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不動産売買契約書の瑕疵と損害賠償について教えてください
友人が家を購入することになり、難しくてこまって相談にきました。 私も素人で法律など詳しくないので、ご存知の方ぜひ教えてください。 不動産売買契約書に 「隠れた瑕疵があるときは、売主は引渡日より2年間に限り民法570条に定める保障の責を負う。但し、住宅の品質確保の促進等に関するする法律第九十五条に規定する構造上主要な部分等は、引渡し後10年間とし、詳細については、売主の定める別紙とします。この場合においても損害賠償の請求等は出来ないものとする。」とあるのですが、まったく意味が分かりません。ちょこちょこと調べたら民法570条には、損害賠償の権利があるようです。契約書に請求できないと書かれても何かあったら請求できるのでしょうか。 よろしくお願いします。
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質問者が選んだベストアンサー
ちょっと変な契約条文になっていますね。 >「隠れた瑕疵があるときは、売主は引渡日より2年間に限り民法570条に定める保障の責を負う。 つまり「隠れたる瑕疵」（要するに契約して引き渡しするまでにわからなかった欠陥のことです）は、引き渡されてから２年以内に発見したら、その瑕疵を賠償する義務を売主は負うという話です。 >但し、住宅の品質確保の促進等に関するする法律第九十五条に規定する構造上主要な部分等は、引渡し後10年間とし、詳細については、売主の定める別紙とします。 これは先に２年と書いているけど、構造上主要な部分（基礎、土台、柱、屋根などを指す）について重大な瑕疵か存在する（所定強度を満たしていないとか雨漏りするなど）場合には１０年以内に見つけた場合にはやはり損害賠償を求めることが出来るという規定です。 さて、問題はその次で、 >この場合においても損害賠償の請求等は出来ないものとする。」 これは条文を書き間違えたのではないかと思います。 そのまま読むと「この場合においても」の意味は、後段の１０年保証を指しますけど、これは法令で損害賠償しなければならないとあるわけですから、出来ないと書くのは間違いとなります。（法令上認められない） 多分ですが、元の条文から編集したときに間違って残ってしまったとかそういう話があるのではないかと思います。 これは売主に指摘してください。 ちなみに法令上賠償責任があることになっていますので、最後の文章がたとえあったとしても無効になり、賠償責任は問えますけど、契約書に間違った文章が残っているのはよくないので訂正しておいたほうがよいのではないかと思われます。
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恐らくその契約条文は、 民法及び品確法の瑕疵担保責任について、共に「瑕疵があれば補修請求は受けるし補修はしますよ。しかし損害賠償請求（金銭要求）はできませんよ。」と言いたいのではないでしょうか？ その場合、結論としては無効ですから、質問者の記載の通りに請求できると考えておいて宜しいと思います。 まだ調印前でしたら、その条文は訂正して貰ったほうが良いでしょう。
お礼
southwestさん ありがとうございます。 直すけどお金は払わないということ、であろうということですね。 私は、直ればいいことのような気がしますが、訂正が必要な文章と いうことなので、友人が調印していないことを祈り そのことを伝えます。 ありがとうございます。
補足
southwestさん 友人は指摘したようですが、初めてと言われ、みんな契約していると 言われて契約したそうです。 文章が向こうということで、何かの時はきっと大丈夫でしょう。
- yanemoto
- ベストアンサー率27% (9/33)
本件の契約は、新築の建売物件を、不動産業者から、買う契約ですね。隠れた瑕疵とは、通常その物が備えている品質、性能に不備があること （家屋であれば、雨漏り、シロアリ、基礎部分の不具合等） この瑕疵担保責任の規定は、民法にあり、「瑕疵を発見した時より、1年間その責任負います」。この規定は任意規定であり、責任負わないとする契約もできる。宅地建物取引業法では、業者売主の場合（今回の場合含まれる）引渡しの時より最低2年以上としなければ、なりません。 「発見から1年」と「引渡しから2年」のどちらが責任重いかは、 発見から1年の方が責任重くなります。 その後新法で、品確法という法律により、建物の主要構造部は、引渡し より10年としました。詳細については、別紙とすることが多いようです。民法の規定は任意規定、宅建業法、品確法の規定に反しなければ、 民法に優先します。
お礼
yanemotoさん ありがとうございます。 いろいろな法が絡んでいるんですね。 友人におしえてよく見て隠れたものをみつけられるように いっておきます。 ありがとうございます。
お礼
walkingdicさん ありがとうございます。 友人に見せてもらって私がわからないところが、みごとに、 丁寧に回答いただきありがとうございました。 ２年、１０年と保障があるということですね。 いい保障ですね（他は知らないですが。） 最後の損害賠償できないというのは、おかしいんですね。 指摘するように伝えます。 本当にありがとうございます。
補足
walkingdicさん 友人は早速指摘したようですが、そういうこと言う人は初めてで みんな契約してますと言う言葉で、契約したそうです。 教えていただいたように賠償できるようなので、何かの時は きっと大丈夫でしょう。