住宅ローン悩んでます。

質問

今月中に住宅ローンを決める予定のものです。フラット35もしくは長期固定と短期変動を組み合わせて借りる予定です。年収は夫婦で800万ローンは3300万です。今検討していますのが、りそなのフラット35（2.74%）と3年固定（1.5%）と協同住宅ローンフラット35（2,76%）と3年固定（1,15％）です。金利の低さで探したのですが他に方法があればアドバイスお願いします。

回答No.3

tom0014 · ベストアンサー

No2です
フラット以外に500万借り入れとのことですが
仮審査はOKが出ているのでしょうか？

フラットが8割までということから逆算すると
3300万－500万÷8×10＝3500万
第一抵当権は住宅金融公庫になりますので
銀行からの500万の融資が可能なのか老婆心ながら
危惧しています。

補足

お返事ありがとうございます。銀行のフラット35とその銀行の短期固定の商品なら借りれるかと思っているのですが。。その商品選びを迷ってまして。今週中に決めないといけないのであせっています。色々見たのですが迷ってしまいまして、今にいたります。

回答No.4

noname#20102

年収は高いようですが、借入額も多いほうですね。
決して安全圏のローンではないと思います。
年収に対してこのくらい借入額の率の場合は、基本的には長期固定と短期固定の併用が一番よいと思います。
ただ、年収が800万もある場合は通常、3年固定と併用して
繰上げをがんがんしていく作戦にするべきなのですが、質問者さまの場合は年に100万程度しか繰上げできないのですね。
年収800万ならば年300万くらいは繰上げできるものだと思いますが、100万はかなり少ないほうです。
そのペースならば3年固定と組み合わせるのは危険です。
それに量的緩和解除で、今は変動や3年固定はかなりリスクが高いです。

私が一番、お得だと思う組み方は、フラットと銀行ローンの10年固定を、半額ずつ借りる方法です。
この借り方はすごくメリットがあるんですよ。

まず3年固定だとしたら、そちらの方を3年後までに繰上げして残高を減らしておかなければなりません。
でも10年固定ならば、10年後までそちらは放置できるのです。
その分、早期にフラットの方の繰上げに専念できます。
フラットの方が繰り上げ返済手数料も無料ですし、その上金利も高いのですから、こちらが早く減ることによって金利の平均値はどんどん下がります。
私がシミュレーションしてみた結果ではダントツで10年固定との組み合わせがお得でした。
金利の動向も気になりますし、10年固定と組み合わせることを検討されてはいかがでしょうか。

補足

回答していただきありがとうございます。実は300万ずつ返していく気持ちですが、何があるかわからないので少なめにみて100万にしました。なので何も無ければ、300万ペースで頑張る予定です。わかりやすい説明ありがとうございます。

回答No.2

tom0014

ローンのプランが説明では理解できないのですが
4種類のプランを検討されているということで
よろしかったのでしょうか？
（長期固定がフラット35以外にプランに入っていないので）

フラット35の場合は完成後の融資となりますので
一時的につなぎ融資が必要になる可能性がありますので
注意してください。

35年返済ということでしたら長期固定金利は
徳はしないかもしれないが損はしないという意味では
おすすめです。
つまり低金利なので金利が同じか上昇すると思われますので
リスクを回避出来るということです。

繰上げ返済をどのくらい見込んでいるかによって
場合によっては10年固定もいいかもしれません

補足

早々の回答ありがとうございます。ローンの組み方ですがフラットだけでは資金不足なので残り（500万程）を短期の商品にしようかと考えています。繰上げ返済も出来れば年100万程目標にしています。またアドバイスがありましたらお願いします。

回答No.1

sanori

やや大袈裟かも変動金利は、一種の先物取引、ギャンブルです。
私の主観かもしれませんが、現在の国内金利の低さは「異常」です。変動金利の利率は、どんなに遅くとも１０年以内には、ぐんと上がると思います。

ちょっと話が逸れますが、
企業で「社内預金」という制度がありますが、社内預金の法定の最低金利が６％程度だったので、一般の国内金利が低くなった１０年ほど前から、多くの企業は、次々と社内預金制度を廃止しました。

その以前のバブル期では、大手企業の労働組合団体が運営する積み立て型の共済では、銀行預金の「利率」に相当する配当が、年７％以上のところもありました。

当時の銀行預金利率のデータは知りませんが、預金利率がローン利率より低いということは、普通ないですから、ローン利率も結構高かったはず。

今、金利が安いので、かつてローンを組んだ人が「借り換え」をするケースの例が、ありすぎるほどあります。

しかし、逆に、変動金利で利率が高くなったから、その時に借り換えをしようとしても、借り換え先の利率も高くなってますから、無意味です。

今、変動金利ローンを商品にしている各銀行は、
「今後利率（の期待値）は高くなるであろう」
という予測のもとに、

・当初○年の金利を安くしても、変動金利で元が取れる

・固定金利のほうの利率は◇％にしておけば、将来の利率変化の確率（期待値）の計算でもって、とんとん

という判断で、ローン商品の設定をしているはず。

その辺を考えてみてください。

なお、まず最初に、下記を見てみてください。
http://www.jyukou.go.jp/support/tech/03.html
こういう制度がなければ、その次に、銀行のローン検討です。

補足

早速回答いただきありがとうございます。私は大阪なんで制度が無く残念です。何かアドバイスありましたらまたお願いします。