐えられるのかを見極めることです。

駐車場や定期借地で貸す場合
　設備投資がほとんどいりませんから、リスクはありません。
　ただし、収入もそれに見合った地代に近いものでしかありません。
　また、駐車場の場合更地の土地所有になりますから固定資産税は高い
　ままとなります（今も更地なら変わりませんが）
　大手のコンビニや外食に貸せるのであれば、リスクも少ないですし
　定期が終了すれば更地で返ってきますし、面倒なことが嫌であれば
　そういうのが一番楽だと思います。

＞銀行で相談に乗ってくれんですか？
都市銀行は無理ですが、地元の銀行があればそこで相談してみてくだ
さい。
まだ具体的な方針がないのであれば、いろいろな人に話を聞いてみたら
いいと思います。銀行、不動産、チェーンの地区本部、近くの地主
などなど。

補足

ありがとうございます。

＞大手のコンビニや外食に貸せるのであれば、リスクも少ないですし
＞定期が終了すれば更地で返ってきますし、
店舗の場合でもこちらで店を建てて上げるの事になると思うのですが、
その場合は更地にするのは当方の負担になるのでは？
店舗の建設費も相手もちであれば、当方にはいくらも収入がないですよね？また一般的な店舗の契約年数はどのくらいでしょうか？

回答No.2

toteccorp

リース用地と看板でも出しておいては。
または月極め駐車場とか、貸し倉庫とか。
自信が無いならリスクは少ないほうが良いと思います。

回答No.1

poolisher

国道沿いといっても北から南までいろいろあります。

その土地柄の個別の状況等もあるでしょう。
土地を持っているのは強みですから、銀行などに相談してみたらどう
でしょう？

積極的な活用法としては、ビルや賃貸マンションを建てるというやり方
がありますし、消極的な活用法としては、駐車場にするとか、外食や
コンビニに定期借地するという方法もあるでしょう。

補足

銀行で相談に乗ってくれんですか？

３０年一括化利上げとかってどうなんでしょうか？
良くないとかってききますが。
店舗の賃貸契約など具体的な家賃収入例を
教えてください。