契約期間内の貸主からの解約・借地借家２７条

質問

私が借主となっている借家の契約（普通建物賃貸借契約）は契約期間が２年です。
契約期間というものの性質からすれば，本来は，この契約期間内は，借主からも貸主からも契約の解約ができないはずですよね。
しかし，契約書には，
「契約期間内でもやむを得ない理由があるときは，乙は１箇月以上前に，甲は６箇月以上前に解約の申入れを行うことにより，契約を解約できる。」
と書いてあります。
（借主からの解約が１箇月前の申入れで認められるのはいいとして）
甲（貸主）からの解約は正当事由が必要で，その正当事由が認められるのはさほど多くはないとは思います。
しかし，その正当事由さえ認められれば，甲は６箇月以上前に申入れをして，契約期間内であっても解約できるのでしょうか。

ちなみに，借地借家法２７条には期間の定めがある場合とかない場合とか書いてないですが，
２７条は期間の定めがない場合の規定と考えていいですか。
言い換えると，
「もし，契約書に甲からの解約が書いてないとしても，契約期間内に借地借家法２７条を使って甲からの解約ができる」とはならないですよね？

回答No.3

spring-mt · ベストアンサー

>しかし，その正当事由さえ認められれば，甲は６箇月以上前に申入れをして，契約期間内であっても解約できるのでしょうか。
契約期間内であっても正当事由があれば解約できる場合もあります。
ただし、ここでいう正当事由は賃料不払等の債務不履行は広く考えればはいりますが、たいていの賃貸借契約の場合、債務不履行の場合の解約は別の独立した条項で、しかも6ヶ月以上前に申し入れを必要とせず、催告してその期間内に支払わないか、特約で3ヶ月以上滞納したら即時解約されても異議を申立てることはできないというように、同意して定められた条件を履行しなかったとき即時に解約できるという文言となっていることがほとんどです。故に、27条の正当事由は賃貸人が自己使用するというような具体的、合理的な理由を疏明できる場合に限って契約期間途中でも解約できると考えた方が適切だとおもいます。ただし、その場合、賃借人の借家を利用するという利益を落ち度もないのに一方的に奪うことは社会通念上、許されるべきではないとおもわれるので、賃借人に時間の猶予を与えるという意味で6ヶ月前の予告という規定があるのではないか、また、、27条に期間のさだめの有無の別がかかれていないのは、30条で27条に反して賃借人に不利な解釈や特約は無効であるとしているところから、期間のあるなしはあまり関係がない、と言うことではないのでしょうか? 一応私見なので、考え方がまちがっているかもしれませんが---。

お礼

平成２０年１月３０日京都地裁（更新料返還等請求事件）では，
「借地借家法は，建物の賃貸借について期間の定めがある場合においては，賃貸人が期間内に解約する権利を民法６１８条に基づいて留保することを予定していないものと解するのが相当であり（借地借家法２７条は，建物の賃貸借について期間の定めがない場合において，賃貸人が解約の申入れをしたときには，解約申入れの日から６か月を経過することによって終了する旨を規定している。），本件約款第１５条(3)は，借地借家法３０条により無効であるから，同条項が有効であることを前提とする原告の主張を採用することはできない。」

補足

契約期間内であっても貸主から解約できるという解約権留保特約自体は，有効のようです。民法の賃貸借の中では，６１８条（期間の定めのある賃貸借での解約権留保の規定）です。

借地借家法２７条は，民法６１７条（期間の定めのない賃貸借の解約申入れ）・６１８条の特則だということになります。民法６１８条が期間の定めが「ある」場合であり，借地借家法２７条はその特則になるので「期間の定めがない場合」とは書けないということになりそうです。

（期間の定めがないとき　借主から解約する場合申入れから３箇月だと言われていますが，この場合借地借家法で民法６１７条に対する特則がないので，民法６１７条に従って３箇月になるのは当然だということになります。）

回答No.2

noname#71976

＞その正当事由さえ認められれば，甲は６箇月以上前に申入れをして，契約期間内であっても解約できるのでしょうか。

借地借家法においてはそのような規定はありません。つまり出来ません。
賃料滞納のような契約違反のケースはここでは少し別の話です。

＞２７条は期間の定めがない場合の規定と考えていいですか
＞「もし，契約書に甲からの解約が書いてないとしても，契約期間内に借地借家法２７条を使って甲からの解約ができる」とはならないですよね？

そうです。

お礼

ありがとうございました。

私も調べてみました。
この質問で書いた私の契約では，「契約期間内でもやむを得ない理由があるとき」は貸主から解約することができます（解約権留保）。これは正当事由があれば，契約期間内でも貸主から解約できることを意味しています。
『コンメンタール借地借家法』（日本評論社）という本によりますと，このような貸主からの解約権の留保特約は有効だそうです（通説・地裁レベルの判例）。
このような特約を無効とする判決もかつてはあったそうです。

回答No.1

-phantom2-

>その正当事由さえ認められれば，甲は６箇月以上前に申入れをして，契約期間内であっても解約できるのでしょうか。

出来ますよ。

貸主から解約する場合に、一番認められやすい正当理由は借主の滞納です。

だいたい六ヶ月の滞納があれば、裁判すれば貸主よりの契約解除が認められます。

なので、その後も滞納者に契約期間中ずっと貸し続けるような義務はありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。