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住宅ローンの借り方を迷ってます。。。

2007/03/16 14:27

民間銀行さんで3190万円の住宅ローンを組むつもりです。不動産やさんが提案するのは変動金利の3年なのですがいろいろサイトをみると、変動金利はリスクが高いかと思っております。借り方は人それぞれでいろいろあるとは思いますが自分だったらこう借りる。。ということをアドバイスいただけると嬉しいと思います。ちなみに主人の年収が520万　私の年収が200万、二年に一度くらい100万くらいの繰上げをしたいと思っています。フラット35は保留地のためつかえません

kayu2001
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noname#35582

2007/03/17 17:32 回答No.3

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。不動産業者が言っている「変動金利の３年」というのは、「固定金利選択型で固定期間を３年とした特約を締結するもの」ということになります。基本となる金銭消費貸借契約は「変動金利型」で締結するのですが、別途「世間の金利情勢がどう変化しようとも、当初『特約』により定めた金利を固定期間中は変更しません。」という契約をプラスするんです。 > いろいろサイトをみると、変動金利はリスクが高いかと思っております。いろいろ勉強なさったのですね。昨年７月のゼロ金利解除、今年２月の追加利上げなどにより、現在の日本は「金利」が上昇基調となっています。「短期プライムレート」も、ゼロ金利解除と追加利上げの影響で上がりましたね。住宅ローン金利のうち「変動金利型」は、この「短期プライムレート」に連動しているんです。ですから、殆どの金融機関で次の金利見直し時には、再度、変動金利型の金利も上がるでしょう。こういったことから、住宅ローン金利も「上昇基調」にある訳です。民間金融機関における変動金利型の住宅ローンの場合、半年に１度金利の見直しがあり、５年に１度返済金額の見直しがあるのが一般的です。半年に１度金利の見直しがあるのですから、金利が上昇基調にある時に、金利が上昇しても返済金額が増えない－ということは、元金が減らない－ということになるんです。また、固定金利選択型の場合は、特約期間中は返済条件が変わりませんが、特約期間中に市中の金利情勢が大きく変化し、金利が大きく上昇すれば、特約期間終了時の金利見直しで、その後の適用金利がかなり高いものになる可能性があります。固定金利選択型は、金融機関によって条件がいろいろ違います。例えば、固定期間中は一切繰り上げ返済ができないということもありますし、固定期間中に繰り上げ返済をしようとすると手数料が高かったりすることもあります。そのあたりも比較検討が必要だと思います。年齢等の属性の記載がありませんので、返済期間をどのように設定できるかも分かりませんが、「ボーナス返済なし」にして、ご主人の年収のみで毎月の返済が可能でなければ、その年収で3,190万円の借り入れ自体を考え直された方がよろしいかと。奥さまの年収は、通常の返済を考える場合には考慮せず、＃１さんのおっしゃるように「全額繰上げ返済に充てる」くらいの考えでいらっしゃった方がいいと思います。ですから、「２年で100万円『しか』」繰り上げ返済を考えていらっしゃらないのならば、できれば、変動金利型や金利選択型の固定期間の短いものは、検討されない方がよろしいと思います。という訳で「＃１さんのご意見に１票」です。ただし、固定期間が長めのものや全期間固定は金利が高めなので、その分「返済負担率」の審査に影響しますが…。実際の返済が苦しい方ほど、長期間の固定金利を選ばれ、返済計画を確定された方がいいのです。固定期間が長めのものや全期間固定は金利が高めではありますが、住宅ローンの長期のものに影響を与える「10年国債」の金利が現在低めです。実は、現在は、「長短の金利差が小さい」状態なんです。私は＃２さんとは逆の意見になりますが、現在、金利商品による資金運用を行っている立場からすれば…。 10年後の金利状況は見極めが難しいので、10年で完済する計画が立たなければお勧めはしません（一応、プロになりますが、とても見極めできません）。ちなみに私も住宅ローンを借りていますが、返済期間20年で、10年後に国債の満期資金で全額繰上返済をし完済する予定ですので、10年固定にしてあります。

質問者