抵当権を抹消してもらうには？

質問

第一根抵当権に国民政策金融公庫、第二根抵当権に金融機関（信用金庫）が入っています。この物件を購入したいのですが、売主は破産寸前です。売却の同意をもらっています。そこで質問です。
この物件に関しての金融機関からの残債はほとんどありませんが、保証協会が売却額を決定するのですか？
保証協会に抹消登録をしてもらわないと駄目なのですか？
銀行は保証協会が同意しないと抹消できないのですか？
売主はもう一つ物件を持っています。そちらの担保での借り入れはあるようで、無担保での借り入れもあるようです。（保証協会付きのもの）その場合は物件は別々には考えられないのでしょうか？
私は最初に買い付けを入れていましたが、保証協会の方から、さらに高い値段で別の買手が見つかりましたと、連絡がありました。
このようなことってあるのでしょうか？
どうしたら、良いかアドバイスをお願い致します。
私は全くの素人なので、よくわかりません。
どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.2

akak71

債務者兼所有者（設定者）が抹消依頼するには、、債務の全額を返済しなければならない。
公庫の借り入れは、全部返済しないと、抹消請求できません。
（一分返済の時は、公庫の承認が必要）
無担保債務と言っている債務も、この根抵当権で担保されている。
他の土地で借りていると言っている債務も、この土地の根抵当でも担保されている。　
（抵当権との違い。）
よつて、公庫の意向に逆らうことができない。
公庫、信用金庫の債務を全部返済すれば、自由に売買できます。

債務者兼設定者でないときは、違う法律関係になります。

回答No.1

poolisher

不動産の売却は所有者の判断で可能ですが、抵当権の抹消については
設定者の同意が必要です。
抵当権がついたままの不動産を売買することは非常に危険ですから普通
は抵当権抹消を条件に売買します。

と、いうわけですから今回の場合は保証協会の同意がなければ事実上
買えないということになります。

買付というのは買い手の意思表示であって、契約ではありません。
ですから、同一条件であれば先に出した方に優先権はあると思いますが
条件が変われば（高値になれば）そちらと売買することに何の問題も
ありません。

どうしても欲しいのであれば、許容範囲で価格を競るしかないと思い
ます。
（金額以外にも、現金決済など短期決済の申し入れは有利にはたらき
ます。）

お礼

回答ありがとうございます。
どうして保証協会の同意が無いといけないのかがよく理解できませんが。やはり保証協会の同意が必要なのですね。