旧法借地について教えてください。

質問

６０坪の旧法借地の相続で、３０坪づつ兄弟で相続しましたが、地主が契約者は一人ではないと困るといって譲らず兄の名義になっています。借地権登記もしていなければ分筆もされていない１枚の借地なのです。
相続を期に３０坪に兄は自宅を建てました。私が相続した３０坪には古いアパートが建っていて住人もいます。アパートに手がかかるので期間を決めて住人に出て行ってもらい更地にして借地権を第三者に売却したいのですがその際は借地権登記も分筆もしなければならないと思います。地主の許可も必要ですがそのようなことは可能でしょうか？
兄は賛成してくれています。

回答No.1

noname#38493

借地権の話は難しいです。地域性や流通性の問題もあり、一概には答えられない部分もあります。

まず60坪一筆（一枚ではなく土地は筆が単位です）の土地の借地権を相続した、とありますが、基本的には兄弟で2分の1ずつの持分を有するという風に考えるべきです。
2分の1の持分という概念は紛らわしいのですが、任意に線を引いて30坪ずつ権利を有するという物理的概念とは本来異なります。

しかし、それを兄弟間で合意した上で持分に応じて任意に線を引き、30坪ずつ利用しようというのは二人の間でやるのは結構なのですが、地主からみれば60坪の一つの土地を貸しているに過ぎません。

今回の話は兄弟間で勝手に線引きした30坪ずつのラインの片方だけの借地権を売却しようという話ですね。当然ですが、これには60坪の土地上で借地権を分割させることに地主が承諾しなければ始まりません。
分筆登記は必須事項ではありませんが、行った方が見た目はわかり易いです。これも地主が手続きしなければ出来ません。

アパート住人を追い出すことを安易に考えるのもどうかと思いますが、その点は置いておくとしても、

・60坪一体の借地権を、兄弟間で任意に引いたラインに沿った形で分割させることに地主の承諾を得て、別系統の借地契約を確立させなければならない。
・その上で、借地権を第三者に譲渡する場合には地主の承諾や場合によっては承諾料が必要。
・しかし更地にした場合、借地の根拠となるものが存在しませんので、更地の借地権という概念やその地域での流通性に関して著しく疑問。

という3点を最低でもクリアする必要があると思います。