住宅ローンの借り換えについて

質問

住宅ローンの固定金利から変動金利への借り換えについて教えてください。

　現在公庫のフラット35の固定金利で借りています。このうちの一部を他銀行から変動金利

で借りてフラット35の一部繰り上げ返済にまわして借入金の内容を現状の固定金利のみから

固定金利＋変動金利という構成に変えることは可能でしょうか？

回答No.2

ymzimss · ベストアンサー

実務的には可能ですが、現実的には難しいと思います。

問題になるのは、物件の評価額と住宅ローン残高のバランスです。物件の価値減少が返済ピッチに合っているかということです。

市中銀行から調達する際、物件の評価額の８掛け（80％）の範囲にローン残高が収まることが前提です。現状、物件の評価額の８掛けの範囲に住公ローン残高が収まっているでしょうか。

担保設定については、市中銀行では先順位が住公であれば、第２順位設定でも認めます。住公は、おそらく抵当権の設定でしょうから、住公ローン残高を考慮し、住公担保設定の減額登記は不要のはずです。

従って、本件は事務手続き上は可能です。しかし乍ら、物件の評価額とローンバランスが取れていることが前提で、担保で劣後する市中銀行がどこまで許容してくれるかは個別相談だと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。抵当権のことはまるで考えていませんでした。大変参考になりました。

回答No.1

uasagi1177

おそらく難しいと思われます。
まず、
フラット３５の一部繰り上げ返済・・・これは可能です。手数料なしでできるはずです。

しかしこの資金をほかの金融機関から借りてくるとところが難しい.
なぜなら、質問者様の住宅はすでに公庫の抵当権が付いています。
この状態で、他の金融機関が融資した場合、抵当権が第二順位になってしまします。
これを金融機関が嫌がるので難しいのです。

ただ、全額借換すると、公庫の抵当権を抹消し、新しい金融機関の抵当権を
設定することになりますので問題ありません、

これが現実的でしょう。
固定と変動のミックスローンの扱いのある、金融機関に
ご相談ください。

フラットからフラット＋金融機関の持つている変動への
借換も可能だと思います。
借換に関する経費も発生するので、金融機関によくシュミレーションして
もらってください。

お礼

抵当権のことはまるで頭にありませんでした。ありがとうございました。