住宅ローンの組み方

質問

近いうちに住宅ローンを組む予定です。
行き詰っているので教えてください。

現在32歳、年収630万。3人家族。子供2歳1人。
住宅ローン2850万を組む予定です。

某銀行にて審査結果が出、
30年固定金利…年3.48%
変動金利（全期間1.5％優遇）１月時点では優遇後、年0.925％です。

変動の金利が現時点で１％を切っているので、
初めは全部変動にし、繰上げ返済をすべきか、
ミックス（固定850万＋変動2000万←内訳はまだ決めていませんが）
で返済した方がいいのか迷っています。

個人的には下記の理由で全部変動でもよいのでは？と思っているのですが、みなさんのご意見を教えてください。
●理由
現在の景気的に、いきなり、5％や10%に金利が上昇するとは考えにくい
＋優遇幅が1.5％あるので5%になっても3.5%で30年固定と変わらない。
（10%になれば別ですが・・・）
それなら変動一本で組んでその分繰り上げた方が良いのではないか。

あと、年齢的に35年より30年で組んだ方がよいのではないかと勝手に
思っているのですが、それより35年で組んで月々を減らして
その分繰上げ返済するのでは、どちらがよいのでしょうか？

素人で分からないことが多々あるので、
教えて頂けるとありがたいです。
宜しくお願いいたします。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

＃１です。

保証料については、個人的には「一括前払い型」の方がいいと思います。
ただ、一部繰上返済を多用される予定でしたら、「保証料を一括前払い型にした場合に、一部繰上返済をしたら、一部繰上返済によって『減ることになる』分の保証料の返戻がされるか。」を確認しておかれた方がよろしいでしょう。
保証会社の中には、「一部繰上返済の場合には、保証料の返戻は行わない。」としているところもあるようですので。

> 保証料の件ですが、今見てみたら保証料内枠と書いてありました。
もしかしたら、ご質問者さまがご利用になられる銀行では、保証料については「金利上乗せ型」しか認めておらず、提示されている金利は、「保証料分上乗せ前の金利」ということも考えられます。
ですから、変動金利型の場合は、保証料分を上乗せしたら1.125％になる…ということも考えられると思います。

> 普通一括前払いにしたら更に0.2％引かれたりするのですよね？
この書き方ですと、判断に悩みますね。
「保証料率」は、借り方や債務者の属性によって変えている保証会社もありますので、0.20％かどうかは分かりませんが…。
ただ、
> 変動金利（全期間1.5％優遇）１月時点では優遇後、年0.925％
という金利が、「保証料0.20％が上乗せされた後」だとしたら、実際の適用金利は0.725％ということになってしまいます。
１月の変動金利型の店頭表示金利は、年2.425％としている金融機関が多く、ここから「全期間1.5％優遇」ということで、適用金利が0.925％ということなら分かりますが。

もしかしたら、ご質問者さまの場合、「保証料相当分が無料になる」ような借り方をされるので、「保証料の上乗せがない」ということかもしれません。
要するに、本来ならば
店頭表示金利：2.425％
金利優遇：△1.50％
保証料金利上乗せ分：0.20％
となるところが、
保証料相当分無料分：△0.20％
となって、「2.425％－1.50％＋0.20％－0.20％＝0.925％」となっていることも考えられるんです。

> 特定疾病保証付は考えていなかったのですが、
> がん保険など入っていないのでこれにした方が良いのでしょうか？
> もしくはこれには入らず、別に保険で入った方がよいのでしょうか。
普通の団信では、「債務者（＝団信加入者）が亡くならなければ」保険金による住宅ローン残債の弁済は行われません。
ですが、「特定疾病保障付きの団信」の対象となるような病気、症状となった場合、医療費が結構高額になることが多いです。
この医療費の負担と住宅ローンの返済の双方があれば、家計を圧迫することになると思います。
病状によっては働くことが難しくなり、収入が減ることも考えられますよね？
「まだ若いし、今は健康なのだから、病気とか死ぬとか『縁起の悪いこと』を考えたくない。」と仰る方は多いのですが、私は、何らかの形で「医療費が家計を圧迫するような状況を想定して、その場合に負担を軽減できる措置」は講じておくべきではないかと思います。
ご質問者さまのお宅にとって、住宅ローンの特定疾病保障付き団信が適しているか、他の保険商品が適しているかについては、私では判断が付きかねます。

ご参考までに、私事ながら…。
私も現在住宅ローンを返済中なのですが、借入直後に子宮筋腫が発覚しましたので、もう「借り換え」などを講じることもできなくなりました。
子宮筋腫は手術によって全部摘出し、その後３年～５年以上は経過しないと、おそらく団信加入が認められないんですよ。
取り敢えず手術の予定がなく、団信加入が認められない以上、借り換えもできないんですよね。
団信を含めた保険というものは、「健康な時でないといい条件で加入できないもの」だということはご承知おきください。

お礼

またまた返事が遅くなりすみません。
また、親切に教えてくださり大変感謝しております。

保証料について電話でたずねてみたところ、
金利上乗せ方式しか使えないようです。
（従来はあるようなのですが、審査の結果我が家には
金利上乗せ方式にする代わりに△1.55%優遇となったようです。

確かに保険は病気になってからでは入れませんもんね。
私の妻もつい最近流産し、入ろうと思っていた保険に入れなくなってしまいました。

いろいろと親切に教えて頂きありがとうございました。

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

結構いろいろと勉強なさっているようですね。

確かに現在の経済情勢を考えれば、短期プライムレートがいきなり6.0％を超えてくることは想定しづらいですね。
ですが、住宅ローンの返済期間は30年、35年という長期に渡るものですから否定はできません。

ただ、ご質問者さまの場合は、「変動１本」にされてもよろしいのではないかと思います。
理由はご質問者さまがおっしゃっているとおりです。

> あと、年齢的に35年より30年で組んだ方がよいのではないかと勝手に
思っているのですが、それより35年で組んで月々を減らしてその分繰上げ返済するのでは、どちらがよいのでしょうか？
ご利用予定の銀行では、「保証料」はどうなっていますでしょうか？
銀行によっては、借り方によって「保証料」がかからないこともありますので。
保証料がかかる場合には、せっかく低金利を選ばれるのですから、当然に保証料は「一括前払い型」にされるべきだと思います。
この場合には、当初借入期間を短くした方が保証料が安くなります。
保証料がかからないのでしたら、35年にされてもよろしいかと思います。
いずれにせよ、「期間短縮型」の繰上返済をどんどんされるとよろしいでしょう。
「35年で組んで月々を減らした分」といっても、返済期間が30年と35年では、年間返済額では12～3万円程度しか変わりませんので…。

あとの問題は「団信」でしょうか。
「特定疾病保障付き団信」にされるのでしたら、現在加入している他の保険も合わせて見直されることをお勧めします。

補足

お返事が遅くなり申し訳ございません。
保証料の件ですが、今見てみたら保証料内枠と書いてありました。
一括前払いの方がいいですよね。
聞かれることなく、この組み方にされていたので今見てびっくりしました。
普通一括前払いにしたら更に0.2％引かれたりするのですよね？

特定疾病保証付は考えていなかったのですが、
がん保険など入っていないのでこれにした方が良いのでしょうか？
もしくはこれには入らず、別に保険で入った方がよいのでしょうか。

度々の質問で申し訳ございません。