土地の登記でのトラブル

質問

祖父がなくなったので、私の父親と妹(叔母)とで土地を分割することになっています。その際、父と叔母は半分ずつに土地をわけました。叔母は半分の土地にもう家を建てています。

祖父がなくなったのは、今年の2月なのですが、まだ登記をしていません。その為、色々な税金を払えとうちにきます。それはいいのですが、登記を早くしたいと思うのですが、叔母がなかなか進めようとしてくれません。
うちの父親だけで登記はできないものでしょうか？
調べたところ、叔母の謄本やなにやらいるものがあるみたいですが、父が叔母に相談したところ、待って待ってと言って全然やってくれません。祖父の一周忌まで待ってほしいといわれましたが、うちも自分の土地をちゃんと登記して、家を建てるなり、駐車場に貸すなりしたいので、そんな我侭をいつまでも待ってるわけにはいかないのですが…。

こういう場合、叔母の謄本がなければうちは登記はできないのでしょうか？もう半年がたとうとしているのに、本当に困っています。どうしたらよいのでしょうか？

回答No.7

draw · ベストアンサー

事情が今ひとつわからないのですが。
お祖父様がご存命の間に、土地をふたつに分割したが、その両方がお祖父様の名義であった。そしてお祖父様が亡くなり相続された(お祖母様がいらっしゃらないとすれば、相続はお父様と叔母様だけですよね）この場合、お祖父様名義の土地がふた筆あると言うことで、現在は両方がお父様と叔母様の共有名義になっているんじゃないでしょうか。
　叔母様が即金で家を建てていない限り、叔母様の持ち分を金融業者は担保に取っていると思います。もちろんお父様の権利は阻害されていないんですが、土地というのはパンのように切れるものではないので、もし担保を差し出さなければならなくなったとき(叔母様が返済できなくなったとき）面倒くさいことになります。
　この場合、問題は一つの土地でも場所によって評価額が違うと言うことです。道路がどこに面しているかなどによって価値が変わります。叔母様が家を建てた場所と、もう半分の(車が置いてある場所）で評価額が違うと言うこともあり得ます。金融業者は、持ち分のある場所どこでも担保を主張する権利がありますから、おばさんの土地の部分だけ持って行ってくれと言ってもお父様の土地の方が評価額が高ければ、なかなかうんと言ってくれません。だからそう言うトラブルが起こる前に、分筆、名義変更すべきです。但し、既に担保に入っている場合、全く同じ理由で、金融業者が認めないかも知れません。本当は借金する前に分筆して、名義をきちんとすべきだったんです。
　さらに、ちょっと心配なのは、叔母様の土地がちゃんと道路に面しているかどうかです。家を建てるには、土地が道路に面している一定の条件が必要です。今の段階では、叔母様は土地全体に対して持ち分の権利があるので、土地全体のどこかが道路に面していれば、家は建ちます。でもお父様が自分の土地を分筆したとき、残りの叔母様の土地が道路に面していないと、家が建ちません。(まあもう建ってしまっているから、その家はいいんですが、改築、建て替え、売却の時にはたいへんです）
　このように、家が建つ前にちゃんとしておいた方が良かったことはたくさんあるんです。
　同じようなケースを自分も体験しました。そしていつの間にか親戚の持ち分が増えていたり、家を建てるのにたいへんな思いをしたり、色々ありました。互いに相手を訴えたりせずに、きちんと話し合って解決しましたけど、簡単ではありません。
　念のためですが、謄本を取ってみてください。土地登記簿謄本は、その土地のある地域を管轄している法務局に行けば、誰でも取れます。(名義は関係ありません）お父様と叔母様(今はお祖父様の土地ですね）の謄本を取って、今どういう状況になっているかを確認してください。叔母様が抵当権をつけているかどうか、どういう名義になっているか、全部わかりますから。それを確かめて見てください。

回答No.6

ben0514

NO.4です。
訂正させてください。
叔母さんにお子さんがいる場合には、結婚と同様に戸籍が別に作成されます。戸籍は昔とは違い、二世代までしか記載することが出来ないためです。

ですので、お父様の戸籍謄本にからはすでに除籍され、別の戸籍となっているはずです。
あとは役所での判断次第で、相続手続きの理由だけでお父様やあなたの名前で叔母さんの戸籍謄本が取得できるかはわかりません。

ちなみに本籍地が同じであっても戸籍の筆頭者ごとに作られるので、勘違い内容にしてください。

相続税は気をつけてくださいね。実際の売買に使われるような時価ではなく、相続税評価額と言うものを使います。地域や利用状況でも異なります。基本的には遺産の相続税評価額の合計が５０００万円＋１０００万円×法定相続人の数以下であれば申告は不要ですが、３年以内の被相続人からの贈与などは遺産に含めて計算し、贈与税の相続税相当額を控除する形で調整します。贈与税が無申告であるのも問題になりがちですが、もし生前の贈与などもある場合には、含めて判断する必要があります。税務署は相続税の発生するような人が亡くなった場合、高い割合で調査に入ります。無申告などですと特例評価などが使えず、通常申告よりものすごく高い相続税が発生する場合もあります。

回答No.5

walkingdic

>うちの土地を駐車場として使っているというのもありますし
というよりまだ「うちの土地」には決まっていませんよね。相続人全員の共有物という扱いになります。
で、共有物を占有して使用することは他の共有者（つまり父）の同意がなければならないので、もし法的手段に出たいということなのであれば、現状のままでも訴訟することは出来ます。
それに所有権の登記をして確定させたからといって承諾なしで利用しないとは限りませんよ。そうなれば結局訴訟しかないわけですし。

>待ってと繰り返す叔母ももしかして土地を担保にして何か借りているんじゃないか
そんなことは相続登記が終わらないと無理ですね。

ところで叔母も持分による相続登記を実行することは出来るので、持分登記してしまってそれに対して抵当権設定するということは出来ますけど。

まあ要するにご質問では相手が気に入らないという話なんでしょうから、であれば調停なり訴訟なりすればよいのでは？
遺産分割の訴訟です。
調停で合意、又は判決文を得れば、叔母の実印などはいりません。調停調書なり判決文で登記できます。

回答No.4

ben0514

土地を分割と言われていますが、分筆と言うことでしょうか？
分筆であれば、土地家屋調査士の作成した図面が登記に必要となると思います。

権利のみを分割？するのであれば、ほかに相続人がいなくて法定相続分での共有持分による登記であれば、叔母さんの承諾なくして、お父様と叔母さんの権利登記をお父様の名で出来ます。

権利（所有権）は司法書士、表示表題（測量等）は土地家屋調査士、が専門家です。無料相談などもあると思います。

叔母さんの謄本が必要になった場合、司法書士などであれば職権で取得が可能です。お父様であれば、今回の相続手続きに必要であれば、役所次第では取得が可能かもしれません。叔母さんが独身で親の戸籍に残っている場合であれば、お父様の戸籍謄本を取得することによりおばさんの戸籍謄本の取得になります。基本は直系の親族であれば取れますからね。

あまり長期間ほったらかしにすると、一度決まったことでも権利者が変わればやり直ししなければならなかったり、もめる原因です。早い解決が良いと思います。ただ半年や１年は良くある話です。相続税が発生しそうな遺産であれば、申告は１０ヶ月以内ですのでお急ぎになったほうが良いでしょう。

お礼

ありがとうございます。そうです文筆というんでしたね。
なにぶん初めてのことなので知らない言葉がたくさんでてきて…。
作成してもらった図面や相続の権利書もちゃんとそろっています。
あとは、叔母の抄本？謄本？？のみなのですが…。

叔母は独身ですが、子供は一人います。でも一度も結婚はしていないです。なので祖父の戸籍にはいっていたとは思いますが…。うちの父でもとれるのなら楽ですね。一度役所に問い合わせてみたいと思います。

そうですよね。早いにこしたことはないですよね。叔母の話をきいていると、一年は待ってといいますが、本当に自分は土地があるのに、なぜうちが登記するのをそんなに待ってというのかがわからないのです。
相続税が発生するような遺産は持っていないので大丈夫ですが、はやくやってしまいたいものです。

回答No.3

walkingdic

>なにかお知恵をかしてください
といわれましても前回回答の通りとしかいいようがありません。
強いて言うと、持ち分登記は全部に及びます。
つまり今叔母が建築した土地についても父の持ち分を登記できます。

ただですね。祖父が亡くなったのは２月ですよね。あまり登記が遅くなるのはのちのち問題ではありますけど、そんなに急ぐような話でもありませんので、何故そんなに急がなければならないのかという気はしますけど。

お礼

ありがとうございます。
＞＞何故そんなに急がなければならないのか
とありますが、うちの土地を駐車場として使っているというのもありますし、待ってと繰り返す叔母ももしかして土地を担保にして何か借りているんじゃないかと不信感もあります。今でさえ揉めているので、早くやってしまいたいのが現状です。

回答No.2

bath5

１．父と叔母は半分ずつに土地をわけました。と、ありますが・・。

どちらにしても、分割する必要がありますので、親戚間で揉め事にならないよう測量をして、２筆に分筆することが必要です。

第三者をいれて、例えば調停の場で話し合ってみたらどうでしょうか。

お礼

もう一つ追加で質問なんですが、土地の登記をするのに、分割した場合、片方が登記を拒否する権利はあるのでしょうか？
拒否した場合、やはり弁護士等に頼むしかないのでしょうか？

補足

早速の回答ありがとうございます。
揉め事にならないために、叔母が家をたてるさいに、測量はしてあり、半分ずつになっています。
うちも叔母もお金がないので、調停は無理なのですが、やっぱりそういうところにもっていくしかないのでしょうかね。
どうして、うちが登記をするといったら反対するのか意味がわかりません。
うちが登記をする＝叔母も登記をするということなんでしょうか！？

叔母は何もかかわらずに(もう分割の処理は終わっているので)うちだけで登記をしてしまうということはできないのでしょうか？

回答No.1

walkingdic

>うちの父親だけで登記はできないものでしょうか？
分割しての登記は出来ません。
全体の土地について共有物として、父親の持分について法定相続割合による相続登記であれば可能です。

もし、分割しての登記が必要ということであれば、最悪は裁判により判決をえる必要があります。

>自分の土地をちゃんと登記して、家を建てるなり、駐車場に貸すなりしたいので、
これは特に登記がなくても可能ですけど。

補足

早速の回答ありがとうございます。
分割は叔母が家を建てるときに、半分に測定してもらいわけました。でも、その時は、祖父がまだ生きていたので、祖父の名義で登記していました。
祖父がなくなったので、ちゃんと自分たちの土地として、登記をしたいと思うのですが…。
叔母は自分の土地は家がたっているのに、なぜか気持ちの整理がまだつかないからといってうちが登記するのをまってくれといっています。
私たちも意味がわからず混乱しています。
今、私たちの土地には、叔母が車をおいています。私たちは別の所にすんでいるので…。なのでちゃんとしたいのですが…。
なにかお知恵をかしてください