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この家賃計算収支表についてアドバイスをお願いします。
自己資金 1500万をもとに 30年間アパート経営をした場合の収支表を作ってみました。 30年後 1500万 -> 11倍の 1億6500円まで増えるとでましたが。 大家プロの方、こんなに儲からないなどの批判返答をお願いします。 アパート数 一室あたりの家賃 5 \38,000 自己資金 -15,000,000 ローン -150,000,000 手元に残る土地 50,000,000 取壊し賃 -20,000,000 合計 -135,000,000 年間売り上げ 空室率 家賃 修繕費/雑費 固定資産税など 取得税 純利益 低下率 2007年1月1 16,251,840 10% 1% \3,030,000 \1,250,000 \7,500,000 \4,471,840 2008年1月1 17,324,534 5% 2% \3,060,000 \1,250,000 \13,014,534 2009年1月1 17,322,802 5% 3% \3,090,000 \1,250,000 \12,982,802 2010年1月1 16,409,434 10% 4% \3,120,000 \1,250,000 \12,039,434 2011年1月1 14,584,704 20% 5% \3,150,000 \1,250,000 \10,184,704 2012年1月1 16,406,150 10% 6% \3,180,000 \1,250,000 \11,976,150 2013年1月1 17,315,870 5% 7% \3,210,000 \1,250,000 \12,855,870 2014年1月1 17,131,884 6% 8% \3,240,000 \1,250,000 \12,641,884 2015年1月1 16,401,226 10% 9% \3,270,000 \1,250,000 \11,881,226 2016年1月1 14,577,408 20% 10% \3,300,000 \1,250,000 \10,027,408 2017年1月1 16,397,942 10% 11% \3,330,000 \1,250,000 \11,817,942 2018年1月1 16,396,301 10% 12% \3,360,000 \1,250,000 \11,786,301 2019年1月1 14,573,030 20% 13% \3,390,000 \1,250,000 \9,933,030 2020年1月1 16,393,018 10% 14% \3,420,000 \1,250,000 \11,723,018 2021年1月1 17,302,008 5% 15% \3,450,000 \1,250,000 \12,602,008 2022年1月1 14,568,653 20% 16% \3,480,000 \1,250,000 \9,838,653 2023年1月1 14,567,194 20% 17% \3,510,000 \1,250,000 \9,807,194 2024年1月1 12,745,018 30% 18% \3,540,000 \1,250,000 \7,955,018 2025年1月1 14,564,275 20% 19% \3,570,000 \1,250,000 \9,744,275 2026年1月1 16,383,168 10% 20% \3,600,000 \1,250,000 \11,533,168 2027年1月1 14,561,357 20% 21% \3,630,000 \1,250,000 \9,681,357 2028年1月1 12,739,910 30% 22% \3,660,000 \1,250,000 \7,829,910 2029年1月1 10,918,829 40% 23% \3,690,000 \1,250,000 \5,978,829 2030年1月1 14,556,979 20% 24% \3,720,000 \1,250,000 \9,586,979 2031年1月1 12,736,080 30% 25% \3,750,000 \1,250,000 \7,736,080 2032年1月1 14,554,061 20% 26% \3,780,000 \1,250,000 \9,524,061 2033年1月1 10,914,451 40% 27% \3,810,000 \1,250,000 \5,854,451 2034年1月1 9,094,464 50% 28% \3,840,000 \1,250,000 \4,004,464 2035年1月1 14,549,683 20% 29% \3,870,000 \1,250,000 \9,429,683 2036年1月1 12,729,696 30% 30% \3,900,000 \1,250,000 \7,579,696 2037年1月1 10,910,074 40% 31% \3,930,000 \1,250,000 \5,730,074 収支 \301,752,042 手元に残る資産合計 166,752,042 増化資産の倍数 (11)
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質問者が選んだベストアンサー
この計算だと土地込みで既存のアパートを買ったことになっているのでしょうか？ 計６０部屋のアパートを土地込みで１億５千万円で購入できると思いませんが？ この計算金利も入っていないような気がするのですが。 金利込みで１億５千万のローンだと１億円が借入額なのでしょうか。 そうなるともっと買えなくなる気がするのですが？ でも、最初の空室の率から見ると新築なのでしょうか？ 土地も購入の上、新築はもっと無理な気がしますが？ 満室で２７３６万円 空き室１０％で 売り上げが16,251,840円になるのはなぜなのでしょうか？ 所得税はどうでもいいのでしょうか？ すみません謎だらけです。
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- lemonbarm
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部屋数５で賃料３８０００円では、満室でも年間売り上げ２２８万円ではないのでしょうか？ ３８０００×５×１２ヶ月＝２２８００００円 修繕費・雑費には大規模修繕はふくまれていますか？ ローン金利負担分は雑費に含まれているのでしょうか？ 自己資金１５００＋ローン１５０００万円であれば収得費１６５００万円と考えられます。 年収２２８万÷１６５００万＝０．０１３ 表面収益率１．３％ですから全然儲からないと思うのですが。 純収益率は限りなく０に近いのではないですか？ 実際の購入価格が判ればいいのですがね。 上記式が収益を考える基本式です。
補足
説明不足でした。 アパートは、１号、２号、３号、４号、５号まで存在すると改定し １つのアパートで、12部屋あると改定しています。 5 * 12 * 38000 * 12ヶ月 = 2736万円です。
- echino
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Ｎｏ．２です。勘違いのようですね。 ローンの返済総額が１．５億の計算なのですね。 借りることができればよいのでは？ ただ、実際にはもっとお金はかかりますけどね。 修繕と雑費がどこまで含んでいるかが微妙ですし。 管理委託だけで１００～２００万近くなるし。
補足
すいません。なにぶん素人なので... >修繕と雑費がどこまで含んでいるかが微妙ですし。 １、リフォーム代の積み立て ２、管理費など（もっと安いものかと考えておりました。） 実際には、年400万 ～ 600万ぐらいの（修繕と雑費）が掛かるというような見方でよろしいでしょうか？
- echino
- ベストアンサー率50% (115/230)
ローンの返済を忘れていませんか？ １．５億で３０年２％計算だと年間６６０万の返済ですけど？
何をどう計算されたのでしょう。収支がまったくあっていないような
補足
すいません。 １、１２部屋ではなく 8部屋でした。 ２、新築でなく、築15年から20年ぐらいのリフォームが必要な物件を想定しています。 ＞この計算金利も入っていないような気がするのですが。 想定できておりません。 ＞計６０部屋のアパートを土地込みで１億５千万円で購入できると思いませんが？ 中古物件なので無理です....