入居すると10万円くれる賃貸マンションをどう思いますか

質問

私は大家の立場ですが、タイトルの条件の物件について、入居される立場の方から意見をお願いします。
不動産屋さん、大家さんの意見も大歓迎です。

詳しい状況は・・・・・

競売で４５戸のマンション（すべて１Ｋ築１５年鉄骨４階建て７戸入居家賃３万前後）を１年前に手に入れました。
立地は地方の人口６万の市内で、地場産業が衰退して賃貸需要の回復は見込めません。
そのせいかリフォームして１年たった今でも入居戸数がまったく増えません（７戸）。
売却を考えていますが入居率が低くて買い叩かれてしまいます。

解決策として、このマンションから１０キロほど離れて隣接する市が元気なので、
そこからの住み替えを狙って１０万円の入居祝い金を出すことを思いつきました。
最初は私が赤字になりますが、入居してもらえればマンション売却時の評価額アップで十分もとがとれます。

「引っ越すだけでお金がもらえるなんて気持ち悪い」とか思われたりしないか、
その金額で本当に引っ越す気になる人がいるのかどうか気になります。

ご意見よろしくお願いします。

回答No.10

whiteflame

Ｎｏ．８ですが、書き忘れたことがあります。ＮＴＴの光の工事は、ふつうはＮＴＴの代理店あるいは特約業者がやっているのです。そちらの地域がどうなっているかはわかりませんが、うちの地域では、同じＮＴＴの光の工事でも、施工する業者によって価格（費用）と工事期間はかなりちがいます。うちはＮＴＴの光を宣伝している業者数社に色々問い合わせ、一番安いところでお願いしました。ＮＴＴ同様のものが入る、Ｅブロードの場合であれば、月２万５千円（大家負担）で２０戸のマンションが光使い放題になります。最近は、電力会社の光、ガス会社の光も登場していますね。うちは使い放題は導入していないのですが（うちは１戸２９００円←入居者負担）、立地の悪い人気のない地区で、入居率が極端に悪い地域は、この「使い放題」を切り札にして、集客力を高めているようです。ですから、たぶんこれから、ＮＴＴ以外の会社もそちらの地域に入ってくるでしょうから、先回りをしてお問い合わせになって、モデル的に先にやってもらったりする方法もあるようですから。参考になれば。

回答No.9

echino

不動産屋です。
売却を考えているならばフリーレントが良いでしょう。
ファンド系がよくやる手です。３ヶ月ほどのフリーレントで満室に
したところで売却といった感じです。またNo.7の方が仰っていますが
大抵の場合は最低居住期間が決められた上での契約とします。
利回り（家賃）を下げずに入居をしてもらうのがベストなため
敷金や礼金に関しても、なしにすると良いでしょう。

１０万円に関しては直接払うのではなく設備にかえるべきです。
周りの同価格帯の物件と比較して多少でも有利になるように
固定の設備に投資をしましょう。

単純な話です。
借りる人は、間取りが同じで場所が近くなら
より安い、より便利、より過しやすいほうを選びます。

P.S
１０万円を払って入居してもらったはいいが、家賃を払ってくれない
なんて可能性も高いと思います。
極端な話。住むふりをして、お金だけもらって引越しをしなければ
よいのですから。怪しいと思っても四六時中見張るわけにもいかないですし。

お礼

現在１ヶ月家賃無料にしてますが、これを３ヶ月にして反応があるかどうか微妙なところです。
NO.8にも書きましたが、比較される以前に客がこないそうです。
フリーレントするなら、やはり栄えている街の不動産屋に話をもっていくべきですね。

モラルハザードは、まさに指摘されたとおりのケースを私も心配しています。
契約時に「１０万円の支払いは以前のお住まいを引き払われてからになります」という条件ならば確認もできると思っています。
家賃を払ってもらえないときの対処も、実際に住んでいるわけではないので鍵の付け替えも気軽にできますし、掃除もほこりを払う程度で済みます。
それでもすべてを防ぐことは難しいかもしれません。

この策は、モラルハザードへの対処ができれば、入居者がお金を自由に使える分設備投資より効果的なんじゃないでしょうか。

売却前提や利回りまで気を配っていただいた回答、大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.8

whiteflame

あくまで個人的な意見ですが、(1)私なら、まず光ファイバーを導入します。単身者向けマンションですのでやはり高齢者より若い方が多いのではないかと思うのですが、地域事情に詳しくないので・・・・・
うちのマンションでも光の需要が最近急激に高まっており、すでに光を１社導入ずみですが、入居者の方に光の選択肢があるようにするため、２社目の光導入を検討しています。入居者が集まってからの光導入では、光対応マンションとしてアピールすることができないので、先に導入を検討なさったほうがいいと思います。光対応より強力なのは、光使い放題マンションです。いろいろな会社≪ＮＴＴ，ＫＤＤＩ，ＣＡＴＶなど）が光を売っていますので、色々問い合わされたほうがいいのではないでしょうか。使い放題の場合、大家が入居者の光代をもつことになる場合が多いですが、どの程度の費用になるか、一度聞いてみられてもいいのでは。若い方はネットが快適に使える環境をトテモ欲しがっているように見受けられますから。光は十分なアピールになると思います。
(2)１０万の祝い金をかけるぐらいなら、仲介をお願いする不動産会社に
２か月分、あるいは２．５ヶ月分の礼金を支払うほうが、入居率は確実に上がると思います。そちらの地域の他の大家さんより多い目の礼金を払い、優先的にお客様を回してもらったらどうでしょうか。うちがもっている別の少し入りにくい物件は、最低２ヶ月分の礼金を払うと、仲介する会社に最初からお話していますが、やはり、なんとか見つけてきてくれます。質問文から、１０キロ離れて元気のある町の不動産さんに２～３件（客付けの評判の高い）に仲介の礼金を他よりかなり良くしてお願いしましょうよ。入居者へのプレゼントは、せいぜい新品のガスコンロ（１０万よりずっと安い）か、新品のカーテン≪これも安い）とかから選べるようになさったら、アピールもでき、もっとお金がかからないと思います。

やはりどこか他と差別化して、自分の物件を設備面でも、仲介面でも、目だたさせる作戦がいいのではないかと思います。他の回答者様が書かれているように、チラシやポスティングなんかもいいでしょうし。
参考になれば幸いです。

お礼

（１）
光を使えるか調べてみたところ、NTTの光プレミアムのみ開通していました。
光使い放題は利回りに影響するので無理かもしれませんが、広告する前に回線工事を済ませておこうと思います。
（２）
理にかなった話だと思います。
いまの仲介不動産屋さんは現地では最大手ですが、こちらに回す客すらやってこない状況だそうです。

わかりやすいアドバイスありがとうございました。

回答No.7

mintuma

４５戸中７戸入居ですか。大変ですね。
１０万入居金って面白いアイデアですね。
”胡散臭い”って思うかもしれないけど、
それは紹介してくれる不動産会社が誠意を持って
対応してくれれば解決する事だと思います。
別の方法としては、３ヶ月フリーレンタルって
方法もありますよ。その代わり、たとえば１年以内に
解約した場合には違約金として通常の家賃相当額
頂きますとかどうでしょうか。
がんばってくださいね。

お礼

仲介している不動産屋にとっても聞いた事がない話だと思いますので、３ヶ月フリーレンタルも含めてよく話し合ってみます。
ありがとうございました。

回答No.6

tatango

リフォームの際にどういった工事をされました？
エアコンはついてます？ガスレンジは備え付けですか？
車はとめられますか？自転車、バイクを置けますか？
インターネット環境は光ファイバーを導入できてますか？

１０万円を入居者に還元するのも良いですが、その１０万円で設備の改善という方法もあると思います。

お礼

リフォームは目に見えるところはすべて塗装か張替えをしました。
エアコンは全室ついてますが、なにぶん古いので調子の悪いものから私の負担で交換です。
ガスレンジは汚れるのでつけていません。
駐車場は十分あり、自転車バイクは屋内に置けます。
光ファイバーはある程度の契約がまとまらないと回線を引いてもらえないので、入居者が集まり次第導入します。

お金をかければまだ改善できるところもありますので、還元と天秤にかけながら決めたいと思います。

アドバイスありがとうございました。

回答No.5

kensaku46

最初は赤字ということは、入居費用の方が安いのでしょうか？
短期で退去されたら、大損なのでは？

お礼

回答ありがとうございます。

敷金1ヶ月礼金なしなので、引越し費用を考えても入居者の手元に数万は残ります。
本当に引っ越してくれるのであれば、短期退去ということはないと思います。
次を借りるために十万以上かかりますから。

半年契約を条件にすれば大丈夫かと。
その条件も無視して逃げる人は・・・どうしたらいいんでしょう（笑）

回答No.4

uvalue

普通の大家さんです。
２０戸のマンションと４戸のハイムと区分所有のマンションを所有している、どこにでも居る大家さんですが、祝い金が出る賃貸という発想はなかなか面白いですね。
他の物件と比較して、興味を持ってもらえると思います。
しかし、その前に募集の仕方をいろいろとやることをお勧めします。
不動産屋さんには何件ほど依頼していますか、近隣、他５件以上頼んで見ましょう。物件の図面も自分で書いて、写真も撮って、依頼しています。
自分でチラシを作って、自分でポスティングもしました。

祝い金が出るのなら、入る人も出るでしょうが、入居者の質の低下が心配です。

お礼

同じ大家さんからの回答ありがとうございます。

依頼している不動産屋さんは以前は１軒だけでしたが、
リフォームを機に近くの別の不動産屋さんにも依頼してみました。
ところが１件も問い合わせがありません（苦笑）
確かに、自分でできる努力をせず広告はすべて任せきりでした。
この策がいけると判断したらポスティングして回ります。

言われるとおり、入居者の質は下がっても上がることはないと思います。
人手に渡ることを前提にした、半年くらいを目処にした勝負だからできることかもしれません。

回答No.3

tosembow

何か怪しいのではないかという警戒心が先に立ちます。
　厳しいようですが、「地場産業が衰退して賃貸需要の回復は見込めません」という立地のマンションをどうして購入されたのか、理解に苦しみます。まず、仲介する不動産屋に相談してみましょう。一番の策は家賃を下げることではないでしょうか。

お礼

回答ありがとうございます。

補足

入札にあたって、仲介している不動産屋では「雨漏りがひどいので新規入居者に紹介できる状態ではない」
と言われたので、リフォームすれば入るかと考えました。
現地の景気については、仰るとおり調査が甘すぎました。
家賃は以前の３３０００円から２６０００円へと下げており、
１０キロ離れた元気な市の相場より１万円ほど安くしています。
不動産屋もお手上げのようです。

回答No.2

taunamlz

胡散臭いので候補からははずすと思います。

自分の場合、
>最初は私が赤字になりますが、入居してもらえればマンション売却時の評価額アップで十分もとがとれます。
この部分の説明があれば納得できるので喜んで入居すると思います。

入居祝い金ではなく、「１０万円分の家具を支給」の方が胡散臭さが減ると思います。

お礼

具体的な回答ありがとうございます。
やはり理由は書かないと敬遠されてしまいますね。

回答No.1

fred2000

私は３万円代のマンションに住んでいます。
とにかく安いところ、という条件を不動産業者に伝え、物件を見ずに決めました。
というのも、金銭的な余裕が無かったためで、その他の条件は全てゆずることを前提にしました。立地も気にしませんでした。
当時そのような物件が有ったら、渡りに舟とすぐ飛びついたとおもいます。私の個人的な意見ですが、結構需要が有るのではないかと思います。

お礼

心強い回答ありがとうございます。
引越し費用はかなり痛いですもんね。