仮差押えと抵当権抹消について

質問

どなたか教えてください＆助言をお願いします。
このたび中古一戸建てを購入する事になり、銀行審査をお願いしていた第一候補からお断りされた顛末と、この先、第二候補の銀行で果たしてローン審査が通るのか疑問を感じた点がありまして質問をさせていただきます。

実は、今回の物件は売主さんの事業失敗で裁判所仮差し押さえになった物件ですが、弁護士の話し合いで抵当権や仮差し押さえ等を抹消すると言われて購入を決めて、申込みをした次第です。

このたび、銀行ローン審査をお願いしていた銀行から仮審査ＯＫ→本審査まで進んだのですが、結果の電話で、「本人的にはクリアですが、裁判所仮差し押さえとなっている物件という条件がついているので、抵当権抹消をされてからでないと銀行側としてはローン契約をすることはできないのと、このような仮差押の物件を当支店では扱ったことがないので事例がないためにお引き受けすることができません」と断られました。
なんでも、ローン実行をして、お金を売主へ引き渡した後、仮差押と抵当権の抹消をした後の登記まで２～３日のタイムラグが生じるため、そうなった場合、他の債権者に割り込まれたりするという事も可能性としてあるために正式に登記完了までの２～３日の部分で何かあったら困るからという理由らしいことでした。

本来なら、本審査を２件ほどの銀行に依頼すればよかったのですが、
第一候補の銀行では事前相談や、仮審査では問題なく通ると思います。。などと窓口の担当の方がおっしゃっていたので安心してそこの銀行１つしか本審査をお願いしていなかっただけに今早急に第二希望の銀行へ本審査依頼をするところです。

【１】このような内容はとても珍しいのでしょうか？今回の内容の様に第一候補の銀行から断られた場合、第二希望の銀行にも断られる可能性の方が高いのでしょうか？それとも、単に銀行側で扱ったことがないという経験不足なためで、他の銀行ではやったことがあれば審査に通るのでしょうか？

【2】やはり銀行が心配しているとおり抵当権抹消や仮差押の抹消にはローン実行＆鍵引渡しの当日内ではなく２～３日かかるためのタイムラグが生じるのでしょうか？銀行が安心する材料とか書類はどんなものが必要でしょうか？

どなたか何かいい方法がありましたら教えてください。とても困っています。

回答No.2

hiroyukitank

銀行関係者ではないので参考程度の回答になりますがご容赦ください。

【１】このような内容はとても珍しいのでしょうか？
　差押や仮差押物件を任意売却することはよくあることでしょうが、個人での通常の不動産取引としては全体の件数的にはレアケースでしょう。どのように対応するかは銀行しだいでしょう。

【2】抵当権抹消や仮差押の抹消にはローン実行＆鍵引渡しの当日内ではなく２～３日かかるためのタイムラグが生じるのでしょうか？
　生じます。
　具体的にいえば、金銭消費貸借で不動産を担保にしてお金を借りる通常の場合ですと、銀行に行ってローンの実行の際に、登記をするための代理人となる司法書士が同席し、実行するやいなや司法書士は抵当権設定のための申請書を法務局に持参し、受付番号を受け取り銀行担当者に「○○番で受付済みですよ」ということを伝えるわけです。そうすると銀行は他の人が間に入ることができないので安心なわけです。
　ところが、実行したはいいけど仮差押なんかを抹消した後に所有権移転登記をし、その後抵当権設定をするのを待っていたら2～3日どころではなく時間がかかってしまいます。
　今回の例でいえば、（できるかどうかは弁護士や裁判所と調整が必要ですが）実行前に所有権移転登記、抹消登記、抵当権設定登記の準備をしておき、実行と同時にこれら登記を全部法務局に提出することがよいのではないでしょうか。

回答No.1

mahopie

１． 仮差押をしている債権者が、担保設定中の銀行なのか国税・地方税等の税金延滞要因なのか、一般債権者なのか、というのが一つのポイントかもしれません。

２．仮差押の登記は、裁判所の職権抹消になる為不動産売買当日（Ｘ日）で資金異動・所有権移転・旧担保抹消とローン抵当権設定が同一日付で行われてから数日遅れ（Ｘ＋３日程度）で抹消になるので、形式的にはＸ日に設定したローン保証会社の抵当権に優先する仮差押の登記が存在する、との事実認識・第一候補銀行の言い分には理由はあります。

３． 実質論で言えば、売買当日に差押債権者がローン銀行に参集して差押の原因となる債務の支払を条件に担保の抹消書類等一切の書類を提出させることで、現実には上記リスクの根拠をクリアさせる対応は可能。

４．ということで回答としては、
(1) 第一候補銀行の回答はある意味で自然・当然でこの点に気付かない銀行がある方が問題と考えられる
(2) 但し実質論として、仮差押申立債権者が合意（売却金から幾らかの回収をすることで差押を取り下げる旨の）合意をしなければ売買自体が成立しない
(3) 売買当日に当該債権者の合意した通りの資金支払（不動産売却代金からの分配）がなされたかどうかは、当日確定できる
(4) 銀行側がこういった事態をどうとらえるのかは銀行側の判断事項の問題だが、通常住宅ローンは保証会社の審査が最終判断なので、ここで形式理由で「ＮＯ」となれば手段がなくなる。
(5) 上記記載事項の実質リスク面の理解が出来る銀行（担保物件売却による不良債権回収ができる銀行・仲介不動産業者の取引銀行・差押債権者の取引銀行等）なら、事実関係の理解・整理ができる可能性が高いと考えられる