土地の売買

質問

最近、相続した土地を売って欲しいといわれています。
お申し出のかたは、間に不動産屋を入れないで、仲介手数料分をその分、安くして欲しいそうです。

そこで、不動産屋さんの無料診断をお願いしましたところ、土地の価格にいろいろなものを考慮に入れた値段を教えてくださいました。
大体は分かったのですが、「グロス調整」という言葉があり、調べても分かりません。土地に対する「グロス調整」というのはどういうことなのでしょうか。

また、間に業者さんを入れないで売買するときの注意点を教えていただけたらと思います。
素人ですべて出来るものでしょうか。
どうぞよろしくお願い致します。

回答No.3

SSSIN · ベストアンサー

■「間に業者さんを入れないで売買するときの注意点」

売買契約自体は自分で行うことも可能です。

土地の売買に関しては、境界の問題や図面と現状が異なる場合もありますし、その土地に係る法規制等を明確にしておく必要があります。

ご自分で売買するには、それなりの労力と知識と経験が必要になりますし、物件に瑕疵があったり、契約に不備があった場合のリスクはご質問者さんが負うことになります。また、売買契約後にトラブルが発生すればご自身で対処する必要があります。

従って、私は買主が決まっているとはいえ、信頼のおける不動産業者に手続を依頼した方が賢明だと思います。

仲介業者を入れる事によって不動産の事前調査～資金決済～所有権移転登記までの手続や調整・手配は業者がやってくれますし、その後トラブルも対処してくれますので手数料も一種の保険料みたいなものと考えてみてはいかがですか？

不動産仲介業者に依頼すれば確かに仲介手数料は必要になりますが、法律で「上限」が決まっていますし（売買金額にもよりますが、売買金額の3％＋6万円）、今回の場合、不動産業者は売主と買主の双方から手数料を受取ることになりますが、広告宣伝費や営業の手間をかけずに双方から手数料収入を得ることができるわけですから手数料の値切交渉は十分可能だと思います。（信頼のある数社に話をして安くしてくれるところに決めてもよいですよね）
登記に関しては買い手側の銀行が契約している司法書士に登記必要書類を引渡し依頼するのが一般的です。

■「不動産屋さんの無料診断をお願いしましたところ、土地の価格にいろいろなものを考慮に入れた値段を教えてくださいました。大体は分かったのですが、「グロス調整」という言葉があり」

その不動産の売買価格は客観的な価格になっていますか？
通常、土地の取引価格を算定する場合は、公示価格、路線価、固定資産評価額、取引事例等を参考に調整を加えて客観的な数値をはじき出します。

無料診断を依頼した不動産屋さんが信頼のおける業者であればOKだと思いますが、業者が売りを急ぐ場合に価格を低めに出すケースもありますので、不安であれば他にも信頼のある仲介業者に価格算定の依頼をしてみてはいかがでしょうか？

「グロス調整」自体の意味はわかりませんが（端数調整のような意味でしょうか？）、計算過程が客観的かどうかを確認してくださいね。

■「税金はたっぷりとは、どのぐらいでしょうか。」

＃２の方の回答の訂正とさせて頂きます。

土地を売却した場合「譲渡所得税」の対象になります。
譲渡所得は土地の「売買価格」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて計算します。

相続で引継いだ土地を売却する場合には、被相続人（亡くなった方）の取得費と所有期間を引継ぎます。（取得費は購入代金や購入手数料などの合計額です。）
取得費が不明の場合、売買代金の５％を取得費とできます。

相続で引継いだ土地を売った場合には、御質問者さんが相続税を支払っている場合には、御質問者さんが相続で取得したすべての土地に対応する相続税額を譲渡資産の取得費に加算できる特例があります。

この特例を受けるためには、次の要件があります。
（１) 相続や遺贈により土地を取得した人であること
（２）その土地に相続税が課税されていること
（３）相続税の申告期限の翌日から３年を経過する日までに売却すること

具体的な譲渡所得税の計算方法については下記URLが参考になると思います。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/3202.htm,http://www.fpstation.co.jp/souzoku/qa/qa_20.html

お礼

こんばんは

とても詳しくご説明いただき、本当にありがとうございます。
素人のため、理解できない部分もありますが、間に不動産屋さんを入れる件は考えて見ます。

ただ、居住している地域と離れていますので、不動産屋さんもインターネットで探して、電話で頼んだものですから、
信頼性ということになるとよく分かりません。
しかし、とても熱心で感じの良い不動産屋さんでした。

無料診断は、大変丁寧に査定してくださり、おびただしい数の資料を送ってくださいました。
念のためもう一件頼みましたところ、ただ見ただけで周りの地価を調べて、
電話で坪単価は大体このぐらいとお返事をいただきました。

２件の不動産屋さんで最高で坪単価5万円違っていました。
最高でというのは、この土地の付近で売れた値段の最高でこのぐらい、ということでした。
もう一件頼んだほうがいいのかどうか、迷っています。

税金の件ですが、相続税は発生しませんでしたので（忙しかったこともあり）、６年もそのままにしてありました。
名義もまだ父のままになっています。
最後に書き込まれた要件を見ますと、この期間を過ぎているように思え、心配しております。

難しい問題がたくさんあり、書いていただいたURLを参考に勉強してまいります。
これからいろいろ調べてまいりますが、とりあえずはお礼を申し上げねばと思い、お返事させていただきました。
本当にありがとうございました。

回答No.6

SSSIN

「１５％につきましては、住んでいなくても大丈夫なのでしょうか。居住している場所と、相続した土地が離れていますので、そこのところが心配です。」

今までの回答は居住用ではない一般の土地を前提にしていますので「１５％」で大丈夫です。

居住用ですと先にご紹介したURLにあるように３０００万の特別控除や税率の軽減があります。

「交換」は単純にご質問者さんが所有している土地と他人がもっている土地を交換することです。ただ、不動産業者が商品としてもっている土地との交換では適用できないです。

交換等については税額が軽減される例としてご紹介した次第で、今回のように単純に売却されるのであれば、長期譲渡で税率１５％になります。

お礼

いろいろ、次から次へと質問しましたにもかかわらず、
ご丁寧なご回答をいただきありがとうございました。

これから大変と思いますが、頑張って手続きをしてまいりたいと思います。
本当に何から何まで、ありがとうございました。

また、違った観点からの質問をすることになるかもしれませんが、
そのときにはどうぞよろしくお願い申し上げます。

回答No.5

SSSIN

「ところで、譲渡所得税ですが、かなりな金額になるようでびっくりしておりますが、これは例えば他の土地をかわりに求めるなどすれば、軽減されるものなのでしょうか。」

譲渡所得税に関しては、税率が下がったかわりに（２６％→１５％）、特別控除１００万がなくなりました。

税額が軽減される譲渡としては
・事業用資産の買換え
・居住用資産の売却
・交換
等があります。

税額が軽減されるだけに、細かい要件があります。
詳しくは下記URLをご参照ください。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/jouto.htm

お礼

丁寧なご回答をいただき、ありがとうございます。
１５％につきましては、住んでいなくても大丈夫なのでしょうか。居住している場所と、
相続した土地が離れていますので、そこのところが心配です。

税金の軽減につきましては、読ませていただきましたが、素人な物でまだぴんとこない状況にあります。

交換というのは、今住んでいる自宅のほうの方で、売りたい土地のほうに移りたい方を探すということなのかと、疑問に思っております。

不動産屋さんの土地ではだめとありますね。
個人でするのは本当に大変なことなのですね。
ありがとうございました。

回答No.4

SSSIN

■土地の価格をはじき出す際には、通常下記の価格を参考にして算出します。

１．公示価格
通常の取引において成立すると考えられる１平方メートル当たりの価格を示しており、一般の「土地取引の指標」になっています。国土交通省土地鑑定委員会が、地価公示法に基づき1月1日現在で全国的に行われます。

２．路線価
毎年１月１日を評価時点として、その路線ごとに公示価格と同水準の価格の「８割程度」により評価した1m2当たりの標準的な画地の宅地の価額をいいます。

３．固定資産評価額
国の「固定資産税評価基準」により市区町村長が決定する評価額です。 土地の評価額は公示価格の「7割程度」とされており、3年ごとに見直されます。

４．取引事例
周辺の最近の取引事例と比較する方法です。取引のあった土地と比較して、土形、間口、奥行、利便性・・・等がどうであるかで相対的に価格を決める方法です。

１～４の価格や不動産業者から得た情報で大体の土地価格の「相場」がわかると思います。あとは、その相場をもとに売主の希望価格と買主の希望価格を調整して、最終的には双方が合意した価格で取引することになります。

■「税金の件ですが、相続税は発生しませんでしたので～」

＃３で回答した特例は相続税を支払っている場合に利用できるものでしたので、相続税が発生していなければ関係ありませんので今回は無視してください。

１．「譲渡所得」の金額
＝土地の売却価格－（取得費※＋譲渡費用）
※父の取得した価格
※不明な場合には、売却価格の５％とできます

２．「譲渡所得税」
長期譲渡所得（譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超える）の場合は「１５％」
（相続から６年経過とありましたので、お父様の所有期間を合わせると確実に５年超になりますので長期譲渡になります）

■「名義もまだ父のままになっています。」

土地の名義が亡くなった父名義のままでは、売却することはできません。遺産分割協議書を作成しているでしょうから、父からご質問者さんに相続登記をし、次に売却するという順番になります。詳しくは司法書士にご相談ください。

お礼

ご丁寧な回答をいただきありがとうございます。
教えていただきました方法により、一つずつ検証してみようと思います。

ところで、譲渡所得税ですが、かなりな金額になるようでびっくりしておりますが、
これは例えば他の土地をかわりに求めるなどすれば、軽減されるものなのでしょうか。

もしも分かりましたら、教えていただけるとうれしいのですが。
本当に親身に相談にのっていただき、どうもありがとうございます。

回答No.2

seble

税金に関してそれほど分かりませんが、
相続はもう済んでしまったのですか？
相続と同時に土地を売れば、土地の譲渡課税では
なく、相続税としての課税になるのだったと思います。
相続人一人あたりの相続財産が４０００万程度までは控除できますので、
基本的に税金はかかりません。
譲渡課税は、もちろん金額にもよって率が変わったはずですが、
結構高額だと思います。具体的にはwebなどでお調べ下さい。

参考URL：

http://www.e-gov.go.jp/

お礼

どうもありがとうございます。
相続税は、100坪ちょっとの土地で、払う必要がなかったため、払っていません。
また、亡くなってから期間が大分経ってしまったのと、これから名義変更や売却をしなければならないため、
ややこしくなってしまっています。
本当にありがとうございました。URLを参考に、もう少し勉強いたします。

回答No.1

seble

不動産屋はかなりの手数料をとります。
（数十万から百万単位）
それは、買う人と売る人を探すからで、
すでに決まっているのですから、不動産屋を
使う意味があまりありません。

きちんとした売買契約書を作成できれば、間に入れなくても
良いかと思います。
相手の方が銀行ローンなどを組むのであれば、
銀行の方である程度できるのではないかと
思います。
登記の書類などは司法書士でできます。
こちらの手数料はずっとリーズナブルです。
（たしか、５万か１０万程度ですみました）

グロス調整は知りません。
でも、価格は双方の交渉でもあるので、お互いが
納得できる価格になればそれでいいんじゃないでしょうか？

もちろん詐欺には要注意、ただ、登記に時間が
かかりますし、司法書士を使えば大丈夫でしょう。

税金はたっぷり取られますよ。
今は買う時期でしょうが、売るには難しい時期かもしれません。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

間に入れないほうが安く出来ると聞き、安心しました。
登記は、司法書士に頼んだほうがいいのですね。
あと測量も専門家に頼む必要がありますね。

税金はたっぷりとは、どのぐらいでしょうか。
心配です。本当でしたら、もう少し後ですと少し地価も上がるのかもしれないとは思っているのですが、知り合いからのお願いなので。。

大変参考になりました。ありがとうございました。