賃貸契約について

質問

東京都内にて、下記内容を含む契約を検討しております。
（契約）
甲は丙から丙の転勤中に限って借受けた標記の家屋（以下「本物件」と称する）を、丙の転勤による丙または丙の家族が不在の間に限って、一時使用の目的で乙に転貸する。
（契約期間ならびに、借地借家法第3章借家の不適用の確認）
本物件の契約期間は標記のとおりとする。なお、本物件は従来丙が住居として使用したものであり、丙の転勤による丙または丙の家族が不在の間、本物件を借地借家法第3章借家の適用を除外する一時使用の目的で甲が丙より賃借し乙に転貸することを甲・乙相互に確認する。

上記内容の契約に判をつくということは、当然、借家借家法の適用はされないということですよね？
ネット上で、貸主都合による退去の対応としていろいろ助言されている、金銭面で退去に関わる費用を貸主に負担してもらう。という方法は上記契約で無効になるのでしょうか？

回答No.4

jink0

ＮＯ３の方のご回答のとうり、貸主からの解約の予告は３ヶ月前で可能です。
ただ、例えば、当初３年間は住める、ですとか期限は決まっているはずなので
その期間中に追い出されることはありません
ですから、３年間なら３年間とその期間のみ住むつもりであれば
一般の２年更新の物件よりは、家賃が安い筈ですし、
３年間住めれば、通常の２年更新の物件でかかる更新料がかからないのでお得です。
ただし、地場の不動産屋ですと、期限付き賃貸に関するノウハウが少ないので
トラブルになる可能性もありますので、注意したほうが良いかもしれないですね。

回答No.3

mu128

転勤によりいつ戻ってくるかがわからない場合には、定期借家契約よりもこのような一時使用による賃貸借契約の方を利用するところもあります。しかし、内容的には、定期借家契約よりも酷な場合もあります。その最初の契約期間は入居が保証されていると思いますが、最初の契約期間終了後は３ヵ月前に退去せよ、と言われる可能性があることです。３ヵ月で次の所を探すことは困難ではないと思いますが、それでも、時期的には難しい時もあります。いつ、退去命令が出るかわからないという不安もあります。

確かに、他の賃貸借契約においては、貸主からの解約予告は６ヵ月前までです。それは借地借家法によって定められているからですが、このような一時使用が明らかな場合は借地借家法が適用されません。よって、民法の原則である、３ヵ月前に通知すれば契約解除となってしまうのです。

貸主からの退去を言い渡されれば、やはり、立退き料等は請求できないでしょう。そのような規定が契約書にも含まれているかと思います。以前は、「一時使用でない賃貸借契約だ」ということを証明すれば、借地借家法の適用が認められるという判例がありましたが、転勤中であることを強調していますし、最初の期間も定められていれば、その点を攻めることは非常に困難だと思います。

さらに、これは転貸借（サブリース）契約になっています。おそらく、不動産会社が借主で、質問者さんにまた貸しするということだと思われますが、サブリース契約はトラブル時にどう解釈したら良いのか？などで結構問題は多いです。

よって、契約する場合は、他の方も回答されているように、いつ退去命令されるか？ということは気をつけなければなりません。しかし、私としては、その物件が特殊なものでなければ、他の物件を探した方がいいようにも思います。

なお、転勤があるからこそ、そのような契約にしたでしょうから、もしかするとまた戻ってくる可能性もあります。定期借家契約よりも良い点は、転勤で戻ってこない限りはそこで生活できるという点があります。なので、運が良ければ、ずっと入居することができます。（大家さんの勤務先が、大手で支店が全国にあるようでしたら、期待しても良いかもしれません。しかし、本社が地元だったり地域的にその周辺に支店が密集しているようですと、戻ってくる可能性は高いでしょう。でも、運です。）

回答No.2

1katyan

法的にはどうかしりませんが民法上ＯＫです

あと貸主からの解約を迫られるケースというのは頻繁にあるものなのでしょうか？
ここで一般論はあてはまりません。期間はいつまでですか？
＞本物件の契約期間は標記のとおりとする
この期間だけすめると解釈したほうがいいですね。長くても・・・

安いのは魅力ですが　平安がないよね。その辺を考慮しましょうね

回答No.1

jink0

借地借家法は借主が圧倒的に有利であり、短期で賃貸物件をまわすことが難しいため、
短期の賃貸を促進するため、2000年に定期借家法という法律ができました。
ご質問の件は、定期借家法ができる前に短期賃貸する時に使われた、いわゆる一時使用の賃貸ですね。
借家借家法の適用はありません。
退去時については、国土交通省から「原状回復に関するガイドライン 」がでておりますので
そちらに従うかたちになるかと思います。

お礼

早速のご意見ありがとうございます。

現状復帰費用のみ交渉のよりがあるということですね。

今回の契約において、貸主からの解約予告は3ヵ月前です。
これは一般的に一時使用の賃貸においては妥当な期間なのでしょうか？
また、賃貸物件において、貸主からの解約を迫られるケースというのは頻繁にあるものなのでしょうか？