抵当権抹消登記について

質問

抵当権抹消登記について質問です。

抵当権者を銀行とする住宅ローンの抵当権が設定されていて、債務者が死亡しました。
住宅ローンには団体信用保証がついていて、手続きをすれば保険会社から住宅ローン債権者に弁済がなされます。

この場合、この抵当権を抹消するには、まず債務者の相続登記をする必要がありますか？
それとも、債務者の相続登記をすることなく抹消できますか？

教えてください。

回答No.4

azy3791 · ベストアンサー

亡くなられた方が債務者兼設定者であることを前提として、以下述べさせていただきます。

まず、抵当権設定者死亡後に、抵当権が消滅した場合における抵当権抹消登記は、設定されている不動産の所有権について相続登記を経なければすることができません（登記研究564-143）。
この場合、相続登記を経ずに戸籍謄本などの変更証明書を添付して抵当権抹消登記を申請することもできません。

次に、債務者死亡による抵当権変更登記の省略の可否についてですが、私はこれも抹消登記の前にすべきだろうと思います。何だか煮え切らない表現なのは、実務書などで「ウラ」を取れなかったからです。（法務省の実務担当のお役人が書いている）『登記研究』を調べましたが、該当する質疑応答は見つかりませんでした。
しかし、それは裏を返せば、原則どおり（つまり実体の権利変動の発生したとおり）省略せずに登記事項である債務者も相続人に変更すべき、と個人的には解釈しています。
No.3の方、根拠先例をご存知でしたらご教示願えませんでしょうか？（後半は回答になってなくて申し訳ございません）。

お礼

ありがとうございます。
やはり、原則どおり債務者を相続人とする変更登記をしてから抹消が確実ですね。

回答No.3

modz-s

団体生命がついている債務者が無くなった場合、手続きをとれば生命保険会社から銀行に弁済されますので、弁済と同時に抵当権の効力も無くなります。
実際の方法は、先ず所有権の相続登記を申請し、所有名義を変えてからその名義人と銀行とで抹消登記を申請します。なお、抹消の書類がすでに揃っている場合には、所有権の相続登記申請と同時に抹消申請でも構いません。
なお、抵当権の債務者の相続登記を申請する必要はありません。

回答No.2

rokosuke

ロコスケです。

保険金は債務者宛てに支払われるものです。
安易に所有権移転登記は止めましょう。

債務者の相続権者全員で手続きをする必要があります。
実質は委任状を誰かが取りまとめて行うと思います。
手順は銀行に問い合わせば教えてくれますが、移転登記と抵当権抹消を
まとめて司法書士に依頼すれば、信用保険も含めてやってくれます。

回答No.1

mu128

素人考えで申し訳ないのですが、実質的には債務者死亡・・団体信用保証からの弁済という順番によって、抵当権がなくなるわけですから、権利関係を忠実に表さなければならないので、相続による債務者変更登記をしてから抹消登記をするべきかと思います。死亡したことを証明する書面を添付しても、いきなり抹消はできないものと思います。
詳しくは、司法書士に聞くか、法務局の人に聞いてみて下さい。